去年12月位于龙岗平(ping)湖的远洋城启家园入市，479套65-107平(ping)住宅，备案(an)均价(jia)约35753元/㎡，单价(jia)区间约2.9万(wan)-4.06万(wan)/平(ping)，总价(jia)区间约229万(wan)-416万(wan)/套。

开(kai)盘释放约8.72折优惠，折后均价(jia)3.14万(wan)/㎡，折后单价(jia)约2.52万(wan)-3.54万(wan)/㎡，总价(jia)在200万(wan)-362万(wan)/套。

而远洋城启家园与凤凰九里慧苑步行相距约6公里。

可(ke)以看到，岗宏翰林华府与远洋城启家园折后价(jia)格都去到了二字头(tou)，而凤凰九里慧苑将近4字头(tou)（约3.93万(wan)/平(ping)起）起步的差距，相比之(zhi)下(xia)就显得多少有些贵(gui)了。

而留意平(ping)湖市场合正新悦润园的群体，可(ke)能会发现其备案(an)也(ye)差不多这(zhe)个水平(ping)，也(ye)算是守住了地段的价(jia)格。

2022年7月合正新悦润园入市，811套约77~119平(ping)住宅，备案(an)均价(jia)约42650元/㎡，单价(jia)区间约3.7万(wan)-4.72万(wan)/平(ping)，总价(jia)区间约292万(wan)~559万(wan)/套。

价(jia)格上，似乎凤凰九里慧苑与合正新悦润园相差不大，凤凰九里慧苑与合正新悦润园相距约2.7公里。

但要知道(dao)合正新悦润园地段位置更(geng)好，相较之(zhi)下(xia)，合正新悦润园更(geng)靠近双拥街以及平(ping)湖地铁站口，轨道(dao)交通更(geng)为(wei)便利。

所以论价(jia)格，相较于竞品新房(fang)的远洋城启家园和岗宏翰林华府（二期），是缺少价(jia)格说服(fu)力的。

而论地理位置的优势，也(ye)比不上附近的合正新悦润园。

更(geng)重要的是，项目一路之(zhi)隔就是东莞凤岗的地界，与凤凰九里慧苑相隔约2.2公里的东莞三正·鹏(peng)程上花园新房(fang)均价(jia)不过2.18万(wan)/平(ping)。

而二手房(fang)方面，凤凰九里慧苑附近的小(xiao)区挂盘均价(jia)也(ye)不过是2.8万(wan)—4.2万(wan)/平(ping)。

周边次新房(fang)如佳兆业君汇公馆以及融湖中心(xin)城二期，前者(zhe)今年1月成交一套130.54平(ping)户型，成交单价(jia)约3.02万(wan)/平(ping)，后者(zhe)今年2月成交一套89.05平(ping)户型，成交单价(jia)约3.57万(wan)/平(ping)。

所以整体上，凤凰九里慧苑似乎有点虚(xu)高(gao)了。

这(zhe)就更(geng)不用(yong)说项目过去推出的房(fang)源(yuan)给出85折的优惠，且还自带约400套价(jia)格比市场价(jia)更(geng)低的库存安(an)居房(fang)。

去年11月凤凰九里恒苑就拿(na)出安(an)居房(fang)源(yuan)配售，价(jia)格约1.7万(wan)/平(ping)起，还是带装修，不仅带装修还送(song)家电礼包和物业管理费。

所以，备案(an)均价(jia)约42491元/㎡的凤凰九里慧苑来说对市场来说，价(jia)格已(yi)经不是高(gao)那么一些些了。

去化(hua)之(zhi)困

这(zhe)样的价(jia)格，会带来什么结局(ju)呢？

那就是项目没有任何市场话语(yu)权。

因为(wei)上一次凤凰九里慧苑就卖得不怎么样，甚(shen)至可(ke)以说是有点惨。

到底卖得有多惨？

据当(dang)时的销售记录显示，金光华凤凰九里（备案(an)名：凤凰九里慧苑）2023年11月23日取得预售许可(ke)证推出1栋楼共(gong)430套68-107平(ping)住宅，备案(an)均价(jia)约42113元/㎡，单价(jia)区间约3.73万(wan)—4.91万(wan)/平(ping)，总价(jia)区间约262万(wan)-521万(wan)/套。

截(jie)至2024年7月24日，已(yi)签认(ren)购书/备案(an)房(fang)源(yuan)74套，尚有357套期房(fang)待售，网签率为(wei)17.21%，开(kai)盘7个月仅卖了74套。

而在销售冷(leng)清的情况下(xia)，凤凰九里慧苑还加入了“以旧(jiu)换新”的活(huo)动。

去年4月，深房(fang)中协启动“换馨家”活(huo)动，首批参与活(huo)动的项目有13家，到了7月累计64个住宅项目参与，凤凰九里慧苑就包含在其中。

而这(zhe)次活(huo)动，参与的房(fang)地产经纪品牌从首批21家增至34个，覆盖(gai)全市1200余家经纪机构。

换句话说，全市一千多家中介帮忙(mang)卖，凤凰九里慧苑去化(hua)仍(reng)然惨淡。

截(jie)至2025年3月21日，深圳房(fang)地产信息平(ping)台显示，凤凰九里慧苑430套住宅，依旧(jiu)还有224套房(fang)源(yuan)未出售。

如今距离第一批房(fang)源(yuan)入市销售已(yi)经过去将近一年半(ban)。

要知道(dao)2023年深圳楼市的新房(fang)市场氛围，相比2025年的氛围是要更(geng)好一些的。

所以，如今凤凰九里慧苑第二批房(fang)源(yuan)入市，价(jia)格上与一年半(ban)前几乎一致，可(ke)想而知，这(zhe)一批房(fang)源(yuan)的去化(hua)命运了。

但价(jia)格仅仅是其中一个关键因素。

更(geng)主要的是项目所处(chu)位置地段有明显短板，一步之(zhi)遥(yao)就是东莞。

对于通勤需求度高(gao)的购房(fang)群体而言，距离最近的地铁站双拥街站约3公里，骑行需要约11～18分钟，上班高(gao)峰期通勤体验相对较差，而规划中的17/18号(hao)线距离真正通车还需要时间。

其次项目周边环境界面有待开(kai)发完善，周边以旧(jiu)村以及厂房(fang)为(wei)主，拆迁改造以年为(wei)单位，所以街景相对杂乱，对于有居住品质(zhi)需求的购房(fang)群体而言，是需要注意的。

不过根(gen)据实地考察，项目如今是现房(fang)状态(tai)，外立面已(yi)经装修完毕，交房(fang)方面是有保障的。

编辑(zhe) | 醉酒(jiu)大鲨鱼(yu)