猝不及防，赤湾(wan)砸盘！
再次(ci)见证深圳的(de)新盘给出了骨折价(jia)。
并且还是位于南(nan)山区的(de)赤湾(wan)位置，并非深圳的(de)外围冷门地段。
南(nan)山卖(mai)出了沙井(jing)价(jia)
出乎意料，赤湾(wan)也要卖(mai)“5字头”。
这几天(tian)，位于南(nan)山赤湾(wan)的(de)开云府，一口气推出5套特价(jia)房，朋友圈几乎刷了屏——
（来(lai)源：朋友圈）
具(ju)体的(de)户型位置都给出了指引，4套123.73平(ping)，1套202.32平(ping)，总价(jia)在678万—1113万之间。
（来(lai)源：朋友圈）
这，，，还要什么自行车？
要知道，开云府开盘当(dang)年，须验资300万才能看房，正式开盘备案均价(jia)约89049元/㎡。
而这5套房源，原备案单价(jia)分别(bie)为9.5万元/平(ping)，9.5万元/平(ping)，9.5万元/平(ping)，9.6万元/平(ping)，7.685万元/平(ping)，几乎是六到七折。
更(geng)要知道，连宝安区域的(de)沙井(jing)、福永范围的(de)新房价(jia)格现(xian)在都横在4万-5.5万/平(ping)的(de)水平(ping)，即(ji)便是二手房，也同样如此。
比如这个月获批预售的(de)鸿荣源珈誉玖玺（10栋），207套75~94平(ping)简装住宅，备案均价(jia)约52028元/㎡，单价(jia)区间约49795—55425元/㎡，总价(jia)区间约379万~522万。
再比如去年12月入市的(de)怀德城德懿府，408套95~201平(ping)精装住宅，备案均价(jia)约53058元/㎡，单价(jia)区间约45571—74766元/㎡，总价(jia)区间约433万~1503万。
而宝安沙井(jing)片区的(de)典型小区博林君瑞二手房成交(jiao)价(jia)格也还挺(ting)在4万—4.5万/平(ping)的(de)水平(ping)。
（来(lai)源：中介平(ping)台）
而这样的(de)价(jia)格，可以说回到了10年前(qian)。
2015年12月位于赤湾(wan)的(de)前(qian)海丹华开盘，128.68平(ping)及129.16平(ping)的(de)户型备案单价(jia)为50506—62593元/㎡。
（来(lai)源：深圳市商品房预售价(jia)格备案）
而前(qian)海丹华200平(ping)以上的(de)户型，面积为219.55—220.74平(ping)，备案单价(jia)区间在61218—71372.99元/㎡。
（来(lai)源：深圳市商品房预售价(jia)格备案）
这无疑给整个赤湾(wan)片区的(de)新房，扔出了一枚(mei)深水炸弹。
折价(jia)的(de)背后
那么，到底是什么原因，项目不得(de)不通过骨折的(de)方式卖(mai)房？
正常来(lai)说，深圳的(de)新房项目，即(ji)便出现(xian)打折，也很少会一下给出这么大的(de)优惠力度。
而价(jia)格一旦撕开了口，无论是片区的(de)竞品，还是项目自身，接下来(lai)都比较难踩得(de)住刹车。
更(geng)何况开云府是赤湾(wan)具(ju)有代(dai)表性的(de)综合项目，承担着周边大型综合商业的(de)功能，是周边的(de)地标性建筑。
首(shou)先(xian)，项目的(de)销售表现(xian)不尽如人意。
根据(ju)深圳房地产信息平(ping)台显示，开云府（备案名：赤湾(wan)汇广场）2023年10月7日获批预售，413套住宅，备案均价(jia)约89049元/㎡，总价(jia)区间约979万~1亿(yi)1516万。
但销售近一年半的(de)时间，仅卖(mai)11套住宅，这11套房源其中还有1套是已签(qian)认(ren)购书的(de)状态。
这样的(de)去化比例，已经不仅仅是市场收(shou)缩影响了顺销节奏可以说明得(de)过去的(de)了。
真正导致项目出现(xian)销售困难，项目的(de)本身。
开云府所在的(de)位置，位于南(nan)山赤湾(wan)南(nan)山区郑和二路与德天(tian)街交(jiao)叉口处(chu)，已经是现(xian)楼状态，从外立面可以看到，已经装修完(wan)毕(bi)。
（开云府实拍）
虽然整个项目未(wei)来(lai)会成为赤湾(wan)的(de)地标，但项目用地产权只有50年，当(dang)初和商业用地一起审批通过，如今只剩(sheng)31年。
产权年限方面就和市场上70年产权的(de)同类产品有所差距。
更(geng)重要的(de)是，项目设计(ji)的(de)户型与市场的(de)主(zhu)流户型以及需求(qiu)出现(xian)了错配。
正常来(lai)说，市面上的(de)主(zhu)流产品，120平(ping)以上的(de)户型，会设计(ji)成三房或者四房。
但开云府的(de)129平(ping)户型设计(ji)格局只有两房，为主(zhu)卧(wo)带衣帽间+次(ci)卧(wo)的(de)布局。
（开云府户型图）
对于正常的(de)改善性家庭，则有可能出现(xian)房间需求(qiu)满足不了的(de)情况。
而这样的(de)设计(ji)布局，真正的(de)原因是项目的(de)使用率低。
开云府的(de)得(de)房率约为68%～70%，但深圳的(de)新房主(zhu)流得(de)房率在75%～85%，建筑设计(ji)新规后，新房的(de)得(de)房率也进一步(bu)增(zeng)加。
其次(ci)，开云府背后的(de)南(nan)山控股集团，对项目销售业绩进行了承诺。
开云府（备案名：赤湾(wan)汇广场）的(de)开发(fa)企业为深圳市海城锦实业发(fa)展(zhan)有限企业，背后是南(nan)山控股和南(nan)山开发(fa)。
在南(nan)山控股公布的(de)2023年年度报告显示，南(nan)山控股对赤湾(wan)汇广场的(de)权益占比为51.02%，预计(ji)总投资金(jin)额70亿(yi)元，2023年8月14日为深圳市海城锦实业发(fa)展(zhan)有限企业担保了20.408亿(yi)元，为期8年。
（南(nan)山控股2023年年度报告）
且南(nan)山控股的(de)控股股东中国南(nan)山集团对开云府（备案名：赤湾(wan)汇广场）的(de)业绩进行了承诺，承诺2021年—2024年预计(ji)扣除非经常性损益后归属于母企业股东的(de)累计(ji)税后净利润仍为7.053亿(yi)元，未(wei)能实现(xian)的(de)部分则由(you)中国南(nan)山开发(fa)（集团）股份有限企业以现(xian)金(jin)方式支付补偿。
（南(nan)山控股2023年年度报告）
但如今，面对这样的(de)市场竞争，企业利润也受到影响，也就不得(de)不进行促销。
今年1月，南(nan)山控股发(fa)布2024 年度业绩预告，企业由(you)盈利转(zhuan)为亏损。
预告内容显示归属于上市企业股东的(de)净利润，预计(ji)亏损13.8亿(yi)元至18.9亿(yi)元，原因为企业降价(jia)去库存回笼资金(jin)导致利润下滑，且部分项目出现(xian)减值迹象，计(ji)提了存货跌价(jia)准备。
（南(nan)山控股2024年度业绩预告）
所以在项目销售不畅的(de)情况下，以价(jia)换量一切都有迹可循。
编辑 | 醉酒大鲨鱼