租下厂房打算用于生产研(yan)发(fa)
装修完毕后却发(fa)现(xian)
厂房使用性质变“民用”
生产无望，损失谁来担？
近日，深圳市南山区人民法(fa)院
发(fa)布一则相关案例
租下厂房后土地(di)性质改(gai)变
违约处理起纠纷
2022年3月，A企业与B企业签订(ding)《房屋租赁(lin)合同》，约定A企业承租B企业名下一处登记(ji)用途为工业厂房的物(wu)业，用于医疗器械的生产和研(yan)发(fa)。
合同中明确约定，如B企业交付房屋不符合合同约定，严重影响A企业使用的，A企业有权单方解(jie)除合同并根据合同约定，要求B企业承担不超过月租金金额两倍的违约金。
合同签订(ding)后，A企业按约定支付了租赁(lin)保证金、租金等费用，并按照(zhao)生产厂房要求进(jin)行装修。但直至装修完成(cheng)，B企业都未(wei)能提供该处物(wu)业符合生产厂房资质的消防验(yan)收文件，导致A企业虽在厂房内(nei)办公，却无法(fa)办理二次消防申报、生产经营许可(ke)等手续，迟迟不能开工生产。
2023年1月，B企业在完成(cheng)案涉物(wu)业所在建筑(zhu)物(wu)整体(ti)消防改(gai)造后终于取得(de)消防验(yan)收文件，但A企业却发(fa)现(xian)，此时该物(wu)业的使用性质已由厂房改(gai)为多层公共建筑(zhu)，即该处物(wu)业无法(fa)再用于生产。A企业只能停(ting)付租金、搬迁、另寻物(wu)业用于生产。
后双方就合同未(wei)能继续履行的违约认(ren)定、合同解(jie)除等问(wen)题产生纠纷，A企业遂诉至深圳市南山区人民法(fa)院，要求解(jie)除合约，B企业退还租赁(lin)保证金、租金等已付费用，并支付违约金和赔偿装修厂房的损失。
B企业辩称(cheng)，A企业承租案涉物(wu)业的目的在于办公和研(yan)发(fa)，并在最初已向A企业告知案涉物(wu)业不能进(jin)行大(da)规(gui)模的生产，因此，案涉物(wu)业使用性质的变更不影响双方间合同的履行。
法(fa)院审理
B企业构成(cheng)根本违约
本案系(xi)房屋租赁(lin)合同纠纷，争议(yi)焦点为合同未(wei)能继续履行的根本违约方认(ren)定以及(ji)依据该认(ren)定结果，违约责(ze)任(ren)和损失赔偿金额的承担问(wen)题。
一、合同未(wei)能继续履行的根本违约方认(ren)定问(wen)题。结合A企业提交的证据看，B企业在签订(ding)合同之初即明知A企业承租案涉物(wu)业的目的除研(yan)发(fa)办公外兼具生产。
同时，法(fa)院另向消防部门调查查明，案涉物(wu)业所在建筑(zhu)物(wu)消防改(gai)造的原因系(xi)B企业自行申报建筑(zhu)物(wu)使用性质由丙类厂房改(gai)为多层公共建筑(zhu)，而多层公共建筑(zhu)属(shu)民用建筑(zhu)，根据消防相关规(gui)定，民用建筑(zhu)内(nei)除了可(ke)以设置为满足建筑(zhu)使用功能的附属(shu)库(ku)房外，不应设置生产场所或(huo)其他库(ku)房，不应与工业建筑(zhu)组合建造。
法(fa)院认(ren)为，案涉合同约定的租赁(lin)房屋用途明确为厂房，B企业作为出租人应保证案涉物(wu)业具备适租性，即在租赁(lin)期限内(nei)可(ke)作为厂房使用。但在合同履行过程中，B企业变更建筑(zhu)物(wu)使用性质，导致A企业无法(fa)使用案涉物(wu)业进(jin)行生产，A企业的合同目的不能实现(xian)，有权解(jie)除合同。
二、违约责(ze)任(ren)和损失赔偿问(wen)题。因B企业构成(cheng)根本违约，根据双方签署的租赁(lin)合同约定，B企业承担相应的违约责(ze)任(ren)并赔偿损失，即应向A企业退还租赁(lin)保证金，并支付相当于两个月租金数额的违约金。
关于A企业已付费用的退还及(ji)装修损失的问(wen)题，合同虽因B企业根本违约导致解(jie)除，但考虑到A企业确认(ren)使用案涉物(wu)业部分区域进(jin)行了办公及(ji)研(yan)发(fa)工作，法(fa)院酌(zhuo)情认(ren)定A企业应按照(zhao)合同约定的三(san)分之一支付租金、管理费等费用，同时由B企业赔偿A企业部分装修损失。
综上，法(fa)院确认(ren)双方租赁(lin)合同解(jie)除，依法(fa)判令(ling)B企业按照(zhao)合同约定，向A企业退还租赁(lin)保证金、部分租金等已付费用、支付相当于两个月租金数额的违约金，并赔偿A企业部分装修损失。该判决已生效。
法(fa)官说法(fa)
签订(ding)租房合同需明确关键内(nei)容
消防连着生命，事关生产生活安全，任(ren)何单位与个人均(jun)应按照(zhao)规(gui)划用途使用房屋，不能擅自改(gai)变房屋性质、超越规(gui)划用途使用房屋。
根据民法(fa)典规(gui)定，出租人应当按照(zhao)约定将租赁(lin)物(wu)交付承租人，并在租赁(lin)期限内(nei)保持租赁(lin)物(wu)符合约定的用途。
在本案中，既然(ran)房屋租赁(lin)合同约定了房屋的使用用途，B企业作为出租人就有义务保证交付的房屋可(ke)以实现(xian)按照(zhao)约定目的使用。而在约定的使用用途与规(gui)划用途不符，且系(xi)B企业自身原因导致上述情况的发(fa)生进(jin)而无法(fa)实现(xian)合同目的时，B企业构成(cheng)根本违约，理应承担违约责(ze)任(ren)。
法(fa)官提醒，出租人和承租人在签订(ding)房屋租赁(lin)合同时，务必明确合同条款(kuan)，尤其是房屋用途等关键内(nei)容，避免因用途变更导致合同目的无法(fa)实现(xian)，从而引(yin)发(fa)纠纷。同时，出租方应严格遵守合同约定，确保租赁(lin)房屋的适租性，否则将承担相应的违约责(ze)任(ren)。
法(fa)条链接
《中华人民共和国民法(fa)典》第五(wu)百零九条——
当事人应当按照(zhao)约定全面(mian)履行自己的义务。
当事人应当遵循(xun)诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助(zhu)、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环(huan)境和破坏生态。
当事人应当按照(zhao)约定全面(mian)履行自己的义务。
当事人应当遵循(xun)诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助(zhu)、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环(huan)境和破坏生态。
《中华人民共和国民法(fa)典》第五(wu)百七十七条——
当事人一方不履行合同义务或(huo)者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采(cai)取补救措施(shi)或(huo)者赔偿损失等违约责(ze)任(ren)。
当事人一方不履行合同义务或(huo)者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采(cai)取补救措施(shi)或(huo)者赔偿损失等违约责(ze)任(ren)。
《中华人民共和国民法(fa)典》第五(wu)百八十三(san)条 ——
当事人一方不履行合同义务或(huo)者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或(huo)者采(cai)取补救措施(shi)后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
当事人一方不履行合同义务或(huo)者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或(huo)者采(cai)取补救措施(shi)后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
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深圳大(da)件事（nandusz）、N视频报道
采(cai)写：南都记(ji)者 吴灵珊
编辑：欧阳彤欣