3月17日，已建成交付的安徽(hui)省(sheng)合肥市新站高新区磨店和园安置房。张 敏摄（中经视觉）
3月份通常是(shi)楼市一年当中首个交易(yi)旺季(ji)，俗称“小阳春”。今年楼市“小阳春”有所提前，记者从多个市场机构数据了解到，自春节假(jia)期结束以(yi)来(lai)，北(bei)京、上海、广州、深圳、杭州等热门城市楼市回(hui)暖态势表现优于去年同期，“小阳春”行情初现。
热点城市回(hui)暖
数据显(xian)示，今年1月份至2月份，新建商品房销售面积(ji)和销售额同比降幅分别比上年全年收窄了7.8个和14.5个百分点。从国家统计局监测的40个重点城市来(lai)看(kan)，1月份至2月份新建商品房销售面积(ji)和销售额同比分别增长1.3%和7.1%。
中原地产研究院统计数据显(xian)示，2月份，北(bei)京二手房网签11876套，环比下降4.8%，同比上涨87.6%。北(bei)京链家数据显(xian)示，3月1日至11日，北(bei)京市二手住宅网签量为5541套，工作日日均网签量在700套左右，比春节前增长7%左右。
“今年‘小阳春’主要还是(shi)因为入学需求叠加春节后部分改善(shan)需求。”中原地产首席分析(xi)师张大伟表示，在去年一系列促进房地产市场止跌回(hui)稳的政策作用下，楼市出现积(ji)极(ji)变化(hua)。
“北(bei)京链家春节后带看(kan)量、成交量和新增房客源量均较节前显(xian)著增长。”北(bei)京链家相关人员表示，与去年同期相比，今年房地产市场氛(fen)围相对平和，一方面得(de)益于政策环境持续改善(shan)，购房门槛和各类资金成本显(xian)著降低；另一方面价格止跌回(hui)稳态势延续，买(mai)卖双方都比较理性。
中指研究院数据显(xian)示，2月份，上海新建商品住宅网签成交54.62万平方米(mi)，同比增长83%；二手住宅成交14982套，同比增长127%。3月1日至10日，新建商品住宅网签成交24.10万平方米(mi)，同比增长68%。3月1日至9日，二手房成交8519套，同比增长57%。
上海链家相关人员表示，春节后，上海房产成交恢(hui)复势头强劲，带看(kan)量持续增长，周(zhou)度带看(kan)量较节前增长了近20%，市场需求活跃。
其他热门城市房地产交易(yi)同样有回(hui)暖迹象。据中指研究院数据，2月份，深圳新建商品住宅网签成交25.57万平方米(mi)，同比增长98%；二手住宅成交3677套，同比增长106%。3月1日至10日，新建商品住宅网签成交11.27万平方米(mi)，同比增长38%；二手住宅成交1745套，同比增长68%。
2月份，广州新建商品住宅网签成交36.27万平方米(mi)，同比增长39%。3月1日至10日，新建商品住宅网签成交17.16万平方米(mi)，同比增长13%。
2月份，杭州新建商品住宅网签成交32.05万平方米(mi)，同比增长35%；二手住宅成交4714套，同比增长221%。3月1日至10日，新建商品住宅网签成交21.39万平方米(mi)，同比增长205%；二手住宅成交3226套，同比增长126%。
总体来(lai)看(kan)，春节后，全国多个热门城市楼市回(hui)暖态势表现优于去年同期。58安居客研究院院长张波表示，目前不少城市已处于“小阳春”行情，一线城市以(yi)及(ji)杭州、成都、西安等热门城市，不但线上看(kan)房热度提升，近期的二手房成交量也进一步增多。
楼市交易(yi)分化(hua)
值得(de)注意的是(shi)，虽然部分热门城市“小阳春”已来(lai)，但城市分化(hua)、板块分化(hua)依旧存在。
中指研究院指数研究部总经理曹(cao)晶晶表示，今年的《政府工作报告》把“稳住楼市股(gu)市”写进总体要求，并再次强调要“持续用力(li)推(tui)动(dong)房地产市场止跌回(hui)稳”，为市场传(chuan)递信心，叠加3月传(chuan)统营销季(ji)到来(lai)，项目推(tui)盘增加，预(yu)计核心城市新房销售有望继续回(hui)稳，但城市之间、城市内(nei)部板块之间分化(hua)行情或(huo)将延续。
“北(bei)京楼市分化(hua)仍在持续。50%左右的二手房已经出现了明显(xian)的价格上升，但部分房源还在探底过程(cheng)中。”张大伟表示，新房的分化(hua)更加明显(xian)，“好(hao)房子”的供应预(yu)期影响了新房的价格，部分郊区房源在春节后出现了价格调整、加大促销的情况(kuang)。
广东省(sheng)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州“小阳春”的驱动(dong)因素(su)主要是(shi)去年中心区改善(shan)盘销售较热，部分板块存在供应缺(que)口，一季(ji)度开发商冲开门红，加大中心区项目供应，新房源占比70%，且在渠道、折扣方面加大力(li)度，价格相对稳定的同时，也有2%至5%的折扣优惠，产生“高性价比”的市场印象。另外，从去年四(si)季(ji)度到今年2月份，二手房刚需型户(hu)型交易(yi)增长幅度大，将会带动(dong)“卖一买(mai)一”的改善(shan)型需求增长。
此外，预(yu)计3月份广州将有多个“高使用新规(gui)”项目亮相，具有高得(de)房率(lu)、低公摊、户(hu)型设计优势，全新盘货(huo)量超七成，主要来(lai)自中心区及(ji)近郊，全新的供给将驱动(dong)需求。
“政策宽(kuan)松、需求释放和土地市场活跃是(shi)‘小阳春’主要驱动(dong)力(li)。后续政策将以(yi)降低购房成本、优化(hua)供给结构为重点，推(tui)动(dong)市场逐步企稳。”张波认为，后续更多中小城市会在需求侧(ce)持续发力(li)，尤其是(shi)公积(ji)金层(ceng)面，通过扩大缴存范围、支撑跨城贷款、代际互助(zhu)等，增强购房支撑力(li)度。
从全国层(ceng)面来(lai)看(kan)，城市分化(hua)会是(shi)未来(lai)房地产市场的一个重要特(te)征。中指研究院研究副总监徐跃进表示，对于核心一二线城市，在多重有利因素(su)支撑下，核心城市房地产市场量价有望逐渐企稳。从销售来(lai)看(kan)，随着核心城市继续放开限(xian)制性政策，市场预(yu)期和信心将得(de)到进一步提振，预(yu)计核心城市房地产市场交易(yi)量将逐渐筑底恢(hui)复。而对于人口持续流出的部分城市，预(yu)计短期房地产市场量价仍难以(yi)恢(hui)复。
释放改善(shan)型需求
今年的《政府工作报告》提出，持续用力(li)推(tui)动(dong)房地产市场止跌回(hui)稳。而首次被写进《政府工作报告》的“好(hao)房子”，也将成为今年楼市的关键(jian)词。
在全国两(liang)会期间举行的记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹(hong)表示，人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好(hao)不好(hao)”，建设“好(hao)房子”直接关系到人民群众的获得(de)感、幸福感。据先容，近期，住房和城乡建设部在组织编制“好(hao)房子”建设指南，也在修订《住宅项目规(gui)范》，其中一项就是(shi)把住宅的层(ceng)高标准提高到不低于3米(mi)。
李宇嘉认为，“好(hao)房子”标准即将落地，将带动(dong)新一轮改善(shan)型需求释放。
《政府工作报告》提出，拟(ni)安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储(chu)和收购存量商品房、消化(hua)地方政府拖欠企业账款等。
“随着新一轮城中村改造提速，专项债券可(ke)以(yi)用作项目资本金、拆迁安置投入，资金平衡模式从单一项目转向片区统筹平衡，同时启动(dong)‘房票’安置，不仅有望消化(hua)部分新建商品房库存，从而缓解供求关系，稳定市场预(yu)期，还能在释放库存后激发开发商开发、拿地的积(ji)极(ji)性。”李宇嘉说。
根据中指研究院监测，截至目前，湖南、吉林、浙江等多个省(sheng)份已发布运用专项债收储(chu)的公示信息与征集(ji)公告。2025年2月，广东省(sheng)已率(lu)先发行专项债用于收购存量闲置土地。
曹(cao)晶晶表示，短期来(lai)看(kan)，盘活闲置存量土地将是(shi)2025年促进投资开工“止跌回(hui)稳”的关键(jian)举措，只有投资开工恢(hui)复，才能增加市场有效供应，推(tui)动(dong)市场进入新的循环。
今年1月份至2月份，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点；其中住宅投资8056亿元，下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点。从土拍端来(lai)看(kan)，中指研究院数据显(xian)示，今年1月1日至3月10日，300城住宅用地出让金同比增长19.5%，核心城市优质(zhi)地块供应加快带动(dong)土地市场出让金回(hui)升，且上海、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价，房企进一步聚焦一线和热门二线城市的优质(zhi)地块。
住房是(shi)极(ji)为重要的消费场景，业内(nei)人士普遍认为，经过2022年至2024年的调整，房地产市场正步入新平衡周(zhou)期，一线城市如北(bei)京、上海、深圳的房价已现止跌回(hui)稳态势，成交量也有显(xian)著增长。新一轮政策措施的落地实施，将有效带动(dong)房地产上下游产业链协同发展，促进房地产市场平稳健(jian)康发展。 （中国经济网记者 李 方）