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此(ci)轮老旧小区更新改造，为何以(yi)“2000年”作为划分(fen)节点？具体怎么(me)改、谁来改？

2000年以(yi)前建成小区仍有较大改造空间

广(guang)西玉林市(shi)玉州区名山街道，坐落着一个建于20世纪80年代末的小区——兴明小区。和(he)不少年久失修(xiu)的老旧小区一样，这个小区曾面临管道老化等问题，一度给居民(min)生活造成困扰。

一场(chang)改造改变了这样的局面。2024年5月，兴明小区改造项目(mu)正式完工，涉(she)及土建、给排(pai)水、燃气等方面项目(mu)更新。一根根新管道竖起，一个个健身场(chang)地(di)建成，不仅解决了过去让(rang)住户头疼的用水问题，还大幅提升了居民(min)的生活质量。

这是中(zhong)国(guo)着力推动城镇老旧小区改造的一个缩(suo)影(ying)。去年，中(zhong)国(guo)共新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成5.4万个的年度目(mu)标任务(wu)。其中(zhong)，广(guang)西、北京、河(he)南等11个地(di)区超额完成城镇老旧小区改造计划。

时间回溯到2020年，彼时，国(guo)务(wu)院办公厅印发《关于全面推进(jin)城镇老旧小区改造工作的引导(dao)意见》（以(yi)下简称《引导(dao)意见》），明确到“十四五”期末，结(jie)合各地(di)实际，力争(zheng)基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务(wu)。今年是“十四五”收官之年，也是完成《引导(dao)意见》目(mu)标任务(wu)的关键一年。聚焦城镇老旧小区改造，今年的政府(fu)工作报告(gao)提出，统(tong)筹城市(shi)低(di)效用地(di)再开发，加(jia)快健全城市(shi)防洪排(pai)涝体系，加(jia)强燃气、给排(pai)水、热力、地(di)下管廊等建设和(he)协同管理。住房(fang)城乡建设部则明确，将(jiang)把2000年以(yi)前建成的城市(shi)老旧小区全部纳入城市(shi)更新改造范围。

“2000年前建成”，为何成为城镇老旧小区改造的时间划分(fen)点？

“中(zhong)国(guo)老旧小区存量大，改造工作量大，要‘从(cong)老到新’按序改造。”首都经济贸易大学京津冀房(fang)地(di)产研究院院长(chang)赵秀(xiu)池(shi)告(gao)诉记者，最初(chu)的老旧小区改造将(jiang)1990年前建成的小区作为重点，目(mu)前又扩展到了2000年以(yi)前，部分(fen)城市(shi)还将(jiang)改造范围拓宽至2005年前建成小区。

据业内人士透露(lu)，2000年左右(you)是商品住房(fang)市(shi)场(chang)发展的重要节点，在此(ci)之前建成的住宅小区不仅房(fang)龄高，部分(fen)还未收取房(fang)屋维修(xiu)资金、没有小区物业，修(xiu)缮时需开展较多协调工作，还要有相关改造资金作保障。

“从(cong)全国(guo)范围看，很多2000年前建成的老旧小区已经开工改造了，但推进(jin)过程仍有一定难度。”广(guang)东(dong)省住房(fang)政策研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉告(gao)诉记者，老旧小区改造既要征询居民(min)意愿，又涉(she)及管线、水电等多个市(shi)政部门协作。2000年以(yi)后建成的小区虽也面临老化问题，但改造范围和(he)筹资方式相对明晰。因此(ci)，加(jia)大力度做好2000年以(yi)前建成小区的改造更新，仍是当前城镇老旧小区改造工作的重要任务(wu)。

基础类、完善类和(he)提升类改造共同推进(jin)

老旧小区究竟怎么(me)改？重点改什么(me)？

“城镇老旧小区的改造内容主要分(fen)为三类，包(bao)括基础类、完善类和(he)提升类。”李宇嘉告(gao)诉记者。

基础类改造，主要是市(shi)政配套基础设施改造提升以(yi)及小区内建筑(zhu)物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修(xiu)等。其中(zhong)，改造提升市(shi)政配套基础设施包(bao)括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排(pai)水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防等基础设施。

完善类，就是为了满足居民(min)生活便利需要和(he)改善型(xing)生活需求的内容，主要涉(she)及环境及配套设施改造建设、小区内建筑(zhu)节能(neng)改造、有条件的楼栋加(jia)装电梯等。其中(zhong)，改造建设环境和(he)配套设施还包(bao)括拆除违(wei)法建设，整治小区绿化、照明等环境，改造或(huo)建设小区及周边适老设施、电动自行(xing)车及汽车充电设施等。

提升类，则是为了丰富社区服务(wu)供给、提升居民(min)生活品质等推进(jin)的改造内容，涉(she)及公共服务(wu)设施配套建设和(he)其智慧化改造，比如改造或(huo)建设小区及周边社区综合服务(wu)设施，以(yi)及养老、托育、助餐、家政保洁、便民(min)超市(shi)、便利店、邮政快递(di)末端综合服务(wu)站等社区专(zhuan)项服务(wu)设施。

“要保证‘十四五’末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务(wu)，各地(di)要加(jia)强盘点2000年前的城镇老旧小区，确认是否还存在市(shi)政配套设施不完善、社区服务(wu)建设不健全、居民(min)改造意愿强烈的住宅小区。”赵秀(xiu)池(shi)认为，各地(di)应因城施策，确定改造对象和(he)改造内容，并区别基础类、完善类、提升类改造，根据相关政策目(mu)标任务(wu)加(jia)快推进(jin)改造。

根据住房(fang)城乡建设部披露(lu)的数据，从(cong)2019年中(zhong)央部署实施城市(shi)更新以(yi)来，全国(guo)已累计开工改造城镇老旧小区近(jin)28万个，惠(hui)及1.2亿(yi)居民(min)；加(jia)装电梯超过13万部，增加(jia)停车位380万个，增设养老、托育设施近(jin)8万个。“这说明，目(mu)前的城镇老旧小区改造重点还是聚焦在基础类改造，也就是水电管网等基础设施补短板。如果按照基础类、完善类、提升类全部推进(jin)改造，还有很大的市(shi)场(chang)空间，对于扩内需能(neng)起到明显的拉动作用。”李宇嘉说。

开展城镇老旧小区改造，不仅是一场(chang)惠(hui)民(min)生的城市(shi)更新工程，也是强化基层治理的有效试验(yan)。

位于北京市(shi)通州区的云景里小区建成于1994年。去年，该小区全面完成改造工作，实现居民(min)上下水改造率100%和(he)外窗护栏拆除率100%，被(bei)列(lie)入住房(fang)城乡建设部完整社区试点项目(mu)。“在进(jin)场(chang)改造前，大家先进(jin)行(xing)走(zou)访调研，了解居民(min)的改造诉求并公示改造项目(mu)的主材(cai)样品。”中(zhong)建二(er)局北京通州云景里旧改项目(mu)经理唐华(hua)先容(shao)，“改造进(jin)行(xing)期间，大家通过工艺提升，把对居民(min)生活的影(ying)响降至最低(di)。比如上下水改造项目(mu)，通常(chang)得停水一周左右(you)，大家把停水时间控制在了两三天。同时，大家还选派了8名施工人员作为专(zhuan)职楼栋管家，改造过程中(zhong)，居民(min)有任何问题，可以(yi)随时通过电话或(huo)‘协商共建议事平台’向楼栋管家反馈，也可以(yi)到小区协调中(zhong)心面对面和(he)管家沟通。改造完成后，大家还有相应质保期，保障居民(min)在项目(mu)改造后的入住体验(yan)。”

建立政府(fu)补贴、业主自筹和(he)社会资本参与的共担机制

城镇老旧小区改造惠(hui)民(min)生、利长(chang)远，但不少居民(min)还关注一个关键问题：改造的钱从(cong)哪儿(er)来？

“城镇老旧小区改造资金主要来源于政府(fu)补贴、业主自筹和(he)社会资本参与。”赵秀(xiu)池(shi)告(gao)诉记者，继续(xu)推进(jin)2000年底前建成老旧小区的改造工作，要积极引入更多社会资本，如将(jiang)一老一小、停车服务(wu)、物业服务(wu)、文体健身等经营项目(mu)与社会资本对接，实现资金来源的可持续(xu)性，此(ci)外，还可以(yi)通过建立老旧小区改造基金或(huo)发行(xing)老旧小区改造专(zhuan)项债券来筹集资金。目(mu)前，山东(dong)济南、湖南怀化、安徽芜湖、甘肃嘉峪关等地(di)，已通过发行(xing)地(di)方政府(fu)专(zhuan)项债券方式，支撑老旧小区改造。

居民(min)出资也是推进(jin)改造的重要资金来源。《引导(dao)意见》明确，“建立改造资金政府(fu)与居民(min)、社会力量合理共担机制”，其中(zhong)提到，合理落实居民(min)出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民(min)出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续(xu)筹）住宅专(zhuan)项维修(xiu)资金、让(rang)渡小区公共收益等方式落实。

“从(cong)目(mu)前实践的情况看，推动居民(min)出资进(jin)行(xing)老旧小区改造，有一定推进(jin)难度，尤其对于部分(fen)建成年代早、没有住宅专(zhuan)项维修(xiu)资金的老旧小区居民(min)，要引导(dao)其出资改造，还得加(jia)大政策宣(xuan)介力度，做好群(qun)众协商工作。比如，加(jia)装电梯这类居民(min)明显受益、涉(she)及多家协商的改造项目(mu)，更要加(jia)强居民(min)调解协商，把‘谁受益、谁出资’的原则落实到位。”李宇嘉说。

除了政府(fu)和(he)国(guo)企主导(dao)的老旧小区改造，住房(fang)城乡建设部还提出，鼓(gu)励地(di)方探索居民(min)自主更新改造老旧住宅。在赵秀(xiu)池(shi)看来，除了部分(fen)居民(min)出资原拆原建，自主更新改造最大的难点仍在于资金问题，“对此(ci)，可以(yi)加(jia)大自主更新改造的税费减免、金融支撑力度，同时让(rang)住房(fang)专(zhuan)项维修(xiu)基金公共账户和(he)个人账户发挥各自应有作用，还可以(yi)加(jia)大住房(fang)公积金支撑力度，并为自主更新改造提供多元化、低(di)成本的融资方式，让(rang)更多居民(min)积极参与住宅改造工作，进(jin)而推进(jin)城市(shi)更新稳步(bu)进(jin)行(xing)。”赵秀(xiu)池(shi)说。（本报记者 廖睿(rui)灵）

《人民(min)日报海外版》（2025年03月27日 第 04 版）

责编：侯兴川、李萌