未来，一大(da)批好房子将会替代如今的高层或者超高层。
低容积率(lu)的改善性(xing)新(xin)房或将成为(wei)楼(lou)市划时代的基石。
好房子在路(lu)上
进(jin)入2025年，各地(di)纷纷拿(na)出靓地(di)。
而这些靓地(di)，都(dou)有一个非常明显的特(te)征——低容积率(lu)。
比如上海(hai)这两天拍出的新(xin)地(di)王，成交总价48717万元，楼(lou)面(mian)价约16.23万/平，刷新(xin)此前(qian)绿城徐(xu)汇滨江地(di)块13.1万/平的楼(lou)面(mian)价纪录，由静投置新(xin)企业拍得。
地(di)块位于上海(hai)市中心最大(da)的商业中心静安寺－南京西路(lu)商圈(quan)，为(wei)静安寺社区C050101单(dan)元095-7地(di)块为(wei)纯住宅用地(di)，总占地(di)面(mian)积仅2084平方米，非常迷你，不仅容积率(lu)限定在1.44，还限高12米。
而上海(hai)2025年第一批清单(dan)显示，5宗成交宗地(di)，容积率(lu)都(dou)不高，除了虹口C080302单(dan)元hk329-11地(di)块容积率(lu)超过(guo)了3，其余都(dou)在2.5以(yi)内。
松江的SJC10008单(dan)元05a-24号地(di)块容积率(lu)更是低至(zhi)1.2。
比如北京，2月25日举(ju)行了2025年北京商品(pin)住宅用地(di)推介会，总计推介了69宗地(di)块合计约430公顷涉宅用地(di)，虽(sui)然与去年相比减少了18宗，面(mian)积缩减了110公顷，但(dan)这69宗地(di)块，容积率(lu)都(dou)不高，全部都(dou)低于3，其中还有22宗明确(que)容积率(lu)是在2以(yi)内的。
不仅如此，还对这些地(di)块还进(jin)行了限高，绝大(da)部分(fen)限制在60米以(yi)下。
其中10宗地(di)块明确(que)限制在30米以(yi)下，若以(yi)3米的层高来测(ce)算(suan)，基本就是10层左右了。
比如广州的情况。
2月28日也发布了《2025年度广州经营性(xing)用地(di)供地(di)蓝(lan)皮书》，要卖131宗宅地(di)，对比2024年的96宗宅地(di)多了35宗住宅用地(di)。
其中还有30宗是位于天河、越秀、海(hai)珠等(deng)区域(yu)的优(you)质地(di)块。
而这些地(di)块，有105块用地(di)的容积率(lu)低于3，占比接近80%，其中容积率(lu)低于2的就有28块。
再比如2月18日，郑(zheng)州市自然资源和规划局召开“2025年度土地(di)供应计划座谈会”，计划2025年推出主(zhu)城八(ba)区共71宗地(di)块。
这71宗用地(di)，不仅被限了高度，有近一半容积率(lu)低于2.5，不少低于2的。
要知道，这可是一线城市或者重点省会城市，土地(di)资源珍贵，且稀(xi)缺。
实(shi)际上，去年开始，就已经有城市把地(di)块容积率(lu)放得很低。
比如苏州去年拍出了47块地(di)，其中35块地(di)的容积率(lu)低于1.3，郑(zheng)州去年拍出了20块地(di)，其中16块地(di)容积率(lu)在3以(yi)下。
一般来说，容积率(lu)决定了小区的未来形态，容积率(lu)越低，就代表着小区的楼(lou)层越矮。
基本上独立别墅的容积率(lu)为(wei)0.2～0.5，联排别墅的容积率(lu)为(wei)0.4～0.7，6层以(yi)下多层住宅为(wei)0.8～1.2，11层小高层住宅为(wei)1.5～2.0，18层高层住宅为(wei)1.8～2.5，19层以(yi)上住宅为(wei)2.4～4.5。
而住宅小区容积率(lu)小于1.0的，则为(wei)非普通住宅。
如今这些城市纷纷拿(na)出好地(di)，把容积率(lu)控制得这么低，就意味(wei)着这当中将会诞生一大(da)批小高层、洋(yang)房或者别墅产品(pin)。
这也就应了去年重点提到的“好房子”目标和定义。
在过(guo)去的两年，“好房子”屡屡被提及(ji)，现在来看(kan)，一切(qie)都(dou)正在往这个方向发展。
如果还对好房子你的定义摸不着头脑，现在好房子的画像就比较(jiao)清晰了——低容积率(lu)的，高质量的，功能齐全的，环境优(you)美的，就可以(yi)称之(zhi)为(wei)好房子了。
而开年后，建造“好房子”也已经被多地(di)政府列入年度工作(zuo)重点。
比如北京就出台了《北京市平原多点地(di)区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》通知，杭州则发布《关于优(you)化建设(she)项(xiang)目容积率(lu)及(ji)相关指标计算(suan)规则的通知》的规定。
好房子效(xiao)应
既然一大(da)批好房子在来的路(lu)上，那么会带来什么效(xiao)应？
首先可以(yi)肯(ken)定的一点是，未来购房者能够住上更好，更优(you)质的房子。
居(ju)住环境可以(yi)得到质的飞跃。
其次，未来两到三年大(da)概率(lu)会是新(xin)房和二手房市场的一个分(fen)水(shui)岭。
容积率(lu)降低后，未来新(xin)房的供应则会以(yi)大(da)面(mian)积的住宅为(wei)主(zhu)，不仅得房率(lu)会更高，园林(lin)建设(she)也会更下功夫。
这样一来，必然就会比当下容积率(lu)高的超高层住宅有优(you)势，自然也就会成为(wei)改善群体选(xuan)择(ze)的主(zhu)流。
而对二手房来说，尤其是老破小也将会是一种(zhong)降维的打击。
因为(wei)随着各地(di)改善类型的住宅爆发，二手房市场也就更不吃香了，价格方面(mian)也会受到一定的压力。
即使当下的新(xin)房成为(wei)次新(xin)二手房以(yi)后，在建筑新(xin)规约束下提升了得房率(lu)，容积率(lu)也会被比下。
要知道，现在在库存中的新(xin)房，无论是一线城市，还是三、四线城市，都(dou)有相当多的高层或者超高层，动不动就建设(she)超过(guo)30层，真实(shi)的得房率(lu)基本在80%——90%就已经算(suan)高。
像深圳，得房率(lu)在80%以(yi)下的超高层住宅并不少见(jian)。
即使是宣传上达(da)到了100%的得房率(lu)，也都(dou)是基于飘窗的面(mian)积，还算(suan)不上真正意义上的100%得房率(lu)。
所以(yi)，未来的两三年，这些城市的低容积产品(pin)一旦入市，就必然会重构新(xin)地(di)块周边的住房价格体系，尤其是二手房市场。
若再加上大(da)力发展保障性(xing)住房体系，未来成为(wei)次新(xin)的高容积率(lu)二手住宅，或者已经是老破小的住宅，也就会退出市场交易的主(zhu)流。
当然，容积率(lu)低，搭配上如今各个城市的不限价政策，这些低容积率(lu)的新(xin)房价格自然也会更高。
所以(yi)接下来，大(da)概率(lu)也会看(kan)到各地(di)的新(xin)房价格跟着上涨，但(dan)买到的住宅品(pin)质也会更高，户(hu)型更大(da)，园林(lin)更漂亮。
而各地(di)交易市场也会逐渐由刚需市场，转变成改善市场。
作(zuo)者 | 醉酒大(da)鲨鱼(yu)