楼市一月(yue)开门(men)红，连官方(fang)都特地作了头版播报。
市场活络，热点楼盘受追(zhui)捧，土拍升温，交易价格反弹，仿佛整(zheng)个市场都重新回归。
但“开门(men)红” 的背后，其实(shi)是外围区域(yu)的分化。
年前冲刺
年前（1月(yue)24日），位于盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场踩点加推(tui)获(huo)批预售(shou)，126套118~121平住宅，备案均(jun)价约57020元/㎡，总价区间约535万~820万/套。
作为位于小梅沙风景区的住宅，是名(ming)副其实(shi)的一线海景房。
出门(men)即8号线小梅沙站地铁口，毗邻小梅沙海洋馆(guan)、小梅沙生(sheng)态(tai)公园，约3公里的大梅沙海滨公园－小梅沙栈(zhan)道，是盐田数一数二的生(sheng)态(tai)地段。
但这(zhe)样的项目，市场却没有多少水(shui)花。
去年6月(yue)，项目获(huo)批63套约118~121平住宅，备案均(jun)价约52097元/㎡，虽然开盘当天，开发商对外宣传称“热销45%”，但时隔近8个月(yue)，还剩余24套未售(shou)。
而加推(tui)的126套住宅，在深圳房地产信息平台上显示，春节期间暂无网签记录。
为何(he)出现这(zhe)样的情况？
一方(fang)面返乡潮导致短期内(nei)的购房需求下降，只有小部分人群留深利用假期看房，另一方(fang)面项目的位置配(pei)套本身就存在一些(xie)短板。
比如购房群体重视的轨道交通，2023年12月(yue)才开通8号线二期（鸿安围站—小梅沙站），通往(wang)南山、福田等腹地距离较远(yuan)。
比如购房群体比较关注的教(jiao)育资源，整(zheng)个盐田区域(yu)出彩的学校(xiao)，都是深圳名(ming)校(xiao)集团(tuan)化后的教(jiao)育资源。
再比如购房群体比较重视的购物娱乐(le)消费，虽然附近整(zheng)体规划约8.8万平的小梅沙滨海主题商业区，但还需要时间才能真正成熟。
更重要的是，项目所在区位，三(san)面环山，难以发展出有韧性的产业，不仅如此，高度依赖软硬设施的旅游(you)业，也还需要发展。
所以，整(zheng)体来看，环境环境资源确实(shi)不错，但难留住真正居住置业需求。
从众星捧月(yue)到被人遗忘(wang)
事实(shi)上，特发小梅沙觐海广场只是盐田新房的一个缩影(ying)。
如今的盐田新房有多难消耗？
曾经的海景房，一房难求，如今却鲜少关注。
曾经的新房，领(ling)涨整(zheng)个深圳楼市，如今却卖不掉(diao)。
盐田楼市的辉煌始于2008年，这(zhe)一年盐田诞生(sheng)深圳首个突破(po)“2字头”价格的小区。
如今斗转星移，即使是2018—2020年深圳楼市跃升阶段，盐田依旧有项目顺销到2025年。
比如位于盐田沙头角的半山悦海花园2018年8月(yue)预售(shou)，836套82~319平住宅备案均(jun)价约52160元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余41套房源在售(shou)；
比如位于盐田港的悦千山雅园2019年9月(yue)预售(shou)，254套63~98平住宅，备案均(jun)价约49611元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余44套房源在售(shou)。
比如位于盐田港的鹏广达时代广场2020年12月(yue)预售(shou)，146套91~115平住宅，备案均(jun)价约57310元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余13套房源在售(shou)。
再比如位于盐田港的山海四(si)季二期华府 2020年11月(yue)获(huo)批预售(shou)，780套91~117平住宅，备案均(jun)价约57855元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余50套房源在售(shou)。
要知道，2020年—2021年阶段，是深圳楼市非常火热的阶段。
这(zhe)就更不用说2022年以后入市的新房。
像盐田港的山海天成2022年12月(yue)入市，323套90~151平住宅，备案均(jun)价约52482元/㎡，截至2025年2月(yue)依旧剩余164套房源未售(shou)。
像盐田梅沙的特发觐海广场（3栋） 2024年6月(yue)入市，63套118~121平住宅，备案均(jun)价约52097元/㎡，只有几十套的货量，顺销半年多依旧还剩余24套。
这(zhe)些(xie)新房，在入市后有的还一度推(tui)出过特价房，工(gong)抵房等，给出的折扣(kou)甚至把单价直接拉回到2字头。
而二手(shou)房的价格，回到2字头也已经不是什么新鲜事。
比如沙头角老城(cheng)区位置的佳(jia)兆业盐田城(cheng)市广场，中(zhong)海半山溪谷花园，去年9月(yue)、12月(yue)在中(zhong)介平台都有“2字头”的成交记录。
比如为旅游(you)专属打造的梅沙位置，2020年6月(yue)曾经以备案均(jun)价约60993元/㎡预售(shou)的星都·梅沙天邸，在去年也有2字头的成交记录。
这(zhe)是什么概念？
换句话说，深圳楼市整(zheng)体上扬(yang)的时候，盐田的市场也跟着往(wang)上走，但当深圳楼市整(zheng)体回落收缩的时候，盐田收缩得更明(ming)显。
即使与后起发展的坪山区域(yu)相比，也显得市场韧性薄弱(ruo)得多。
从坪山区域(yu)的二手(shou)房相对比较近的成交记录来看，成交价格水(shui)平维持在1.8万-3万/平。
从近5年的楼市走势来看，盐田呈现出了先升后回落的势态(tai)，2018—2020年跟随整(zheng)个深圳楼市的步(bu)伐稳步(bu)上升，2021年达到高点后开始回调，2022—2024年受市场环境影(ying)响继续收缩。
这(zhe)也证明(ming)了一个事实(shi)，海景房只有在位置的加持下，才能真正体现出价值。
而在量价收缩的阶段，任(ren)何(he)新房入市，都难有明(ming)显的水(shui)花。
所以，特发小梅沙觐海广场大概率也不会例外。
编辑 | 醉酒大鲨鱼(yu)