过去鸿荣源一直都相(xiang)对比较低调，这些年(nian)却变得高(gao)调起来，和(he)市场的变化不无关系(xi)。

虽然明星对卖房到底作(zuo)用大(da)不大(da)，说(shuo)不清，但广告效(xiao)应(ying)倒(dao)是不错的。

2023年(nian)鸿荣源也这么干过，邀请(qing)了(le)歌(ge)手王(wang)心凌和(he)李克勤为(wei)鸿荣源珈(jia)誉府助热。

当(dang)时整(zheng)个深圳人的朋友都刷遍了(le)王(wang)心凌与(yu)鸿荣源，并且观看商(shang)演直播的人数(shu)直奔百万加，直接登顶(ding)抖音热榜。

而(er)直播的切片和(he)话(hua)题连续几天都是各大(da)互联网平台的热搜，让鸿荣源这个品牌打开了(le)全国的知名度，也让深圳人知道(dao)了(le)鸿荣源珈(jia)誉府这个楼盘。

按照各大(da)平台上热搜的收费标准，有可能已经超出了(le)明星的出场费。

当(dang)年(nian)有网友评价——“320万花得比3000万的广告费还要响(xiang)”。

而(er)这一场商(shang)演，似乎(hu)也为(wei)当(dang)年(nian)鸿荣源珈(jia)誉府的销(xiao)售带来不错的成绩。

2023年(nian)6月首推(tui)1401套住宅，开盘销(xiao)售1183套、销(xiao)售金额约60亿(yi)，去化率约85%。

现在深圳房地产信息平台上显示，1401套住宅剩余131套未卖完。

那(na)么这次鸿荣源再次采取(qu)这样的方式(shi)为(wei)鸿荣源观城，能不能复(fu)刻同样的高(gao)光呢？

这里是需要打个问(wen)号的。

毕竟(jing)当(dang)年(nian)的这次商(shang)演，被视为(wei)地产营(ying)销(xiao)界，效(xiao)果最好的一次，有天时地利人和(he)的加成。

旧改(gai)巨无霸

鸿荣源在深圳楼市中可以说(shuo)是非常有分量的角色。

而(er)提到旧改(gai)，大(da)盘几乎(hu)都不得不提鸿荣源。

深圳典型的大(da)规模(mo)旧改(gai)，鸿荣源占了(le)不少。

摊(tan)开深圳的版图，鸿荣源操(cao)刀的旧改(gai)项(xiang)目，据不完全统计就达到了(le)数(shu)十个。

比如龙华(hua)区牛湖南片区城市更新单元(yuan)、龙华(hua)区大(da)浪街道(dao)赖屋山城市更新单元(yuan)、宝安沙(sha)井鸿荣源奥莱项(xiang)目、龙华(hua)区大(da)浪街道(dao)龙胜南片区城市更新单元(yuan)等，主(zhu)要集(ji)中在深圳的宝安区和(he)龙华(hua)区。

其中鸿荣源观城项(xiang)目体量是最大(da)的，比鸿荣源以往开发的项(xiang)目体量都要大(da)。

鸿荣源壹城中心320万㎡、珈(jia)誉府248万㎡，壹方中心是约88万㎡。

更重要的是，不仅比鸿荣源过去的旧改(gai)项(xiang)目体量大(da)，甚至比深圳南山区的绿景白石洲和(he)大(da)冲网红盘华(hua)润城还要大(da)。

华(hua)润城规划(hua)总建筑面积(ji)约280万平方米，绿景白石洲计容面积(ji)约358万平方米。

绿景白石洲开发周期预计8至10年(nian)，而(er)鸿荣源观城规划(hua)总建面达到了(le)约410万㎡，比白石洲的体量还大(da)一点，预计鸿荣源观城的整(zheng)体开发计划(hua)也要这么久。

所以鸿荣源观城，无论是对鸿荣源，还是深圳楼市来说(shuo)，都是非常重要的一个标杆(gan)。

市场上也把(ba)这个项(xiang)目誉为(wei)深圳的下一个“壹方天地”。

那(na)么鸿荣源观城的定(ding)价就显得非常关键。

位于(yu)宝安沙(sha)井的鸿荣源珈(jia)誉府卖得还可以，除了(le)当(dang)初的营(ying)销(xiao)助热，主(zhu)要是因为(wei)位置、片区是深圳的热门地段，而(er)户型的设(she)计和(he)得房率是当(dang)时新房中矮子里的高(gao)个。

但现在深圳的新房都在革新，户型设(she)计也更上一层楼。

深圳建筑新规后都朝着“好房子”建设(she)，带更多的明窗面，更多的使用空间，实(shi)用率更高(gao)等等。

鸿荣源观城的户型是否依旧拥有说(shuo)服力让市场买单？

同样需要打上一个问(wen)号。

据了(le)解，鸿荣源观城分6期开发，首推(tui)的是08地块(kuai)住宅（备案(an)名：未来平方云山府），总户数(shu)1566户，户型涵(han)盖(gai)88-98㎡三房及108-143㎡四房。

建筑最大(da)层数(shu)地上59/地下4层，最高(gao)约179.95米。

根据实(shi)地考察，首发的08地块(kuai)已封顶(ding)，外墙工程施工中。

根据建设(she)规划(hua)，鸿荣源观城容积(ji)率为(wei)10.06，就算是放在深圳的众多高(gao)密度新房中，都已经是非常高(gao)了(le)。

所以也可以看到，鸿荣源观城实(shi)地的楼栋之间的楼间距较近(jin)，而(er)最近(jin)的楼栋间距仅约18米。

而(er)鸿荣源观城的首推(tui)的住宅楼栋层高(gao)达58-59层，住宅包含(han)三梯六户设(she)计，超高(gao)层的居住密度随着入住率的提升，首先需要面对的问(wen)题就是小区的使用效(xiao)率。

曾经同样是位于(yu)龙华(hua)的鸿荣源项(xiang)目壹成中心花园，是典型的超高(gao)层密度大(da)小区的代表。

随着入住率的增加，小区的电梯使用频率也随之增加，2022年(nian)鸿荣源物业曾经贴出过电梯错峰(feng)使用的倡(chang)议。

而(er)鸿荣源观城总层数(shu)比壹成中心的总层数(shu)高(gao)，可以想象鸿荣源观城未来住满后，社区对电梯的要求和(he)使用效(xiao)率如何(he)。

更重要的是，由于(yu)项(xiang)目处于(yu)快速开发的阶段，所以目前周边整(zheng)体的城市界面是有所欠缺的。

加上项(xiang)目开发周期长，那(na)么未来入住时部分区域还在建设(she)中，居住环境略难免有影响(xiang)。

但作(zuo)为(wei)体量接近(jin)1万套住宅，其中保障房超过2500套的项(xiang)目，这些都不是最先面临的问(wen)题。

真正首当(dang)其冲的是新房以及二手房市场。

这么大(da)的体量，对周边的房价来说(shuo)，降会是一种压力。

虽然分批(pi)入市，但也意味着几年(nian)内(nei)片区会有持续性的新房供(gong)应(ying)。

鸿荣源珈(jia)誉府近(jin)万套，卖了(le)将近(jin)两年(nian)，还没卖完，鸿荣源观城大(da)概(gai)率也要卖三五年(nian)才能全部卖完。

换句话(hua)说(shuo)，未来一段时间，周边的新房和(he)二手房，需要围绕鸿荣源观城的价格(ge)去斟酌。

那(na)么这就需要卷价格(ge)才能打开市场的接受度。

而(er)项(xiang)目分批(pi)开发，首批(pi)房源的入市，也奠定(ding)了(le)后续分批(pi)入市的价格(ge)和(he)基调。

定(ding)价逻辑一旦确定(ding)了(le)后续的分批(pi)项(xiang)目，也会被迫加入“卷”的队伍。

所以鸿荣源观城入市的这一枪很重要。

目前项(xiang)目周边的二手房挂(gua)盘价格(ge)大(da)约是4万—5万/平的水平。

其中，万科启城小区今(jin)年(nian)2月成交两套约70平房源，成交单价约3.4万/平；深业泰(tai)然观澜玫瑰苑去年(nian)12月及今(jin)年(nian)1月成交两套约72.8平户型，成交单价约3.4万/平。

不过，鸿荣源观城的优势(shi)也恰恰是规模(mo)大(da)、业态齐(qi)全，靠近(jin)地铁4号线观澜站，通勤交通便利。

作(zuo)者 | 飞天小女警