楼市一月开门红，连官(guan)方都特地作了头版播报。
市场活络，热点(dian)楼盘受追捧，土拍升温，交易价格反弹，仿佛整个市场都重新回归。
但“开门红” 的背后，其(qi)实是外围区域的分化。
年(nian)前冲刺
年(nian)前（1月24日），位于盐(yan)田梅沙的特发小梅沙觐海广场踩点(dian)加推获批预售，126套118~121平住宅，备(bei)案均价约57020元/㎡，总价区间(jian)约535万~820万/套。
作为位于小梅沙风景区的住宅，是名(ming)副其(qi)实的一线海景房(fang)。
出门即8号线小梅沙站地铁口，毗邻小梅沙海洋馆(guan)、小梅沙生态公园，约3公里(li)的大梅沙海滨公园－小梅沙栈道，是盐(yan)田数一数二的生态地段。
但这样的项目，市场却没(mei)有多(duo)少水花(hua)。
去年(nian)6月，项目获批63套约118~121平住宅，备(bei)案均价约52097元/㎡，虽然开盘当天(tian)，开发商(shang)对外宣(xuan)传称“热销45%”，但时隔近8个月，还剩余24套未(wei)售。
而加推的126套住宅，在深圳房(fang)地产信息平台上显示(shi)，春节期间(jian)暂无网签记录。
为何出现(xian)这样的情(qing)况？
一方面返乡潮导致短期内的购房(fang)需求下降，只有小部分人(ren)群留深利用(yong)假期看房(fang)，另一方面项目的位置配套本身就存在一些短板。
比如购房(fang)群体重视的轨(gui)道交通(tong)，2023年(nian)12月才开通(tong)8号线二期（鸿(hong)安围站—小梅沙站），通(tong)往(wang)南山、福田等腹地距离较(jiao)远。
比如购房(fang)群体比较(jiao)关注的教育资(zi)源，整个盐(yan)田区域出彩(cai)的学校，都是深圳名(ming)校集团化后的教育资(zi)源。
再(zai)比如购房(fang)群体比较(jiao)重视的购物娱乐消(xiao)费，虽然附近整体规划约8.8万平的小梅沙滨海主题商(shang)业区，但还需要时间(jian)才能真正成熟。
更重要的是，项目所在区位，三面环山，难以发展出有韧性的产业，不仅如此，高度依赖软硬设施的旅游业，也还需要发展。
所以，整体来看，环境环境资(zi)源确实不错，但难留住真正居住置业需求。
从众星捧月到被人(ren)遗忘
事实上，特发小梅沙觐海广场只是盐(yan)田新房(fang)的一个缩影。
如今的盐(yan)田新房(fang)有多(duo)难消(xiao)耗？
曾经的海景房(fang)，一房(fang)难求，如今却鲜少关注。
曾经的新房(fang)，领涨(zhang)整个深圳楼市，如今却卖(mai)不掉。
盐(yan)田楼市的辉煌始(shi)于2008年(nian)，这一年(nian)盐(yan)田诞生深圳首个突破“2字头”价格的小区。
如今斗转星移，即使(shi)是2018—2020年(nian)深圳楼市跃升阶段，盐(yan)田依旧(jiu)有项目顺(shun)销到2025年(nian)。
比如位于盐(yan)田沙头角的半山悦海花(hua)园2018年(nian)8月预售，836套82~319平住宅备(bei)案均价约52160元/㎡，截至2025年(nian)2月剩余41套房(fang)源在售；
比如位于盐(yan)田港的悦千山雅园2019年(nian)9月预售，254套63~98平住宅，备(bei)案均价约49611元/㎡，截至2025年(nian)2月剩余44套房(fang)源在售。
比如位于盐(yan)田港的鹏广达时代广场2020年(nian)12月预售，146套91~115平住宅，备(bei)案均价约57310元/㎡，截至2025年(nian)2月剩余13套房(fang)源在售。
再(zai)比如位于盐(yan)田港的山海四季二期华府 2020年(nian)11月获批预售，780套91~117平住宅，备(bei)案均价约57855元/㎡，截至2025年(nian)2月剩余50套房(fang)源在售。
要知(zhi)道，2020年(nian)—2021年(nian)阶段，是深圳楼市非常火热的阶段。
这就更不用(yong)说2022年(nian)以后入市的新房(fang)。
像盐(yan)田港的山海天(tian)成2022年(nian)12月入市，323套90~151平住宅，备(bei)案均价约52482元/㎡，截至2025年(nian)2月依旧(jiu)剩余164套房(fang)源未(wei)售。
像盐(yan)田梅沙的特发觐海广场（3栋） 2024年(nian)6月入市，63套118~121平住宅，备(bei)案均价约52097元/㎡，只有几十套的货量，顺(shun)销半年(nian)多(duo)依旧(jiu)还剩余24套。
这些新房(fang)，在入市后有的还一度推出过(guo)特价房(fang)，工抵房(fang)等，给出的折扣甚至把单价直接拉回到2字头。
而二手房(fang)的价格，回到2字头也已(yi)经不是什么新鲜事。
比如沙头角老城区位置的佳兆业盐(yan)田城市广场，中海半山溪谷花(hua)园，去年(nian)9月、12月在中介平台都有“2字头”的成交记录。
比如为旅游专属打造的梅沙位置，2020年(nian)6月曾经以备(bei)案均价约60993元/㎡预售的星都·梅沙天(tian)邸，在去年(nian)也有2字头的成交记录。
这是什么概念？
换句话说，深圳楼市整体上扬的时候，盐(yan)田的市场也跟着往(wang)上走，但当深圳楼市整体回落收缩的时候，盐(yan)田收缩得更明显。
即使(shi)与后起发展的坪山区域相比，也显得市场韧性薄弱得多(duo)。
从坪山区域的二手房(fang)相对比较(jiao)近的成交记录来看，成交价格水平维持在1.8万-3万/平。
从近5年(nian)的楼市走势来看，盐(yan)田呈(cheng)现(xian)出了先升后回落的势态，2018—2020年(nian)跟随整个深圳楼市的步伐(fa)稳步上升，2021年(nian)达到高点(dian)后开始(shi)回调，2022—2024年(nian)受市场环境影响继续收缩。
这也证明了一个事实，海景房(fang)只有在位置的加持下，才能真正体现(xian)出价值。
而在量价收缩的阶段，任何新房(fang)入市，都难有明显的水花(hua)。
所以，特发小梅沙觐海广场大概率也不会例外。
编辑 | 醉酒大鲨鱼