观点网 2024年的建发国(guo)际在等(deng)待(dai)市场黎明的到来。
3月26日，原(yuan)定于今晚发布2024年全年业绩的建发国(guo)际，却在业绩告示中额外夹杂了人事变动公告。
公告显(xian)示，实行董事林(lin)伟国(guo)已受委任为董事会主席及(ji)企业提名(ming)委员会主席，不再担任行政总裁，而(er)该(gai)职务(wu)则由华东区域企业董事长田美坦接(jie)任。
与此同(tong)时，赵呈闽(min)不再担任董事会主席及(ji)提名(ming)委员会主席，但继续留任实行董事，以上职务(wu)变更自(zi)公告当(dang)天即3月26日起生效。
而(er)就在前不久的2月17日，建发集团全资子(zi)企业联发集团也发布了企业董事长及(ji)总经理变更公告。王文怀被任命为企业董事长，赵胜(sheng)华则被降回总经理，不再担任董事长职务(wu)。
进(jin)入2025年不到三个月，建发集团便对(dui)地产开(kai)发企业进(jin)行了一(yi)系列的人事变动调整，这仿佛也在预告着建发房(fang)地产业务(wu)的“变革(ge)”。
销售、利润双下滑
过去，由于高速增长的营(ying)收(shou)，建发常被誉为地产界的“黑马”，其中建发国(guo)际贡献了大头数额。而(er)2024这年，建发国(guo)际却罕见地出现了增收(shou)不增利的情况。
数据来源：建发国(guo)际集团财报 观点指(zhi)数整理
财报显(xian)示，2024年全年建发国(guo)际实现收(shou)入1429.9亿元，较2023年同(tong)比增长6.4%。其中，主营(ying)业务(wu)物业开(kai)发全年录(lu)得1386.2亿元，占比97%。
而(er)在盈利方面，报告期内建发国(guo)际录(lu)得全年毛利189.72亿元，同(tong)比增长27.2%，毛利率也较去年同(tong)期的11.10%微升至13.30%。，但归母净利润同(tong)比减少约2.31亿元，降幅4.6%至48亿元。
有市场分析师指(zhi)出，尽管(guan)建发国(guo)际收(shou)入依旧在增长，但增速较前几年已有所放(fang)缓，而(er)增速的放(fang)缓与归母净利润的下降与其2024年下滑的销售情况及(ji)计提减值有关。
数据来源：建发国(guo)际集团财报 观点指(zhi)数整理
财报显(xian)示，2024年全年，建发国(guo)际累计权益合同(tong)销售金额约1033.6亿元，累计权益合同(tong)销售总建筑面积约504.8万平方米，同(tong)比分别减少约25.1%、24.3%，甚至低于2022年。
销售动态往往与新增地块互为呼应。2024年全年，基(ji)于不确定的市场环境，建发国(guo)际不管(guan)是新增项目还是货值都较2023年大幅缩(suo)水。
回顾2023年，建发国(guo)际全年新增78个土地项目，全口径拿地金额1169亿元，新增货值2180亿元；而(er)2024全年仅新增23个土地项目，全口径拿地金额556亿元，新增拿地货值1007亿元，同(tong)比分别下降70.%、52.4%及(ji)53.8%。
计提方面，由于前期在市场峰值下的高溢价拿地，地产开(kai)发成(cheng)本远超出市场销售变现价值，2021年至2024年期间，建发国(guo)际合计计提并(bing)表(biao)存(cun)货减值损失(shi)近百(bai)亿，其中2024年减值亏损约37亿元。
充分的大幅计提减值之下，建发国(guo)际的毛利率水平也受到了一(yi)定的影响。
数据来源：企业公告 观点指(zhi)数整理
2020年-2024年期间，建发国(guo)际的毛利率分别为16.35%、16.60%、15.30%、11.10%和13.30%。尽管(guan)2024年的毛利率因为报告期内已交付(fu)项目毛利率水平高于2023年而(er)有所微升，但相较TOP5的房(fang)企而(er)言，还是略有差距。
据悉，华润置地2024年开(kai)发销售毛利率为16.8%，保利发展2024年上半(ban)年毛利率为16%，中海毛利率为22.1%，绿地控股为15.05%。
不过在林(lin)伟国(guo)看来，虽然建发国(guo)际2024年的毛利率并(bing)不是很高，但也相对(dui)合理。
他进(jin)一(yi)步指(zhi)出：“从经营(ying)角度来说(shuo)，房(fang)地产最坏的时期似乎(hu)是在去年，最坏的时期似乎(hu)已经过去，各家开(kai)发商之间也不像(xiang)从前说(shuo)的面粉比面高贵，所以未来整体的结转利润和毛利可能都会逐渐恢复到一(yi)个比较正常的水平。”
销售、拿地态度大转变
基(ji)于管(guan)理层对(dui)2025年房(fang)地产市场的积极预判，今年建发不管(guan)是在土拍市场上，还是销售目标上都一(yi)改(gai)去年的“低迷”态势(shi)。
进(jin)入2025年后，不同(tong)于去年的谨慎，建发今年在核心(xin)一(yi)二线城市的土拍市场上已经多次(ci)刷新了“地王”战绩。
就在今天3月28日的杭州土拍市场上，建发历经102轮(lun)的激烈竞价，成(cheng)功击退滨江、绿城、中海、华润、伟星、招商、金茂等(deng)其余13家房(fang)企，以总价34.35亿元摘得蒋(jiang)村文新单元XH030203-01（3）地块，溢价率高达115.39%，成(cheng)交楼面价8.8万元/平方米，成(cheng)为杭州新单价地王。
而(er)前一(yi)天，建发在成(cheng)都同(tong)样刷新了最高宅地单价战绩。
3月27日，历经213轮(lun)的竞价，建发以总成(cheng)交价33.47亿元夺得成(cheng)都金融城三期H10地块，溢价率达106%，成(cheng)交楼面价为4.12万元/平方米，为成(cheng)都宅地新单价地王。据悉。参与竞买的房(fang)企多达10家，包括(kuo)华发、锦(jin)江统建&金茂、华润置地、中海、招商蛇口等(deng)。
然而(er)，对(dui)于建发高溢价拿地的行为，市场还是不免为其后续项目结转的利润而(er)表(biao)示担忧，毕(bi)竟前期大幅计提的老路已经给出了现实的教(jiao)训。
据参加投资者会的人分享，建发国(guo)际管(guan)理层在会上对(dui)高溢价行为做(zuo)出了相应说明。
新任主席林(lin)伟国(guo)表(biao)示：“虽然近期部分取得的地块溢价率看起来很高，但事实上是与起拍价定价有关，而(er)且核心(xin)城市核心(xin)地段的地块素质高，自(zi)然会获得更多的开(kai)发商一(yi)起来竞争，从而(er)导致溢价的结果”。
新任行政总裁田美坦也指(zhi)出，在坚持流动性有限的情况下，建发国(guo)际基(ji)本的拿地利润会在6-8个点的水平之间。“大家虽然在杭州拿了一(yi)个地价最高的项目，但实际上还是比大家的预期要低。”
截至2024年末(mo)，建发国(guo)际的流动资产为3773.85亿元，同(tong)比减少了3.5%。其中，银行及(ji)手(shou)头现金为572.59亿元，同(tong)比增加了5.7%。
与此同(tong)时，田美坦进(jin)一(yi)步补(bu)充道，建发入市的住宅项目均是改(gai)善型(xing)户型(xing)，如佛山(shan)漫云、北京观宸、厦门(men)第(di)四代住宅阅海等(deng)，未来的市场是偏向改(gai)善型(xing)为主的，因此核心(xin)城市核心(xin)地段的占有率就极为重要。
谈及(ji)市占率，目前建发除了在福建省市占率达到10%以外，其它省份的市占率总体还是比较低，在1%-4%之间。“成(cheng)都去年有3000多亿的销售额，但建发也才(cai)占了2%。
因此，建发国(guo)际管(guan)理层认为，在2025年房(fang)地产市场止跌(die)回稳得到持续深(shen)化环境下，加大拓展，提高杭州、成(cheng)都等(deng)深(shen)耕城市占有率是非常有必要的。
从另一(yi)层面而(er)言，与头部房(fang)企的库存(cun)量相比，建发国(guo)际确实有必要扩充自(zi)己的弹药库。
截至2024年末(mo)，建发国(guo)际土地储备总库存(cun)面积约1243万平方米，库存(cun)货值约2211亿元，权益比例约78%；而(er)同(tong)期华润置地的土地储备已达到了5194万平方米，是建发国(guo)际的4倍。
最后，在2025年的销售目标上，田美坦态度十(shi)分明确：“基(ji)于今年比较稳定的宏观环境，希翼能够达到1500亿元，保持增长。”而(er)去年管(guan)理层给出的回答是 “难以确定全年销售目标”。
其实，不止建发管(guan)理层在盼，市场也在期待(dai)建发房(fang)地产业务(wu)的新掌门(men)人们，能否破解建发在高速发展后的挑战之局。
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