如果要问(wen)，在深圳各大开发商开源节流的趋势下还能(neng)启动“钞能(neng)力”的是哪个(ge)？
那么(me)非鸿荣源莫属。
这也让(rang)过去(qu)一直相对比较低(di)调的鸿荣源，走向了高调。
从低(di)调到高调
这几年，随着市场环境走冷，新房销(xiao)售不畅，很多开发商都在营(ying)销(xiao)上做了开源节流。
已经(jing)很少主动使(shi)用“钞能(neng)力”邀请流量明(ming)星商演了。
而鸿荣源是少有依旧砸重(zhong)金做营(ying)销(xiao)的。
最近随着位于(yu)龙华观澜的鸿荣源观城入市节奏(zou)加快，鸿荣源也再次启动“钞能(neng)力”，邀请了4位明(ming)星助阵。
“造势卖房”的背后，是实力的一种体现。
在别的开发商流动性吃紧与巨大债务缠身(shen)甚至直接消失在公众视野的情(qing)况下，鸿荣源依旧选择这种烧(shao)钱(qian)的营(ying)销(xiao)方式，不得不说实力确实深不可测。
过去(qu)鸿荣源一直都相对比较低(di)调，这些年却变得高调起来，和市场的变化不无关系。
虽然明(ming)星对卖房到底作用大不大，说不清(qing)，但广(guang)告效应倒是不错的。
2023年鸿荣源也这么(me)干过，邀请了歌手王(wang)心凌和李克勤为(wei)鸿荣源珈誉府(fu)助热。
当时整个(ge)深圳人的朋友都刷遍了王(wang)心凌与鸿荣源，并且观看商演直播的人数直奔百万加，直接登顶抖音热榜。
而直播的切片和话题连续几天(tian)都是各大互联网平台的热搜，让(rang)鸿荣源这个(ge)品牌打开了全国的知名度(du)，也让(rang)深圳人知道了鸿荣源珈誉府(fu)这个(ge)楼盘。
按照各大平台上热搜的收费标准，有可能(neng)已经(jing)超(chao)出了明(ming)星的出场费。
当年有网友评(ping)价——“320万花得比3000万的广(guang)告费还要响”。
而这一场商演，似乎也为(wei)当年鸿荣源珈誉府(fu)的销(xiao)售带来不错的成绩。
2023年6月(yue)首推1401套住宅，开盘销(xiao)售1183套、销(xiao)售金额约60亿，去(qu)化率约85%。
现在深圳房地产信息平台上显示，1401套住宅剩余131套未(wei)卖完。
那么(me)这次鸿荣源再次采取这样的方式为(wei)鸿荣源观城，能(neng)不能(neng)复刻同样的高光呢？
这里是需要打个(ge)问(wen)号的。
毕竟当年的这次商演，被视为(wei)地产营(ying)销(xiao)界，效果最好的一次，有天(tian)时地利人和的加成。
旧改巨无霸
鸿荣源在深圳楼市中(zhong)可以(yi)说是非常有分量的角色(se)。
而提到旧改，大盘几乎都不得不提鸿荣源。
深圳典(dian)型的大规(gui)模旧改，鸿荣源占了不少。
摊开深圳的版图(tu)，鸿荣源操刀的旧改项目，据不完全统计就达到了数十个(ge)。
比如龙华区牛湖南片区城市更新单元、龙华区大浪(lang)街道赖(lai)屋山城市更新单元、宝安沙井鸿荣源奥莱(lai)项目、龙华区大浪(lang)街道龙胜(sheng)南片区城市更新单元等，主要集中(zhong)在深圳的宝安区和龙华区。
其中(zhong)鸿荣源观城项目体量是最大的，比鸿荣源以(yi)往开发的项目体量都要大。
鸿荣源壹城中(zhong)心320万㎡、珈誉府(fu)248万㎡，壹方中(zhong)心是约88万㎡。
更重(zhong)要的是，不仅比鸿荣源过去(qu)的旧改项目体量大，甚至比深圳南山区的绿景白(bai)石(shi)洲和大冲网红盘华润城还要大。
华润城规(gui)划总建筑面积(ji)约280万平方米，绿景白(bai)石(shi)洲计容面积(ji)约358万平方米。
绿景白(bai)石(shi)洲开发周期预计8至10年，而鸿荣源观城规(gui)划总建面达到了约410万㎡，比白(bai)石(shi)洲的体量还大一点(dian)，预计鸿荣源观城的整体开发计划也要这么(me)久。
所以(yi)鸿荣源观城，无论是对鸿荣源，还是深圳楼市来说，都是非常重(zhong)要的一个(ge)标杆。
市场上也把这个(ge)项目誉为(wei)深圳的下一个(ge)“壹方天(tian)地”。
那么(me)鸿荣源观城的定价就显得非常关键。
位于(yu)宝安沙井的鸿荣源珈誉府(fu)卖得还可以(yi)，除了当初的营(ying)销(xiao)助热，主要是因为(wei)位置(zhi)、片区是深圳的热门地段，而户型的设计和得房率是当时新房中(zhong)矮子里的高个(ge)。
但现在深圳的新房都在革新，户型设计也更上一层(ceng)楼。
深圳建筑新规(gui)后都朝着“好房子”建设，带更多的明(ming)窗面，更多的使(shi)用空间，实用率更高等等。
鸿荣源观城的户型是否依旧拥有说服力让(rang)市场买单？
同样需要打上一个(ge)问(wen)号。
据了解(jie)，鸿荣源观城分6期开发，首推的是08地块住宅（备案名：未(wei)来平方云(yun)山府(fu)），总户数1566户，户型涵盖88-98㎡三房及108-143㎡四房。
建筑最大层(ceng)数地上59/地下4层(ceng)，最高约179.95米。
根据实地考察，首发的08地块已封顶，外墙工程施工中(zhong)。
根据建设规(gui)划，鸿荣源观城容积(ji)率为(wei)10.06，就算是放在深圳的众多高密度(du)新房中(zhong)，都已经(jing)是非常高了。
所以(yi)也可以(yi)看到，鸿荣源观城实地的楼栋之间的楼间距较近，而最近的楼栋间距仅约18米。
而鸿荣源观城的首推的住宅楼栋层(ceng)高达58-59层(ceng)，住宅包(bao)含三梯六户设计，超(chao)高层(ceng)的居住密度(du)随着入住率的提升，首先需要面对的问(wen)题就是小区的使(shi)用效率。
曾经(jing)同样是位于(yu)龙华的鸿荣源项目壹成中(zhong)心花园，是典(dian)型的超(chao)高层(ceng)密度(du)大小区的代表。
随着入住率的增加，小区的电梯使(shi)用频(pin)率也随之增加，2022年鸿荣源物业曾经(jing)贴出过电梯错峰使(shi)用的倡议。
而鸿荣源观城总层(ceng)数比壹成中(zhong)心的总层(ceng)数高，可以(yi)想象鸿荣源观城未(wei)来住满后，社区对电梯的要求和使(shi)用效率如何。
更重(zhong)要的是，由于(yu)项目处于(yu)快速开发的阶段，所以(yi)目前周边(bian)整体的城市界面是有所欠缺的。
加上项目开发周期长，那么(me)未(wei)来入住时部分区域(yu)还在建设中(zhong)，居住环境略难免有影响。
但作为(wei)体量接近1万套住宅，其中(zhong)保障房超(chao)过2500套的项目，这些都不是最先面临的问(wen)题。
真正首当其冲的是新房以(yi)及二手房市场。
这么(me)大的体量，对周边(bian)的房价来说，降会是一种压力。
虽然分批(pi)入市，但也意味着几年内片区会有持续性的新房供应。
鸿荣源珈誉府(fu)近万套，卖了将近两年，还没卖完，鸿荣源观城大概率也要卖三五年才能(neng)全部卖完。
换(huan)句话说，未(wei)来一段时间，周边(bian)的新房和二手房，需要围绕鸿荣源观城的价格去(qu)斟酌。
那么(me)这就需要卷价格才能(neng)打开市场的接受度(du)。
而项目分批(pi)开发，首批(pi)房源的入市，也奠定了后续分批(pi)入市的价格和基调。
定价逻辑一旦确定了后续的分批(pi)项目，也会被迫加入“卷”的队伍。
所以(yi)鸿荣源观城入市的这一枪很重(zhong)要。
目前项目周边(bian)的二手房挂盘价格大约是4万—5万/平的水平。
其中(zhong)，万科启城小区今(jin)年2月(yue)成交两套约70平房源，成交单价约3.4万/平；深业泰然观澜玫瑰苑(yuan)去(qu)年12月(yue)及今(jin)年1月(yue)成交两套约72.8平户型，成交单价约3.4万/平。
不过，鸿荣源观城的优势也恰恰是规(gui)模大、业态齐全，靠近地铁4号线观澜站，通(tong)勤交通(tong)便利。
编辑 | 飞天(tian)小女警