作为招商局(ju)集团及招商蛇口的下属企业，招商局(ju)置地(di)过(guo)去这一年过(guo)得并不轻松。
2024年，招商局(ju)置地(di)不仅营收(shou)缩水，毛利率还(hai)跌到了个位数，净(jing)利润更是从(cong)盈利直接跳水到亏损16.9亿元，同(tong)比下跌235%；企业拥有人应占亏损更是高达(da)18.51亿元，同(tong)比下降1487%。
亏损的背后(hou)，一方(fang)面(mian)是房(fang)地(di)产市场的整体(ti)低迷，企业盈利能力(li)和水平普遍下滑；另(ling)一方(fang)面(mian)，则是招商局(ju)置地(di)主动计提(ti)减值，导致当(dang)期利润大(da)幅缩水。
事实上，招商局(ju)置地(di)的布(bu)局(ju)并非全国(guo)化，而(er)是高度依(yi)赖西安、重庆、南京等城市，在市场调整下，区域(yu)集中度过(guo)高也(ye)导致其抗风(feng)险能力(li)相对(dui)较弱。
制图(tu)/寇德娜
毛利“跳水”，净(jing)利润盈转亏
相比于母企业招商蛇口的如雷(lei)贯耳，招商局(ju)置地(di)更像是个不知名的“小老弟”。
2024年，招商蛇口的营业总收(shou)入达(da)到1789.47亿元，而(er)招商局(ju)置地(di)却只有206.61亿元，同(tong)比缩水28%。
而(er)招商局(ju)置地(di)的毛利也(ye)直接“腰斩再腰斩”——从(cong)2023年的38.71亿元下跌至2024年的9.85亿元，降幅高达(da)75%。对(dui)于这场“毛利大(da)跳水”，招商局(ju)置地(di)的说明是“由于结转收(shou)入中毛利率较低项目占比较高所(suo)致”。
招商局(ju)置地(di)的毛利率也(ye)罕见地(di)跌到了个位数，从(cong)2023年的13.44%骤降至4.77%，同(tong)比减少了8.67个百分点。这个数字，创下了招商局(ju)置地(di)多年来的新(xin)低。
数据来源/东(dong)方(fang)财富网
众所(suo)周知，房(fang)地(di)产市场的持续调整让新(xin)房(fang)价格下降，房(fang)企的毛利率普遍承压，招商局(ju)置地(di)是其中表现较为明显的房(fang)企之一。
然而(er)，毛利的下降只是开始，净(jing)利润的亏损才是真正的冲击。2024年，招商局(ju)置地(di)亏损16.9亿元，而(er)2023年还(hai)盈利12.52亿元，同(tong)比下跌235%；每股基(ji)本及摊薄亏损37.73分，同(tong)比下降1487%。
招商局(ju)置地(di)综合损益及其他全面(mian)收(shou)益表。图(tu)/企业公告截图(tu)
为什么会从(cong)盈利到亏损？翻(fan)开招商局(ju)置地(di)的损益表，答案一目了然：毛利大(da)幅缩水、计提(ti)减值、联(lian)合营企业亏损，多重原因导致。
具体(ti)来看，招商局(ju)置地(di)对(dui)商誉(yu)、应收(shou)款及联(lian)合营企业投资计提(ti)了7.06亿元的减值，直接拖累了利润。其中，商誉(yu)减值约1.6亿元，合营企业权(quan)益减值约2.11亿元，这两项在前一年同(tong)期还(hai)是零；预期信贷亏损拨备约3.35亿元，而(er)前一年同(tong)期仅有约249.7万元。
此外，2024年，招商局(ju)置地(di)的联(lian)营企业和合营企业分别亏损约1.29亿元和1.18亿元，合计约2.47亿元，而(er)前一年同(tong)期这两项还(hai)盈利约3.03亿元和6473万元。合作项目的盈利能力(li)，显然已经大(da)不如前。
更值得关注的是，2024年净(jing)利润亏损16.9亿元的背后(hou)，招商局(ju)置地(di)企业拥有人应占溢(yi)利亏损更大(da)，达(da)到18.51亿元，而(er)2023年同(tong)期还(hai)盈利1.33亿元，同(tong)比降幅达(da)到约1487%；不过(guo)，非控股权(quan)益部分则溢(yi)利了1.61亿元。
为什么会出现这种情况？答案在于招商局(ju)置地(di)的低权(quan)益合作模式(shi)。
众所(suo)周知，招商局(ju)置地(di)过(guo)去采用低权(quan)益合作模式(shi)，即(ji)通过(guo)与非控股股东(dong)合作开发(fa)项目，自(zi)身持股比例(li)低。这种模式(shi)虽(sui)然可以扩大(da)业务规模，但也(ye)导致非控股权(quan)益占比大(da)幅提(ti)升，带(dai)来了利润稀释、管理复杂性增加等不利影响。比如2023年，招商局(ju)置地(di)净(jing)利润12.52亿元，但企业拥有人应占溢(yi)利只占10.7%，非控股权(quan)益溢(yi)利却高达(da)89.3%。
对(dui)于招商局(ju)置地(di)来说，这种模式(shi)在市场好(hao)的时候，能分一杯羹(geng)，当(dang)市场持续调整时，亏损会被放大(da)。
布(bu)局(ju)高度集中背后(hou)的隐忧
事实上，为了避免同(tong)业竞争，在多年前，招商局(ju)置地(di)就与招商蛇口划(hua)清(qing)了地(di)盘，签下了一份“不竞争协(xie)议”。
具体(ti)来说，招商局(ju)置地(di)的主战场被圈定在佛(fo)山、广州(zhou)、南京及句容，招商蛇口承诺不会在这些地(di)方(fang)与其抢生意；而(er)在重庆及西安，招商局(ju)置地(di)曾表示，正考虑终止进行房(fang)地(di)产业务并将适时退出该两个城市，在此之前，招商蛇口同(tong)样不会与其竞争。但截至目前，这两个城市仍是招商局(ju)置地(di)布(bu)局(ju)的重镇。
此外，招商局(ju)置地(di)不会与招商蛇口所(suo)在的46个其他城市竞争，除非是以非控股投资的方(fang)式(shi)参与。
这种“画地(di)为牢”的模式(shi)，让招商局(ju)置地(di)的业务布(bu)局(ju)显得格外集中。其优势是管理起来省心省力(li)，但劣势也(ye)很(hen)明显——区域(yu)市场的风(feng)吹草动，都可能让它伤筋动骨。
2024年招商局(ju)置地(di)在各(ge)个区域(yu)的营收(shou)。图(tu)/企业公告截图(tu)
从(cong)2024年的数据来看，招商局(ju)置地(di)在南京及句容、西安、重庆、广州(zhou)、佛(fo)山和香港(gang)的项目，分别贡献了总收(shou)益的40.7%、26.98%、21.08%、7.29%、3.61%和0.34%。
其中，排名前两位的南京和西安波动最为剧烈。南京营业额同(tong)比下降了24.08%，西安更是下跌43.81%，重庆也(ye)下滑了12.55%。这些数字直接拖累了招商局(ju)置地(di)的整体(ti)业绩。
从(cong)公告数据来看，短期内这一趋势或难以扭转。2024年，招商局(ju)置地(di)的合同(tong)销售额达(da)到424.62亿元，同(tong)比增长了10%，但区域(yu)分化明显：西安占了28%，南京及句容占了31%，重庆11%，广州(zhou)20%。从(cong)销售面(mian)积来看，西安更是以37%的占比一骑(qi)绝尘(chen)，南京及句容、重庆、广州(zhou)则分别占20%、18%和15%。
截至2024年12月31日，招商局(ju)置地(di)在广州(zhou)、佛(fo)山、重庆、西安、南京及句容拥有45个房(fang)地(di)产开发(fa)项目，主要集中开发(fa)住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括(kuo)公寓、别墅、办公楼及零售商铺(pu)等。
按照土地(di)储备划(hua)分，重庆占比53%，南京及句容20%，西安18%，广州(zhou)7%，佛(fo)山2%。2024年，招商局(ju)置地(di)新(xin)增了3个项目，其中2个位于西安。
对(dui)于招商局(ju)置地(di)来说，这种区域(yu)集中的模式(shi)既是“护城河”，也(ye)是“紧箍咒”，市场火热(re)时企业能收(shou)获红利，而(er)当(dang)区域(yu)市场陷入低迷时，对(dui)其整体(ti)业绩的影响或许持续而(er)深远。
新(xin)京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对(dui) 杨利