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四名发起(qi)人，均为外(wai)资机构凯德集团旗(qi)下的主(zhu)体。4月17日，凯德集团旗(qi)下的凯德投(tou)资对(dui)券商中国记者表示，该机构已向证监(jian)会和上交所提交申请，拟推出旗(qi)下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，是首只由国际化资产(chan)管理企业在中国申报的消费类公募REIT产(chan)品。根据凯德投(tou)资先容(shao)，该REIT项目首批纳入的两(liang)个资产(chan)，分别(bie)是位于广州(zhou)的凯德广场·云尚(shang)和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总(zong)规模约为28亿元(yuan)人民币，总(zong)建筑面积(ji)为16.84万平方米，整体出租率约为97%。

据悉，凯德投(tou)资、凯德中国信(xin)托和凯德发展作(zuo)为战略投(tou)资者，将(jiang)共同持(chi)有凯德商业C-REIT至(zhi)少20%的份额。凯德商业C-REIT的发行上市需满足以下条(tiao)件：其一，在随后召开的凯德中国信(xin)托特(te)别(bie)股东(dong)大会上获得批准；其二(er)，取(qu)得证监(jian)会和上交所的监(jian)管批准。

凯德投(tou)资（中国）首席实行官潘子翔表示，凯德商业C-REIT的申报符合凯德投(tou)资的轻资产(chan)战略，参与中国的公募REITs市场有助于更广泛地(di)获取(qu)境内长期权益资本。中国作(zuo)为全球第二(er)大消费市场，拥有独特(te)的结构性增长机遇和消费升级需求，这提供了特(te)别(bie)的投(tou)资机会。

凯德投(tou)资总(zong)部设在新加坡(po)，于2021年(nian)在新加坡(po)上市，截至(zhi)2024年(nian)12月31日其资产(chan)管理规模约为1360亿新元(yuan)，基金资产(chan)管理规模1170亿新元(yuan)，旗(qi)下不动产(chan)资产(chan)类别(bie)涵盖购物中心、办公楼、旅宿、工业地(di)产(chan)、物流园、产(chan)业园区、健康、自助仓储、数据中心、私募信(xin)贷(dai)和特(te)殊机会。

首单二(er)次扩募项目也(ye)迎(ying)新进展

除上述动态外(wai)，还有多只公募REITs产(chan)品迎(ying)来新进展。

首先是公募REITs的扩募。4月17日博时基金发布(bu)关于博时招商蛇口产(chan)业园REIT拟第二(er)次扩募并新购入基础设施项目的公告，公募REITs市场即将(jiang)迎(ying)来首单二(er)次扩募项目。根据第二(er)次扩募方案草案，该基金拟通过第二(er)次扩募发售募集资金，新认(ren)购招商蛇口产(chan)业园3期专项计划资产(chan)支撑(chi)证券并持(chi)有其全部份额，最终持(chi)有光明(ming)项目（二(er)期扩募）及南油项目。此外(wai)，中航京能光伏REIT的扩募申请也(ye)于4月15日获得了交易所反馈。

其次，两(liang)只数据REITs项目的首发申报也(ye)迎(ying)来新进展。4月11日，南方润(run)泽科技(ji)数据中心REIT在3月初申报后迎(ying)来交易所反馈，目前进入“已问询”阶段。该产(chan)品是国内首只以数据为底层(ceng)资产(chan)的REITs项目，以南方基金为管理人，招商银行为托管人，专项计划名称为南方资本-润(run)泽科技(ji)数据中心1期基础设施资产(chan)支撑(chi)专项计划，专项计划管理人为南方资本管理有限企业，原始(shi)权益人为润(run)泽科技(ji)发展有限企业。同样是在4月11日，南方万国数据中心REIT在3月底申报后迎(ying)来反馈。该产(chan)品以南方基金为管理人，发起(qi)人（原始(shi)权益人）为万国数据控股有限企业，专项计划名称为南方资本-万国数据中心1期基础设施资产(chan)支撑(chi)专项计划。

此外(wai)，在4月16日晚间，中金基金此前上报的中金亦庄产(chan)业园REIT也(ye)获得了交易所反馈。该产(chan)品由中金基金担任管理人，专项计划名称为中金亦庄产(chan)业园基础设施资产(chan)支撑(chi)专项计划，专项计划管理人为中金企业。

根据南方基金公告，从4月21日起(qi)南方顺丰仓储物流REIT将(jiang)于4月21日正式上市。该产(chan)品募集阶段吸引了投(tou)资者关注与参与，公众投(tou)资者有效认(ren)购倍数为381.58倍。南方顺丰物流REIT的底层(ceng)资产(chan)包括(kuo)深圳、武汉、合肥(fei)三大核心物流枢纽项目，均位于国内物流网络的关键节点。

培育(yu)优质资产(chan)生态

和以往相(xiang)比，4月以来的公募REITs呈现出不少增量信(xin)息。一是底层(ceng)资产(chan)类别(bie)（如数据）持(chi)续丰富，存量项目的一次和二(er)次扩募交替进行；二(er)是在长远投(tou)资空间吸引力下，中国公募REITs持(chi)续迎(ying)来政策支撑(chi)，还迎(ying)来了外(wai)资参与布(bu)局。

根据国家发改委官网，国家发展改革委主(zhu)任郑栅洁在近期的《推动进一步全面深化改革走深走实(shi)》讲话中指(zhi)出，加快构建高水平社会主(zhu)义市场经济体制(zhi)。其中提及，建立政府投(tou)资支撑(chi)基础性、公益性、长远性重大项目建设长效机制(zhi)，推动基础设施领域不动产(chan)投(tou)资信(xin)托基金（REITs）扩围扩容。

此外(wai)，深圳市投(tou)资基金同业公会近日组织召开深圳公募REITs专业委员会2024年(nian)度工作(zuo)会议暨基础设施REITs试行ESG评价培训，深圳证监(jian)局就进一步推动深圳公募REITs市场高质量发展，提出三方面发力方向。一是构筑稳健发展根基，重点解决“重复审批”“信(xin)息孤(gu)岛”等(deng)管理效率瓶(ping)颈问题。二(er)是培育(yu)优质资产(chan)生态，优先筛选具有稳定现金流及持(chi)续扩募潜力的基础设施项目，推动公募REITs发行。同步推进投(tou)资者培育(yu)工程(cheng)，通过精准化投(tou)教活动深化市场认(ren)知，形(xing)成良性资金循环体系。三是完善协同发展机制(zhi)，充分发挥(hui)专委会政策传导(dao)与资源整合功能，搭建常(chang)态化“监(jian)管与市场”对(dui)话平台。

凯德投(tou)资表示，凯德商业C-REIT旨在投(tou)资于中国内地(di)的优质购物中心资产(chan)，充分把握中国政府倡(chang)导(dao)的“刺激(ji)消费、扩大内需”政策带来的行业机遇。凯德中国信(xin)托管理有限企业首席实行官陈建良表示，凯德商业C-REIT为凯德中国信(xin)托提供了进入扩张中的中国公募REITs市场的战略机会。“它增强了我(wo)们的财(cai)务灵活性，进而实(shi)现收(shou)入多元(yuan)化并提升投(tou)资组合质量。”

展望后市投(tou)资，招商基金表示，近期REITs市场出现了明(ming)显的估值整体提升，各板块已交替上涨。预计随着未来几个热(re)门REITs上市，REITs市场短期可(ke)能维持(chi)震荡走势，前期行业估值分化得到修复以后，后续可(ke)能出现新的风格轮动特(te)征。招商基金分析称，2025年(nian)一季度以来，利率水平低位运行后大幅上行，REITs市场呈现出先大幅反弹后震荡的态势，但由于估值相(xiang)对(dui)合理，增量资金充足，托底效应明(ming)显，从波动率和最大回撤情况(kuang)看REITs显著好于主(zhu)要权益资产(chan)。

责编(bian)：罗晓霞

排版：王(wang)璐(lu)璐(lu)

校对(dui)：苏焕文