未来，一大批好房子将会替代如今的高层或者超(chao)高层。
低容(rong)积率的改(gai)善性新房或将成为楼市(shi)划时代的基石。
好房子在路(lu)上
进入2025年，各地纷纷拿(na)出靓地。
而这些靓地，都有一个非(fei)常(chang)明显的特征——低容(rong)积率。
比如上海这两天拍出的新地王，成交总价48717万(wan)元，楼面价约16.23万(wan)/平(ping)，刷新此前绿城徐(xu)汇滨江地块13.1万(wan)/平(ping)的楼面价纪录，由静投置新企业(si)拍得。
地块位(wei)于上海市(shi)中心最大的商业中心静安寺－南京西路(lu)商圈，为静安寺社区(qu)C050101单元095-7地块为纯住宅(zhai)用地，总占地面积仅2084平(ping)方米，非(fei)常(chang)迷你，不仅容(rong)积率限定在1.44，还限高12米。
而上海2025年第(di)一批清单显示，5宗成交宗地，容(rong)积率都不高，除了虹(hong)口C080302单元hk329-11地块容(rong)积率超(chao)过了3，其余都在2.5以(yi)内。
松江的SJC10008单元05a-24号地块容(rong)积率更是(shi)低至1.2。
比如北(bei)京，2月25日举(ju)行了2025年北(bei)京商品(pin)住宅(zhai)用地推介会，总计推介了69宗地块合计约430公顷(qing)涉宅(zhai)用地，虽然与(yu)去年相比减(jian)少了18宗，面积缩减(jian)了110公顷(qing)，但这69宗地块，容(rong)积率都不高，全部都低于3，其中还有22宗明确容(rong)积率是(shi)在2以(yi)内的。
不仅如此，还对这些地块还进行了限高，绝大部分限制在60米以(yi)下。
其中10宗地块明确限制在30米以(yi)下，若以(yi)3米的层高来测算，基本就是(shi)10层左右了。
比如广州的情况。
2月28日也发布了《2025年度(du)广州经营性用地供地蓝皮书》，要卖131宗宅(zhai)地，对比2024年的96宗宅(zhai)地多了35宗住宅(zhai)用地。
其中还有30宗是(shi)位(wei)于天河、越秀(xiu)、海珠等区(qu)域的优质地块。
而这些地块，有105块用地的容(rong)积率低于3，占比接近80%，其中容(rong)积率低于2的就有28块。
再比如2月18日，郑州市(shi)自然资源和规划局召开“2025年度(du)土地供应计划座谈会”，计划2025年推出主城八区(qu)共71宗地块。
这71宗用地，不仅被限了高度(du)，有近一半容(rong)积率低于2.5，不少低于2的。
要知道，这可是(shi)一线城市(shi)或者重点省会城市(shi)，土地资源珍贵，且稀(xi)缺。
实际上，去年开始(shi)，就已经有城市(shi)把地块容(rong)积率放(fang)得很低。
比如苏州去年拍出了47块地，其中35块地的容(rong)积率低于1.3，郑州去年拍出了20块地，其中16块地容(rong)积率在3以(yi)下。
一般来说，容(rong)积率决定了小区(qu)的未来形态，容(rong)积率越低，就代表着(zhe)小区(qu)的楼层越矮(ai)。
基本上独立别墅的容(rong)积率为0.2～0.5，联排别墅的容(rong)积率为0.4～0.7，6层以(yi)下多层住宅(zhai)为0.8～1.2，11层小高层住宅(zhai)为1.5～2.0，18层高层住宅(zhai)为1.8～2.5，19层以(yi)上住宅(zhai)为2.4～4.5。
而住宅(zhai)小区(qu)容(rong)积率小于1.0的，则为非(fei)普通住宅(zhai)。
如今这些城市(shi)纷纷拿(na)出好地，把容(rong)积率控(kong)制得这么低，就意味着(zhe)这当中将会诞生一大批小高层、洋房或者别墅产品(pin)。
这也就应了去年重点提到的“好房子”目标和定义。
在过去的两年，“好房子”屡屡被提及，现在来看，一切都正在往这个方向发展。
如果还对好房子你的定义摸不着(zhe)头脑，现在好房子的画(hua)像就比较清晰了——低容(rong)积率的，高质量(liang)的，功能齐全的，环境优美的，就可以(yi)称之(zhi)为好房子了。
而开年后，建造(zao)“好房子”也已经被多地政府(fu)列(lie)入年度(du)工作重点。
比如北(bei)京就出台了《北(bei)京市(shi)平(ping)原多点地区(qu)“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》通知，杭州则发布《关于优化建设项目容(rong)积率及相关指标计算规则的通知》的规定。
好房子效应
既然一大批好房子在来的路(lu)上，那么会带来什么效应？
首先(xian)可以(yi)肯定的一点是(shi)，未来购房者能够住上更好，更优质的房子。
居住环境可以(yi)得到质的飞跃。
其次，未来两到三年大概率会是(shi)新房和二手房市(shi)场的一个分水(shui)岭。
容(rong)积率降低后，未来新房的供应则会以(yi)大面积的住宅(zhai)为主，不仅得房率会更高，园林建设也会更下功夫。
这样一来，必然就会比当下容(rong)积率高的超(chao)高层住宅(zhai)有优势，自然也就会成为改(gai)善群体选择的主流。
而对二手房来说，尤(you)其是(shi)老破小也将会是(shi)一种降维(wei)的打击。
因为随着(zhe)各地改(gai)善类(lei)型的住宅(zhai)爆发，二手房市(shi)场也就更不吃香了，价格方面也会受到一定的压(ya)力。
即(ji)使当下的新房成为次新二手房以(yi)后，在建筑新规约束下提升了得房率，容(rong)积率也会被比下。
要知道，现在在库存中的新房，无论(lun)是(shi)一线城市(shi)，还是(shi)三、四线城市(shi)，都有相当多的高层或者超(chao)高层，动不动就建设超(chao)过30层，真实的得房率基本在80%——90%就已经算高。
像深圳，得房率在80%以(yi)下的超(chao)高层住宅(zhai)并不少见。
即(ji)使是(shi)宣(xuan)传(chuan)上达到了100%的得房率，也都是(shi)基于飘窗的面积，还算不上真正意义上的100%得房率。
所以(yi)，未来的两三年，这些城市(shi)的低容(rong)积产品(pin)一旦入市(shi)，就必然会重构新地块周边的住房价格体系，尤(you)其是(shi)二手房市(shi)场。
若再加上大力发展保障性住房体系，未来成为次新的高容(rong)积率二手住宅(zhai)，或者已经是(shi)老破小的住宅(zhai)，也就会退出市(shi)场交易的主流。
当然，容(rong)积率低，搭(da)配(pei)上如今各个城市(shi)的不限价政策，这些低容(rong)积率的新房价格自然也会更高。
所以(yi)接下来，大概率也会看到各地的新房价格跟着(zhe)上涨，但买到的住宅(zhai)品(pin)质也会更高，户型更大，园林更漂亮(liang)。
而各地交易市(shi)场也会逐渐由刚需市(shi)场，转变(bian)成改(gai)善市(shi)场。
编辑 | 醉(zui)酒大鲨(sha)鱼(yu)