3月16日，据(ju)新华社报道，中(zhong)共中(zhong)央办公厅(ting)、国务院办公厅(ting)印发《提(ti)振消费专项行动方案》，行动方案部署了8方面30项重点(dian)任(ren)务。
在大宗消费更新升级行动方面，方案提(ti)出，更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌(die)回稳，加力实(shi)施城中(zhong)村和危(wei)旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜(qian)力。允许(xu)专项债券(quan)支撑城市政府收购存量(liang)商品房用作保障性住房。落实(shi)促进房地产市场平稳健(jian)康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款(kuan)利率。扩大住房公积金使用范(fan)围(wei)，支撑缴存人在提(ti)取公积金支付(fu)购房首付(fu)款(kuan)的(de)同时申请住房公积金个人住房贷款(kuan)，加大租房提(ti)取支撑力度，推进灵活就业人员缴存试点(dian)工作。
58安居客研究(jiu)院院长张波指出，从《提(ti)振消费专项行动方案》涉及房地产方面来看，总的(de)引导思想和两会保持高度一致，目标(biao)都是推动房地产市场止跌(die)回稳。在实(shi)施路径上突出五个强调(diao)，强调(diao)盘库存、稳需求、优税收、降利率，并重点(dian)加大公积金政策支撑。
释放刚性和改善性住房需求潜(qian)力
此次将住房需求列入“大宗消费更新升级”范(fan)畴，广东省住房政策研究(jiu)中(zhong)心首席(xi)研究(jiu)员李宇嘉认为，房子有金融和大宗消费品的(de)双重属(shu)性，这是全球共性。过去(qu)快速城市化时期，我国房地产金融属(shu)性很突出，大宗消费品的(de)属(shu)性被抑制。现在房地产供(gong)求关系发生重大变化，房住不炒深(shen)入人心，房地产逐步回归以大宗消费品为主要属(shu)性。这也意味着后续房地产出台的(de)政策更多会站在内需和消费的(de)角度，是基于美好人居的(de)诉求，把潜(qian)在的(de)住房消费需求释放出来。
行动方案提(ti)出，加力实(shi)施城中(zhong)村和危(wei)旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜(qian)力。
业内人士认为，这主要是释放年轻人、新市民的(de)租房买(mai)房需求、保障房需求和老(lao)市民的(de)换房需求。这是我国大城市结构性需求中(zhong)最主要的(de)部分。在大部分城市居民住房需求从“有没(mei)有”转向“好不好”的(de)新阶段，城中(zhong)村和危(wei)旧房中(zhong)的(de)住户是未(wei)来住房消费的(de)核心和主体。
行动方案还提(ti)及，允许(xu)专项债券(quan)支撑城市政府收购存量(liang)商品房用作保障性住房。
李宇嘉认为，专项债收储存量(liang)房屋，其用途主要是用作保障性住房、拆(chai)迁安置房、人才住房和学生宿舍，能够尽快解决城市新增的(de)住房需求，让这些需求主体尽快地通(tong)过住房能够在城市扎根落户，安排落脚，在城市稳定后，相关的(de)消费也会带动。
进一步降低住房消费的(de)门槛(kan)和成本
行动方案还提(ti)及，落实(shi)促进房地产市场平稳健(jian)康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款(kuan)利率。扩大住房公积金使用范(fan)围(wei)，支撑缴存人在提(ti)取公积金支付(fu)购房首付(fu)款(kuan)的(de)同时申请住房公积金个人住房贷款(kuan)，加大租房提(ti)取支撑力度，推进灵活就业人员缴存试点(dian)工作。
李宇嘉指出，税费政策和公积金政策，主要目的(de)是降低住房消费的(de)门槛(kan)和成本，在当前(qian)需求主体主要为刚需和换房需求的(de)情况下，住房消费对成本和门槛(kan)的(de)敏感性特别(bie)高，不管是降低税费还是公积金，都有利于促进刚性和改善性住房需求释放。
“公积金政策主要体现在降利率、扩范(fan)围(wei)、灵活用三个方面。”张波认为，住房公积金本身就是重点(dian)用于住房消费，虽然各地公积金政策已不断放松，但依然存在一定的(de)挖(wa)潜(qian)空间，尤(you)其是一二(er)线热(re)点(dian)城市的(de)公积金政策对于市场层面的(de)边际拉动效应会更为明显。
李宇嘉提(ti)及，比如提(ti)高公积金贷款(kuan)的(de)额度和用途，对于多子女家庭(ting)、首套房购置、保障房购置给予更多的(de)额度等。同时支撑“既提(ti)又贷”、扩大公积金提(ti)取用于租房以及异地公积金能够贷款(kuan)在本地买(mai)房等。
市场关注度较高的(de)还有住房公积金贷款(kuan)利率，方案提(ti)到要适时降低住房公积金贷款(kuan)利率。
去(qu)年5月，个人住房公积金贷款(kuan)利率曾迎下调(diao)。彼时，中(zhong)国人民银行发布通(tong)知，自(zi)2024年5月18日起，下调(diao)个人住房公积金贷款(kuan)利率0.25个百分点(dian)，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款(kuan)利率分别(bie)调(diao)整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二(er)套个人住房公积金贷款(kuan)利率分别(bie)调(diao)整为不低于2.775%和3.325%。
上海易居房地产研究(jiu)院副(fu)院长严(yan)跃进认为，从节奏上看，去(qu)年LPR调(diao)整的(de)情况下，客观上使得公积金利率下调(diao)有了空间。去(qu)年10月，LPR实(shi)现年内第三次下调(diao)，5年期以上LPR在年内累计(ji)下调(diao)60个基点(dian)，这使得公积金和商贷的(de)利差逐渐在变小，从各地情况看，目前(qian)除北京、上海和深(shen)圳的(de)房贷利率还停留在“3”字(zi)头外(wai)，全国其他城市房贷利率均已进入到“2”字(zi)头行列。当前(qian)，降低公积金贷款(kuan)利率的(de)市场呼声较大，这也使得公积金下调(diao)利率的(de)工作变得更有必要。此次提(ti)及适时降低住房公积金贷款(kuan)利率，这意味着近期公积金利率有望下调(diao)，这对当前(qian)住房消费影响(xiang)重大。去(qu)年商业银行贷款(kuan)利率调(diao)整后，房屋买(mai)卖活跃度明显提(ti)升，降低公积金贷款(kuan)利率，叠加房地产小阳春(chun)态势(shi)，将更好发挥公积金作用，进一步提(ti)振住房消费。
华泰证券(quan)研报显示(shi)，公积金贷款(kuan)利率下调(diao)是进一步打开房贷利率下行空间的(de)必经之路。2023年以来，虽然公积金贷款(kuan)利率和住房商贷利率均有下调(diao)，但前(qian)者下调(diao)的(de)频次和幅(fu)度较小。此次提(ti)出“适时降低住房公积金贷款(kuan)利率”，有望打开商贷利率下行空间，进一步支撑住房消费需求。