楼市一月开门红(hong)，连官方都特地作了头版(ban)播(bo)报。
市场活络(luo)，热点(dian)楼盘受追捧，土拍(pai)升温，交易价格反弹，仿佛整个市场都重新回归。
但“开门红(hong)” 的背后，其实(shi)是外围区域的分化。
年前(qian)冲刺
年前(qian)（1月24日），位于盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场踩点(dian)加推获批(pi)预售，126套118~121平(ping)住宅，备(bei)案(an)均价约57020元/㎡，总价区间约535万~820万/套。
作为位于小梅沙风(feng)景区的住宅，是名副其实(shi)的一线海景房。
出门即8号线小梅沙站地铁口，毗邻小梅沙海洋馆、小梅沙生态(tai)公园，约3公里(li)的大梅沙海滨(bin)公园－小梅沙栈道(dao)，是盐田数一数二的生态(tai)地段。
但这样的项目，市场却没有多少(shao)水花。
去年6月，项目获批(pi)63套约118~121平(ping)住宅，备(bei)案(an)均价约52097元/㎡，虽然开盘当天，开发商对外宣传称“热销45%”，但时隔近8个月，还剩余24套未售。
而加推的126套住宅，在深圳房地产信息(xi)平(ping)台上(shang)显示，春节期间暂(zan)无网签记录(lu)。
为何出现这样的情况？
一方面返乡潮导致短(duan)期内的购房需求下降，只有小部分人群(qun)留深利用假(jia)期看房，另一方面项目的位置配套本身就存在一些短(duan)板。
比如购房群(qun)体(ti)重视的轨道(dao)交通，2023年12月才(cai)开通8号线二期（鸿安围站—小梅沙站），通往南山、福田等腹地距离较远。
比如购房群(qun)体(ti)比较关注的教(jiao)育资源，整个盐田区域出彩的学校，都是深圳名校集(ji)团化后的教(jiao)育资源。
再比如购房群(qun)体(ti)比较重视的购物娱乐消(xiao)费，虽然附近整体(ti)规划约8.8万平(ping)的小梅沙滨(bin)海主(zhu)题(ti)商业区，但还需要时间才(cai)能真正成(cheng)熟。
更重要的是，项目所在区位，三面环山，难以发展出有韧性(xing)的产业，不仅如此(ci)，高度依赖软硬设(she)施的旅游业，也还需要发展。
所以，整体(ti)来看，环境环境资源确实(shi)不错(cuo)，但难留住真正居住置业需求。
从(cong)众星捧月到被人遗忘
事实(shi)上(shang)，特发小梅沙觐海广场只是盐田新房的一个缩影。
如今的盐田新房有多难消(xiao)耗？
曾经的海景房，一房难求，如今却鲜少(shao)关注。
曾经的新房，领涨整个深圳楼市，如今却卖不掉。
盐田楼市的辉煌始于2008年，这一年盐田诞生深圳首个突破“2字头”价格的小区。
如今斗转星移，即使是2018—2020年深圳楼市跃(yue)升阶段，盐田依旧有项目顺(shun)销到2025年。
比如位于盐田沙头角的半(ban)山悦海花园2018年8月预售，836套82~319平(ping)住宅备(bei)案(an)均价约52160元/㎡，截至2025年2月剩余41套房源在售；
比如位于盐田港的悦千(qian)山雅(ya)园2019年9月预售，254套63~98平(ping)住宅，备(bei)案(an)均价约49611元/㎡，截至2025年2月剩余44套房源在售。
比如位于盐田港的鹏广达时代广场2020年12月预售，146套91~115平(ping)住宅，备(bei)案(an)均价约57310元/㎡，截至2025年2月剩余13套房源在售。
再比如位于盐田港的山海四(si)季二期华府 2020年11月获批(pi)预售，780套91~117平(ping)住宅，备(bei)案(an)均价约57855元/㎡，截至2025年2月剩余50套房源在售。
要知道(dao)，2020年—2021年阶段，是深圳楼市非常火热的阶段。
这就更不用说2022年以后入市的新房。
像盐田港的山海天成(cheng)2022年12月入市，323套90~151平(ping)住宅，备(bei)案(an)均价约52482元/㎡，截至2025年2月依旧剩余164套房源未售。
像盐田梅沙的特发觐海广场（3栋） 2024年6月入市，63套118~121平(ping)住宅，备(bei)案(an)均价约52097元/㎡，只有几十套的货量(liang)，顺(shun)销半(ban)年多依旧还剩余24套。
这些新房，在入市后有的还一度推出过特价房，工抵房等，给出的折扣甚至把(ba)单价直接拉(la)回到2字头。
而二手房的价格，回到2字头也已经不是什么新鲜事。
比如沙头角老(lao)城区位置的佳兆业盐田城市广场，中海半(ban)山溪谷花园，去年9月、12月在中介平(ping)台都有“2字头”的成(cheng)交记录(lu)。
比如为旅游专属打(da)造的梅沙位置，2020年6月曾经以备(bei)案(an)均价约60993元/㎡预售的星都·梅沙天邸，在去年也有2字头的成(cheng)交记录(lu)。
这是什么概(gai)念？
换(huan)句话说，深圳楼市整体(ti)上(shang)扬的时候，盐田的市场也跟着(zhe)往上(shang)走，但当深圳楼市整体(ti)回落收(shou)缩的时候，盐田收(shou)缩得更明(ming)显。
即使与后起发展的坪山区域相(xiang)比，也显得市场韧性(xing)薄弱(ruo)得多。
从(cong)坪山区域的二手房相(xiang)对比较近的成(cheng)交记录(lu)来看，成(cheng)交价格水平(ping)维持在1.8万-3万/平(ping)。
从(cong)近5年的楼市走势来看，盐田呈现出了先升后回落的势态(tai)，2018—2020年跟随整个深圳楼市的步伐稳(wen)步上(shang)升，2021年达到高点(dian)后开始回调，2022—2024年受市场环境影响继续收(shou)缩。
这也证明(ming)了一个事实(shi)，海景房只有在位置的加持下，才(cai)能真正体(ti)现出价值。
而在量(liang)价收(shou)缩的阶段，任(ren)何新房入市，都难有明(ming)显的水花。
所以，特发小梅沙觐海广场大概(gai)率也不会例外。
编辑 | 醉酒(jiu)大鲨鱼