央广网北京3月21日消息（记者门庭(ting)婷）3月20日，中指研究院发布了(le)《2025中国房地产百强企业研究报告》《2025中国住房租赁企业研究报告》，为地产行业和住房租赁市场提供了(le)研究分析与趋势展望。
2024年，在政策支撑下，核心(xin)城市高端改善性(xing)住房需求持续释放、韧性(xing)较强，对新(xin)房市场起到重要支撑。百强企业顺势而为，加大高端改善类(lei)产品推出比例。住房租赁方面(mian)，金融支撑政策贯穿全年，“投融建管退”全周期金融支撑体系加速成型。同时随着存量商品房去(qu)库存政策逐步推进，部分城市通过非居改租、收储转租等方式(shi)有(you)效补充了(le)长租房供给。
百强企业把握政策窗口期，加大了(le)对“好房子”建设的投入
2024年9月底中央政治局会议明确房地产“止跌回稳”目(mu)标，随后(hou)一揽(lan)子新(xin)政加快落地，带动四季度房企销售(shou)业绩有(you)所(suo)修(xiu)复。百强企业把握政策窗口期，紧抓核心(xin)城市改善性(xing)需求机遇，加大高端改善类(lei)产品推出比例，加大了(le)对“好房子”建设的投入，强化营销加速去(qu)化。
《2025中国房地产百强企业研究报告》显示，2024年百强企业销售(shou)总额、销售(shou)面(mian)积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。其中，央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经(jing)营等优势，销售(shou)额占(zhan)比提升至(zhi)69.8%，较上年提升2.3个百分点。
百强企业已不(bu)再一味(wei)地关注规模扩张，而是更加注重发展的质量，强调(diao)效益的提升和高质量的发展。竣工和结(jie)转高峰期已过，百强企业营业收入均(jun)值为338.2亿元，同比下降9.4%；受结(jie)转成本(ben)、资产贬值等因素影响，净利润均(jun)值同比下降76.8%至(zhi)4.2亿元，降幅较上年显著扩大。
2024年市场超(chao)预期调(diao)整，中长期住房仍是需求磅礴的大市场，房企仍有(you)望获得增量市场和存量市场全方位发展。未来发展之路仍较为清晰，但穿越(yue)低谷仍是一大课题。百强企业深(shen)刻洞察了(le)当前(qian)市场形势的复杂性(xing)，着重就“促发展和保安全、盘(pan)活存量和做优增量、增现金和稳利润”几组矛盾关系进行了(le)研判。
百强企业应积极回款、灵活融资、退地换地，筑牢资金安全防线。为应对明年的偿(chang)债压力，房企还应提前(qian)筹(chou)划(hua)现金流，建立“以(yi)现金流为导向(xiang)”的全面(mian)经(jing)营体系，通过销售(shou)端精准爆破、融资端创新(xin)突破、资产端灵活处置的多维协(xie)同，方能在行业重构期筑牢资金安全防线。
报告建议，百强企业应构建新(xin)发展模式(shi)，实施轻重并举战略。报告指出，“十五五”时期，我国房地产发展将进入新(xin)阶段，加快构建新(xin)发展模式(shi)，行业从高速增长转向(xiang)高质量发展，企业从规模扩张转向(xiang)品质发展。房地产企业要善谋善为，深(shen)刻分析市场发展趋势，全面(mian)聚焦住宅开发、物业服务、代(dai)建服务、长租公寓等高现金流业务，进一步提升产品和服务竞争(zheng)力，推动企业稳步向(xiang)高质量发展模式(shi)转变。
住房租赁市场正逐步从大规模筹(chou)集(ji)建设进入存量提质阶段
2024年，住房租赁金融支撑政策贯穿全年，“投融建管退”全周期金融支撑体系加速成型。同时随着存量商品房去(qu)库存政策逐步推进，部分城市通过非居改租、收储转租等方式(shi)有(you)效补充了(le)长租房供给。2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹(chou)集(ji)建设进入存量提质阶段，这也对长租企业提出了(le)更高要求。
《2025中国住房租赁企业研究报告》显示，住房租赁综(zong)合实力TOP30企业管理与开业规模加速拓展，截至(zhi)2024年末，综(zong)合实力TOP30企业开业规模突破125万间。其中央国企类(lei)型的住房租赁企业在金融支撑及房源筹(chou)集(ji)等方面(mian)受到的支撑力度更大，故其规模拓展增速也更为突出。企业投资更加收敛聚焦，继续深(shen)耕核心(xin)一、二线城市重点产业聚集(ji)区及热(re)门轨交沿线板块。同时，不(bu)同类(lei)型间的企业深(shen)化优势合作，资源互补，从而实现业务拓展上的互惠共赢。
从运营表现来看，在市场竞争(zheng)加剧、租金持续下行的背景下，长租企业积极优化运营策略，聚焦出租率提升以(yi)对冲租金收益下滑(hua)影响，并通过创新(xin)运营模式(shi)实现降本(ben)增效。在产品设计方面(mian)，立足租户需求完善产品体系，满足不(bu)同租户生(sheng)活场景需要；同时扎实做好基础服务，不(bu)断完善增值服务，增强租户粘性(xing)。2024年，受益于出租率维持高位及开业规模的持续提升，代(dai)表企业营业收入同比普遍有(you)所(suo)增长。
此外，部分企业通过资产证券化等方式(shi)打通“投融建管退”金融闭环，加快资金回笼，实现可持续发展。2024年住房租赁资产退出渠(qu)道进一步拓宽，市场化长租房、产业园(yuan)区配套租赁住房已纳(na)入公募REITs底层资产范围，同时也有(you)租赁住房持有(you)型不(bu)动产ABS等创新(xin)退出渠(qu)道落地，我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善。对比发达经(jing)济体的REITs市场来看，我国公募REITs整体及租赁住房REITs均(jun)存较大发展空间；短期保租房REITs抗(kang)周期特征凸显，整体运营稳健向(xiang)好，获得投资者认(ren)可。
展望未来，短期在市场供应量继续加大而需求端价格敏感度较高背景下，长租公寓租金仍将面(mian)临一定调(diao)整压力。但与其他(ta)资产类(lei)别相比，住房租赁行业受益于需求刚性(xing)，租金整体下调(diao)幅度较小，重点城市租售(shou)比亦有(you)所(suo)改善。需求方面(mian)，近几年新(xin)房供应向(xiang)大户型、改善产品倾斜，而以(yi)单间和小户型为主的长租公寓产品更加契合青年群(qun)体的早期居住需求，核心(xin)城市长租公寓需求具备较强支撑。在此趋势下，企业需继续聚焦核心(xin)城市，提质增效，通过规模化、集(ji)约化经(jing)营，为市场提供更优质的租住服务，进而推动住房租赁行业高质量发展。