观点网 在政(zheng)策支撑下，房地产风险加速出清，而具备优质产品力与稳健经营能(neng)力的企业，有望(wang)率先走(zou)出周期。
3月(yue)25日，中国金茂发(fa)布2024年全年业绩公告。数据显示，年内，该(gai)企业(si)实现收入590.53亿元，所有者应(ying)占溢利约10.65亿元，而2023年同期亏损，同比增长115%。
若未计(ji)及投资物业公平值亏损（已扣除递延(yan)税项）的企业(si)所有者应(ying)占溢利为人民币13.33亿元，较上年度增加120%。
在同行普遍(bian)亏损的大(da)环境下，中国金茂的业绩却(que)逆势(shi)飘红，实现扭亏为盈，这一份(fen)成绩单，无疑为行业树立了(le)全新的标杆，更(geng)为市场复苏提供(gong)了(le)积极信号。
在同日召开的业绩会上，中国金茂董(dong)事长陶天海提到(dao)，针对目前的市场局面，中国金茂在2025年及以后，要做优增量；进一步盘活存量；打造第二曲(qu)线，真正的助力企业(si)实现长远的高质量发(fa)展；同时全面的推动组织能(neng)力的创新升级(ji)。
“今(jin)后中国金茂不仅要去(qu)做特长生，还要去(qu)做优等生，希翼(wang)在能(neng)力方面是在全面均(jun)衡之上有亮点。”
开发(fa)业务(wu)
业绩会上，中国金茂管理层表示，今(jin)年企业(si)推动了(le)一个主题年，叫“六力三比”，聚焦全面焕新升级(ji)的组织能(neng)力。
据了(le)解，2024年，中国金茂定义为“产品升级(ji)”主题年，年内，该(gai)企业(si)发(fa)布“金玉满堂”全新产品线，截至年底，中国金茂已在12大(da)核(he)心城市落位了(le)18个项目。9座金茂府(fu)3.0、3个璞系、两个满系、3个棠系项目开盘销(xiao)售，均(jun)取(qu)得市场热烈反响。
得益于长期的产品主义构建，过去(qu)一年，中国金茂业绩得到(dao)了(le)一定提振。
数据显示，2024年全年，该(gai)企业(si)实现营业收入590.53亿元，期内，企业(si)所有者应(ying)占溢利约10.65亿元，同比增长115%，扣除投资物业公平值亏损的净利润(run)为13.33亿元，较上年度增加120%，企业(si)整体销(xiao)售毛利率为15%，较上年的12%增长3个百分点。
在中国金茂的各项业务(wu)当中，城市运营与开发(fa)业务(wu)仍(reng)旧是业绩贡(gong)献(xian)的主力，年内实现收入493.02亿元，占总收入的比例达(da)到(dao)82%，该(gai)业务(wu)的毛利率亦同比上升2个百分点至11%。
针对开发(fa)业务(wu)，中国金茂管理层在业绩会上多次提到(dao)，要“盘活存量、做优增量”。
其中，盘活存量方面，早在去(qu)年6月(yue)，中国金茂制定了(le)一个“奋进计(ji)划”，企业(si)提出用三年时间来解决80%的存量问题，加快存量去(qu)化。
“中国金茂在存量的盘活方面，应(ying)该(gai)说取(qu)得的成效还是非常不错的，因为有些项目是城市运营项目，本来政(zheng)企的利益是高度绑定的，所以在存量盘活方面也得到(dao)地方政(zheng)府(fu)的大(da)力支撑”，陶天海透露(lu)。
至于做优增量，则是通过投资创标、运营创标和产品创标，通过增量来带动存量问题的解决。
最明(ming)显的是，去(qu)年四季度以来，中国金茂加大(da)了(le)投资拓展力度，且投拓方面更(geng)加精准聚焦。
观点新媒体查阅发(fa)现，仅12月(yue)份(fen)，中国金茂接(jie)连在长沙、天津(jin)、郑州、成都(dou)、上海等地逆势(shi)抢地。报告期内，该(gai)企业(si)通过招拍挂及合(he)作协议共计(ji)获取(qu)22个新项目，计(ji)容总面积202万平方米。
2024年内获取(qu)的土地，其中一线、二线城市货值占比达(da)99%；而去(qu)年至今(jin)年2月(yue)，企业(si)近七(qi)成投资位于北京上海。
中国金茂高级(ji)副总裁张辉提到(dao)，中国金茂在土地投拓方面也坚持双聚焦战略，聚焦核(he)心城市、核(he)心地段，会坚持利润(run)优先的战略导向，选择更(geng)适合(he)金茂的地块。
在投资规模上，他则表示，企业(si)追求相对稳定的规模，过去(qu)两三年始终(zhong)保持了(le)200亿左右的投资规模。
“已经开盘的项目，各项财务(wu)指(zhi)标都(dou)超过可研的预期。对2024年即拿(na)即开的项目，内部有一个评价(jia)指(zhi)标叫投资精准度，涵盖(gai)了(le)财务(wu)指(zhi)标、利润(run)指(zhi)标、周转速度等纬度，应(ying)该(gai)说即拿(na)即开的项目，内部评价(jia)精准度都(dou)超过了(le)100%-130%。”他表示。
得益于存量的盘活与增量的支撑，截至2024年12月(yue)31日，该(gai)企业(si)累计(ji)取(qu)得签约销(xiao)售金额共计(ji)人民币982.55亿元，累计(ji)签约销(xiao)售建筑面积约581.84万平方米，已认购（未签约）物业销(xiao)售金额共计(ji)17亿元。
从(cong)观点指(zhi)数发(fa)布的2024年1-12月(yue)房地产企业销(xiao)售表现来看(kan)，该(gai)企业(si)权益销(xiao)售排名第10位，全口径销(xiao)售排名第12位，两个排名均(jun)较2023年实现提升。
在全年的销(xiao)售金额当中，68%的销(xiao)售额来自华北和华东区域，90%来自一二线城市。
与此同时，2024年，该(gai)企业(si)累计(ji)回款970亿元，回款率达(da)到(dao)99%。此外，其住(zhu)宅公寓产品的平均(jun)签约单价(jia)达(da)到(dao)2.2万元/平方米。
对于接(jie)下来的市场走(zou)势(shi)以及金茂的销(xiao)售策略，陶天海表示，2025年总体的市场会呈(cheng)现基本筑底、分化加剧的格局，预计(ji)总的成交量可能(neng)还会略有下滑。
不过，他强调：“中国金茂2025年总的推货预计(ji)是1800亿元，预期销(xiao)售规模会保持在千亿，排名会稳中有升，应(ying)该(gai)说是充满信心的。”
第二曲(qu)线
在前瞻性战略的指(zhi)引下，中国金茂开发(fa)业务(wu)保持稳健增长，与此同时，该(gai)企业(si)精品持有及物业服务(wu)板(ban)块也实现显著增长。
针对商业、酒店和物业板(ban)块等非开发(fa)板(ban)块，中国金茂表示，要加速发(fa)展第二曲(qu)线，提升板(ban)块的盈利能(neng)力，真正助力企业实现长远的高质量发(fa)展。
陶天海表示，去(qu)年在精品持有和轻资产的商业酒店和物业服务(wu)能(neng)力培(pei)养(yang)方面花了(le)很多力气，一方面，该(gai)企业(si)出售部分非核(he)心资产，另一方面，持有的核(he)心资产进一步做优做强。
其中，写(xie)字楼运营方面，于报告期末，北京凯晨世贸中心实现出租(zu)率96.8%，西城金茂中心的出租(zu)率为94%，上海金茂大(da)厦为83.5%，南京玄武湖金茂广场一期写(xie)字楼的出租(zu)率则提升21.2个百分点至86%，整体出租(zu)表现稳中有进。
零售商业运营方面，“华夏金茂商业REIT”作为首批商业公募REITs在2024年3月(yue)12日上市，根据第四季度报告，该(gai)基金实现了(le)2323.34万元的收入，EBITDA（息(xi)税折旧摊销(xiao)前利润(run)）为1257.22万元，这一表现超出了(le)市场的预期。
除此之外，中国金茂旗下在营项目包括南京金茂览秀城、青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城等项目，这些资产均(jun)有望(wang)成为“华夏金茂商业REIT”后续的扩募资产。
在消费及旅游(you)板(ban)块全面复苏的情况下，中国金茂的酒店表现延(yan)续韧性，全年实现收入16.99亿元。
乔晓洁透露(lu)，去(qu)年，以金茂酒商为轻资产运营平台，金茂聚焦提升轻资产的运营管理能(neng)力，同时也实现了(le)消费基础设施REITs的上市，形成了(le)大(da)资管的投融管退专业化闭环。
上市平台金茂服务(wu)也保持稳定的收入增长。于2024年，其实现总收入约为29.66亿元，同比增加9.7%。期末，金茂服务(wu)的合(he)约建筑面积约为1.34亿平方米，同比增加约26.2%，管理595个物业项目，总在管建筑面积约为1亿平方米，同比增加约19.8%，包括406个住(zhu)宅社(she)区和189个非住(zhu)宅物业。合(he)约面积覆盖(gai)倍数1.33倍。
整体来看(kan)，中国金茂590.53亿元的全年收入当中，商务(wu)租(zu)赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务(wu)以及其他分别贡(gong)献(xian)3%、3%、5%、7%的收入。
“通过发(fa)展第二曲(qu)线，企业(si)持有业务(wu)将(jiang)控(kong)制毛利水平在70%以上，轻资产(毛利率)30%左右，随着第二曲(qu)线的收入占比提升，企业(si)整体的毛利水平将(jiang)持续的改善。”
负债与资金
过去(qu)几年，房地产行业仍(reng)旧经历着前所未有的调整压力，销(xiao)售疲软(ruan)、增速放缓、融资受困(kun)成为房地产行业的新常态。
在行业风云变幻中，企业的资金链状况始终(zhong)是关乎其生死存亡的关键因素。
观点新媒体查阅发(fa)现，截至2024年年末，中国金茂保持了(le)“三道红线”全绿档，内外债务(wu)结构持续优化。
乔晓洁表示，今(jin)年以来，企业(si)一直都(dou)是坚持“降短期、升长期，降境外、升境内”的债务(wu)管理思路，在这一思路之下，2024年企业(si)整体负债压降了(le)近50亿元。
“在压降债务(wu)规模的同时，我(wo)们还优化了(le)整体的债务(wu)结构。”她透露(lu)，到(dao)2024年末，中国金茂的平均(jun)贷款期限是6.27年，而2023年同期是5.25年。
从(cong)年报披露(lu)的数据来看(kan)，于2024年12月(yue)31日，中国金茂的计(ji)息(xi)银行贷款和其他借(jie)款（流动及非流动）为人民币1228.01亿元，较2023年下降4%。
扣除现金及现金等价(jia)物、受限制银行结余及若干其他金融资产，该(gai)企业(si)于报告期末的净债务(wu)为879.45亿元，亦较2023年同期减少1.78%，净负债于调整后资本比率为67%，较上年同期减少6个百分点。
在中国金茂的计(ji)息(xi)银行贷款及其他借(jie)款当中，于一年内到(dao)期的占比17.6%，为216.07亿元，而第二年到(dao)期的有息(xi)负债为383.64亿元，第三年至第五年的有息(xi)负债为428亿元，五年以上的负债共计(ji)200.3亿元。
而报告期末，该(gai)企业(si)现金和现金等价(jia)物人民币308.05亿元。
从(cong)融资情况来看(kan)，截至2024年12月(yue)31日止(zhi)年度，中国金茂的利息(xi)开支总额为68.83亿元，较上年度减少16%，主要在于本年度平均(jun)贷款额及贷款利率均(jun)下降所致。其中，资本化的利息(xi)开支为43.48亿元，较上年度下降15%；融资成本为25.35亿元，较上年度减少16%。
乔晓洁还表示，企业(si)新增融资成本为3.39%，较2023年的4.4%也出现了(le)大(da)幅的下降，境内新增融资平均(jun)成本仅2.87%。
她提到(dao)，根据目前整体的资金排布，包括考虑200亿元权益土地款投资，企业(si)的现金流还是非常健康的。
其一，企业(si)的融资空间非常充足，截至2024年年末，企业(si)未动用的银行授信还有700多亿元，这些都(dou)是未来可以去(qu)做的一些融资。
其二，企业(si)的债务(wu)结构非常合(he)理，其中，一年内到(dao)期的债务(wu)仅有216亿元，其中还包括3月(yue)份(fen)到(dao)期的87亿元凯晨世贸中心CMBS，这一债务(wu)已经用经营物业抵押贷完成了(le)置换。
其三，外币的债务(wu)管理合(he)理，目前中国金茂的外债占比在20%至25%的水平，处于一个比较合(he)理的区间，未来也会在这个范围内适度进行调整。
免责声明(ming)：本文内容与数据由观点根据公开信息(xi)整理，不构成投资建议，使用前请核(he)实。
来源：观点网