租下厂房打(da)算用于生(sheng)产研发，装修完毕后却发现，厂房使用性质(zhi)变“民用”，生(sheng)产无望，损失(shi)谁(shui)来担？近日，深圳市南山区人民法院发布一相关案例(li)。
案情概况：
租下厂房后土地(di)性质(zhi)改变 违约处理起纠纷(fen)
2022年3月，A企业(si)与B企业(si)签订《房屋租赁合同》，约定A企业(si)承租B企业(si)名下一处登记用途为工业(ye)厂房的物业(ye)，用于医疗器械的生(sheng)产和研发。合同中明确约定，如B企业(si)交付房屋不符合合同约定，严重影响A企业(si)使用的，A企业(si)有权单方解除合同并根(gen)据合同约定，要求B企业(si)承担不超过月租金金额的两(liang)倍的违约金。
合同签订后，A企业(si)按约定支付了租赁保(bao)证金、租金等费(fei)用，并按照生(sheng)产厂房要求进行装修。但直至(zhi)装修完成，B企业(si)都未能提供该处物业(ye)符合生(sheng)产厂房资质(zhi)的消防验收文件，导致A企业(si)虽在厂房内(nei)办(ban)公，却无法办(ban)理二次消防申报、生(sheng)产经营许可等手续，迟迟不能开工生(sheng)产。
2023年1月，B企业(si)在完成案涉物业(ye)所(suo)在建筑物整(zheng)体消防改造后终于取得(de)消防验收文件，但A企业(si)却发现，此时该物业(ye)的使用性质(zhi)已由厂房改为多层公共建筑，即该处物业(ye)无法再用于生(sheng)产。A企业(si)只能停付租金、搬迁、另(ling)寻物业(ye)用于生(sheng)产。
后双方就合同未能继续履行的违约认定、合同解除等问(wen)题产生(sheng)纠纷(fen)，A企业(si)遂诉至(zhi)深圳市南山区人民法院，要求解除合约，B企业(si)退还租赁保(bao)证金、租金等已付费(fei)用，并支付违约金和赔偿装修厂房的损失(shi)。
B企业(si)辩称，A企业(si)承租案涉物业(ye)的目的在于办(ban)公和研发，并在最初已向A企业(si)告知案涉物业(ye)不能进行大规模的生(sheng)产，因此，案涉物业(ye)使用性质(zhi)的变更不影响双方间合同的履行。
法院审理：B企业(si)构成根(gen)本(ben)违约
本(ben)案系房屋租赁合同纠纷(fen)，争议焦点为合同未能继续履行的根(gen)本(ben)违约方认定以(yi)及依据该认定结果，违约责任(ren)和损失(shi)赔偿金额的承担问(wen)题。
一、合同未能继续履行的根(gen)本(ben)违约方认定问(wen)题。结合A企业(si)提交的证据看，B企业(si)在签订合同之(zhi)初即明知A企业(si)承租案涉物业(ye)的目的除研发办(ban)公外兼具生(sheng)产。同时，法院另(ling)向消防部门调(diao)查(cha)查(cha)明，案涉物业(ye)所(suo)在建筑物消防改造的原因系B企业(si)自行申报建筑物使用性质(zhi)由丙类(lei)厂房改为多层公共建筑，而多层公共建筑属民用建筑，根(gen)据消防相关规定，民用建筑内(nei)除了可以(yi)设置(zhi)为满足建筑使用功能的附属库房外，不应设置(zhi)生(sheng)产场所(suo)或其他库房，不应与工业(ye)建筑组合建造。
法院认为，案涉合同约定的租赁房屋用途明确为厂房，B企业(si)作(zuo)为出租人应保(bao)证案涉物业(ye)具备适租性，即在租赁期限内(nei)可作(zuo)为厂房使用。但在合同履行过程中，B企业(si)变更建筑物使用性质(zhi)，导致A企业(si)无法使用案涉物业(ye)进行生(sheng)产，A企业(si)的合同目的不能实现，有权解除合同。
二、违约责任(ren)和损失(shi)赔偿问(wen)题。因B企业(si)构成根(gen)本(ben)违约，根(gen)据双方签署的租赁合同约定，B企业(si)承担相应的违约责任(ren)并赔偿损失(shi)，即应向A企业(si)退还租赁保(bao)证金，并支付相当于两(liang)个月租金数额的违约金。
关于A企业(si)已付费(fei)用的退还及装修损失(shi)的问(wen)题，合同虽因B企业(si)根(gen)本(ben)违约导致解除，但考虑到A企业(si)确认使用案涉物业(ye)部分(fen)区域进行了办(ban)公及研发工作(zuo)，法院酌情认定A企业(si)应按照合同约定的三分(fen)之(zhi)一支付租金、管(guan)理费(fei)等费(fei)用，同时由B企业(si)赔偿A企业(si)部分(fen)装修损失(shi)。
综上，法院确认双方租赁合同解除，依法判令(ling)B企业(si)按照合同约定，向A企业(si)退还租赁保(bao)证金、部分(fen)租金等已付费(fei)用、支付相当于两(liang)个月租金数额的违约金，并赔偿A企业(si)部分(fen)装修损失(shi)。该判决已生(sheng)效。
法官(guan)说(shuo)法：签订房屋合同需明确关键内(nei)容
消防连着生(sheng)命，事关生(sheng)产生(sheng)活安(an)全，任(ren)何单位与个人均应按照规划用途使用房屋，不能擅自改变房屋性质(zhi)、超越规划用途使用房屋。根(gen)据民法典规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内(nei)保(bao)持租赁物符合约定的用途。在本(ben)案中，既然房屋租赁合同约定了房屋的使用用途，B企业(si)作(zuo)为出租人就有义务保(bao)证交付的房屋可以(yi)实现按照约定目的使用。而在约定的使用用途与规划用途不符，且系B企业(si)自身原因导致上述情况的发生(sheng)进而无法实现合同目的时，B企业(si)构成根(gen)本(ben)违约，理应承担违约责任(ren)。
法官(guan)提醒，出租人和承租人在签订房屋租赁合同时，务必明确合同条(tiao)款，尤其是房屋用途等关键内(nei)容，避免(mian)因用途变更导致合同目的无法实现，从而引发纠纷(fen)。同时，出租方应严格遵(zun)守(shou)合同约定，确保(bao)租赁房屋的适租性，否则将承担相应的违约责任(ren)。
法条(tiao)链接
《中华人民共和国民法典》
第五百(bai)零(ling)九条(tiao) 当事人应当按照约定全面(mian)履行自己的义务。
当事人应当遵(zun)循诚信原则，根(gen)据合同的性质(zhi)、目的和交易习惯(guan)履行通知、协助、保(bao)密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免(mian)浪费(fei)资源、污染环境和破坏生(sheng)态(tai)。
第五百(bai)七十(shi)七条(tiao) 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失(shi)等违约责任(ren)。
第五百(bai)八十(shi)三条(tiao) 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失(shi)的，应当赔偿损失(shi)。
采写：南都记者 吴(wu)灵(ling)珊
通讯员(yuan)：钟雯 邵李(li)鸣