或(huo)许，只有土豪(hao)村才能救房地产。
困在资金上
最近佛山一个土豪(hao)村借钱给开发商(shang)推动村里旧改的事，上了资讯(wen)。
这个村子是位于佛山市南海区桂城街道的永胜村，位置可以说是佛山南海区相当(dang)不错(cuo)的地段(duan)。
从地理位置来看，步行1.5公里范围内临(lin)近广佛线的千灯湖站以及金融高新区站，近距(ju)离可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民健身体育公园以及万达广场，是佛山非常繁华的新商(shang)圈。
周边的小(xiao)区，也是佛山最贵的地段(duan)。
在中介平(ping)台上显示，永胜村所在位置的片(pian)区千灯湖片(pian)区，挂盘均(jun)价达到了2.6万/平(ping)。
其中灯湖盛世挂盘均(jun)价约3.5万/平(ping)，万达华府挂盘均(jun)价约2.9万/平(ping)，保利花园一期挂盘约3.6万/平(ping)，保利花园二期挂盘均(jun)价约3.9万/平(ping)，保利花园三期挂盘均(jun)价约4.2万/平(ping)。
这样的地段(duan)位置，无论是村民，还是当(dang)地推动村落(luo)改造的大手，都对(dui)永胜村的蝶变寄予厚望。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式(shi)落(luo)实开发合作(zuo)方，已经过(guo)去六(liu)七年。
但如今(jin)，随着房地产行业周期的变化，永胜村的拆迁(qian)旧改也陷入(ru)了困局。
所以作(zuo)为佛山备受关注的旧改项目，也不得不进行“自救”。
根据永胜村1月发出的公告显示，整个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁(qian)住宅(zhai)倒是已经交付(fu)，入(ru)住率达到100%，但是剩(sheng)余还有54%的村民无法回迁(qian)，并且回迁(qian)遥遥无期。
考虑到合作(zuo)的开发商(shang)出现资金短缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把收到的土地出让(rang)金拿(na)出来，垫资推动二期回迁(qian)安置住宅(zhai)建设。
具体的垫资方案(an)为——
将永胜村出让(rang)金返(fan)还款以垫付(fu)资金的形式(shi)，借款给开发商(shang)，优先建设二期回迁(qian)房，共计约7.86亿(yi)元，还不够的由永胜经济社自有资金投入(ru)。
这样的举措，也为全国的旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推动旧改建设，保证开发商(shang)交楼任务，二来村民可以尽快回迁(qian)，盘活区域生态，提升周边城市面貌，恢复经济生态。
三来尽管(guan)以借款的方式(shi)垫资，但永胜村建立了土地监管(guan)账户，可以进行专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管(guan)，同时也能进行工程进度的监督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未(wei)来开发方无法偿还借款，大概率也还有一定(ding)的协议抵(di)扣或(huo)担保。
不改是常态
对(dui)于有资金实力(li)的旧改村落(luo)，很多时候涉及的是股份合作(zuo)社。
永胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多仰仗的是永胜村的实力(li)，也是广东首个探索旧村改造与村集(ji)体收益平(ping)衡的案(an)例。
根据永胜股份经济合作(zuo)社公布的财务收支预算方案(an)显示，光(guang)经营(ying)收入(ru)就达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加(jia)上其他收入(ru)，总收入(ru)4781.93万元。
差不多半个小(xiao)目标的收入(ru)，而整个预算支出为641.88万元。
去年年中也曾公布过(guo)一次预分红方案(an)，拿(na)出976.69万元分给2273名村民。
所以这样的村集(ji)体经济，完全有能力(li)支撑项目的推进。
而这样有实力(li)的村集(ji)体，在东莞(guan)、广州、深(shen)圳(chou)都并不罕见。
每(mei)年广深(shen)莞(guan)的“土豪(hao)村”晒分红，都能吸引一波关注。
比如去年南海的庄边村、胜利村，禅(chan)城的郊边村、鄱阳村等。
但并非每(mei)个旧改项目，背后都拥有一个有实力(li)的合作(zuo)社，是否能够效仿永胜村的做法，也需(xu)要看股份合作(zuo)社的实力(li)或(huo)者村民的意愿。
能够依靠自身摸出一条路子，得到“资金”的救赎的，毕竟是少数。
最明显的，一些(xie)未(wei)拆改的项目，等来的或(huo)许不是拆迁(qian)的推进，而是不拆了，或(huo)者直接搁置了。
拆迁(qian)旧改进度龟速。
尤其一些(xie)成(cheng)本高，规模大的项目。
像深(shen)圳(chou)一些(xie)旧改项目，成(cheng)本非常高，拆迁(qian)难度大。
比如深(shen)圳(chou)南山区域的海雅百货大楼城市更新项目，在2022年旧改方案(an)批复后，却被发现去年11月签约新的商(shang)业并重新招商(shang)。
比如宝安区航城街道草围旧村及南片(pian)区城市更新单元失效，去年12月被踢(ti)出旧改计划。
再比如深(shen)圳(chou)备受关注的八卦(gua)岭(ling)旧改项目，2019年被纳入(ru)福田区棚户区改造年度计划，如今(jin)五年过(guo)去了，迟迟未(wei)见动静。
有市民急得向官(guan)方询问，得到的答复却是“正统筹开展老旧住宅(zhai)区改造新政研(yan)究工作(zuo)，待新政策出台后将参照国家省市最新政策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利人意愿等情况，分类分片(pian)，科学施策”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能不改了。
未(wei)来的旧改，或(huo)许只有资金真(zhen)正落(luo)实的项目，才能成(cheng)功翻身。
作(zuo)者 | 醉酒大鲨鱼