或许，只有土豪村才能(neng)救房地(di)产。
困在(zai)资金上
最近佛山一个土豪村借(jie)钱给开发商推(tui)动村里旧改的(de)事，上了资讯(wen)。
这个村子是位(wei)于佛山市南海(hai)区桂城街道的(de)永胜村，位(wei)置可以说(shuo)是佛山南海(hai)区相当不错的(de)地(di)段。
从地(di)理位(wei)置来看，步行1.5公(gong)里范围(wei)内临近广佛线(xian)的(de)千灯(deng)湖站以及金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内还有南海(hai)全民健身(shen)体育公(gong)园以及万达(da)广场，是佛山非常繁华的(de)新商圈。
周边的(de)小区，也是佛山最贵(gui)的(de)地(di)段。
在(zai)中介平(ping)台(tai)上显示，永胜村所(suo)在(zai)位(wei)置的(de)片区千灯(deng)湖片区，挂(gua)盘均(jun)价达(da)到了2.6万/平(ping)。
其中灯(deng)湖盛世挂(gua)盘均(jun)价约3.5万/平(ping)，万达(da)华府挂(gua)盘均(jun)价约2.9万/平(ping)，保利花园一期挂(gua)盘约3.6万/平(ping)，保利花园二期挂(gua)盘均(jun)价约3.9万/平(ping)，保利花园三期挂(gua)盘均(jun)价约4.2万/平(ping)。
这样的(de)地(di)段位(wei)置，无(wu)论是村民，还是当地(di)推(tui)动村落改造的(de)大手，都对永胜村的(de)蝶变寄予厚望。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式落实开发合(he)作方，已(yi)经过去六七年。
但如今，随着房地(di)产行业周期的(de)变化，永胜村的(de)拆(chai)迁(qian)旧改也陷入了困局。
所(suo)以作为佛山备受关注的(de)旧改项目，也不得不进行“自救”。
根(gen)据永胜村1月发出的(de)公(gong)告显示，整个永胜村拆(chai)除已(yi)经达(da)到63%，旧改的(de)首期回迁(qian)住宅倒是已(yi)经交付，入住率达(da)到100%，但是剩余还有54%的(de)村民无(wu)法回迁(qian)，并且(qie)回迁(qian)遥遥无(wu)期。
考虑到合(he)作的(de)开发商出现资金短缺，导致项目进度迟滞，无(wu)法正常推(tui)进，计划把收(shou)到的(de)土地(di)出让金拿(na)出来，垫资推(tui)动二期回迁(qian)安(an)置住宅建(jian)设。
具体的(de)垫资方案为——
将永胜村出让金返还款以垫付资金的(de)形式，借(jie)款给开发商，优先建(jian)设二期回迁(qian)房，共计约7.86亿元，还不够的(de)由(you)永胜经济(ji)社自有资金投入。
这样的(de)举措(cuo)，也为全国的(de)旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推(tui)动旧改建(jian)设，保证(zheng)开发商交楼任务，二来村民可以尽(jin)快(kuai)回迁(qian)，盘活区域生态，提升周边城市面貌，恢复经济(ji)生态。
三来尽(jin)管以借(jie)款的(de)方式垫资，但永胜村建(jian)立了土地(di)监管账户，可以进行专款专用，便于资金使(shi)用监督，确(que)保资金监管，同(tong)时也能(neng)进行工程进度的(de)监督，最大程度保障交楼，促进开发企(qi)业开发销售。
四来即便未来开发方无(wu)法偿还借(jie)款，大概率也还有一定的(de)协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金实力的(de)旧改村落，很多(duo)时候涉及的(de)是股份合(he)作社。
永胜村旧改之所(suo)以能(neng)够继续推(tui)动项目，更多(duo)仰仗的(de)是永胜村的(de)实力，也是广东首个探索(suo)旧村改造与村集体收(shou)益平(ping)衡的(de)案例(li)。
根(gen)据永胜股份经济(ji)合(he)作社公(gong)布的(de)财(cai)务收(shou)支(zhi)预算方案显示，光(guang)经营收(shou)入就达(da)到3101.93万元，投资收(shou)益达(da)到1671.4万元，加上其他收(shou)入，总收(shou)入4781.93万元。
差不多(duo)半(ban)个小目标的(de)收(shou)入，而(er)整个预算支(zhi)出为641.88万元。
去年年中也曾公(gong)布过一次预分红方案，拿(na)出976.69万元分给2273名村民。
所(suo)以这样的(de)村集体经济(ji)，完全有能(neng)力支(zhi)撑项目的(de)推(tui)进。
而(er)这样有实力的(de)村集体，在(zai)东莞、广州、深(shen)圳都并不罕见。
每年广深(shen)莞的(de)“土豪村”晒分红，都能(neng)吸引一波关注。
比如去年南海(hai)的(de)庄边村、胜利村，禅城的(de)郊边村、鄱阳村等。
但并非每个旧改项目，背后都拥有一个有实力的(de)合(he)作社，是否能(neng)够效仿永胜村的(de)做法，也需要看股份合(he)作社的(de)实力或者(zhe)村民的(de)意愿。
能(neng)够依靠自身(shen)摸出一条路子，得到“资金”的(de)救赎的(de)，毕竟是少数。
最明(ming)显的(de)，一些(xie)未拆(chai)改的(de)项目，等来的(de)或许不是拆(chai)迁(qian)的(de)推(tui)进，而(er)是不拆(chai)了，或者(zhe)直接搁置了。
拆(chai)迁(qian)旧改进度龟速。
尤其一些(xie)成本高，规模大的(de)项目。
像深(shen)圳一些(xie)旧改项目，成本非常高，拆(chai)迁(qian)难度大。
比如深(shen)圳南山区域的(de)海(hai)雅百货大楼城市更新项目，在(zai)2022年旧改方案批复后，却被发现去年11月签约新的(de)商业并重新招商。
比如宝安(an)区航城街道草围(wei)旧村及南片区城市更新单元失效，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深(shen)圳备受关注的(de)八卦岭旧改项目，2019年被纳入福田区棚户区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向官方询问，得到的(de)答复却是“正统筹开展老旧住宅区改造新政研究工作，待(dai)新政策出台(tai)后将参照国家省(sheng)市最新政策，结合(he)各楼栋宗地(di)面积、现状功能(neng)、权利人意愿等情况，分类分片，科(ke)学施策”。
所(suo)以，旧改项目等着等着，也有可能(neng)不改了。
未来的(de)旧改，或许只有资金真(zhen)正落实的(de)项目，才能(neng)成功翻身(shen)。
编辑(zhe) | 醉酒大鲨鱼