在民营企(qi)业连年减少拿地之下，中国房地产市(shi)场发生了哪些变化(hua)？
据观点指数研究院日前发布的《卓越指数 ? 2025房地产卓越表现报(bao)告》，中国内(nei)地前100房企(qi)2024年土地储备为(wei)22.15亿平方米，平均去(qu)化(hua)周期为(wei)5.85年，比2023年缩短约(yue)2年。其中，前10房企(qi)去(qu)化(hua)周期6.66年；前71—100房企(qi)的土地储备收缩较明显，未(wei)来(lai)去(qu)化(hua)周期在3年以内(nei)。
去(qu)年销售额超2000亿元房企(qi)仅2家
国家统计局数据显示(shi)，2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。市(shi)占率方面，如果以2024年全国商品房销售额为(wei)9.675万亿元计算，前100房企(qi)市(shi)占率合(he)计42.24%，较上一年下降7个百分点，1000亿元以上房企(qi)市(shi)占率逾22.72%。
房地产行业规模(mo)持(chi)续萎(wei)缩，集中度(du)也在不断提升，强(qiang)者愈强(qiang)的局面更加凸(tu)显。2024年，保利发展和中海地产是唯二权益(yi)销售金额突破2000亿元以上的房企(qi)，其中前者2545亿元，同比减少约(yue)500亿元，后(hou)者为(wei)2889.43亿元，同比基本持(chi)平。此外(wai)，华润置地1800.4亿元，万科1599.15亿元，招商蛇口1506.01亿元，与上一年相比，均有不同程度(du)下滑。
具(ju)体来(lai)看，2024年卓越100大部分企(qi)业的权益(yi)销售金额较去(qu)年有所减少，极少数企(qi)业权益(yi)销售实现同比增长，最高增长率为(wei)129.38%，最大降幅为(wei)84.83%，同比增速中位(wei)数为(wei)-42%。（2023年最高增长率为(wei)95.8%，最大降幅为(wei)76.2%，同比增速中位(wei)数为(wei)-25.4%）
数据计算结果显示(shi)，100家样本房企(qi)2024年全年的销售均价相较2023年的变化(hua)幅度(du)在-49.2%至(zhi)114.5%之间，中位(wei)数为(wei)-3.1%（2023年-45.3%至(zhi)113.6%之间）。可以看到，2024年销售均价同比上升的企(qi)业数量明显要少于2023年，并且同比均价降幅散(san)点有往下的趋势。
100家房企(qi)土储平均去(qu)化(hua)周期不足6年
2024年，一二三(san)线城市(shi)合(he)计成(cheng)交住宅土地7658宗，与上一年的8184宗相比减少6.43%。成(cheng)交面积24307.55万平方米，同比减少9.44%。其中，一线城市(shi)成(cheng)交160宗，成(cheng)交面积594.32万平方米，溢价率7.89%，较上一年小幅上升。二线城市(shi)成(cheng)交1784宗，成(cheng)交面积6255.19万平方米，溢价率4.95%，较上一年有所下降。三(san)线城市(shi)成(cheng)交5714宗，成(cheng)交面积17458.03万平方米，溢价率2.44%，较上一年下降。
通过对比各线城市(shi)的月(yue)度(du)土拍溢价率，可以发现，在一系列增量措施(shi)的出台下，一线城市(shi)下半年的土拍热度(du)不减。而二线城市(shi)在2024年5月(yue)和9月(yue)的两个重(zhong)要政策后(hou)，均有一定程度(du)的积极反应。三(san)线城市(shi)的土拍热度(du)则(ze)表现较为(wei)平淡，对政策反应敏感(gan)度(du)较低。
据观点指数统计，2024年1—12月(yue)前50房企(qi)新增土地建筑面积5694.8万平方米，同比下降35.44%。从权益(yi)拿地金额看，全行业权益(yi)拿地金额突破200亿元的企(qi)业共有8家，100亿元—200亿元区(qu)间的则(ze)有9家。2024年1—12月(yue)土地投(tou)资力度(du)最大的企(qi)业为(wei)中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国及建发房产，权益(yi)拓储金额分别为(wei)696.35亿元、602.07亿元、518.18亿元、485.3亿元和333.81亿元。此外(wai)，招商蛇口和越秀地产权益(yi)拿地金额分别为(wei)314.59亿元、303.4亿元。
新增货值方面，2024年1—12月(yue)土地货值增加最多的企(qi)业为(wei)中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口及越秀地产，新增货值分别为(wei)2130.7亿元、1593.56亿元、1261.48亿元、886.71亿元和806.54亿元，延续在土地市(shi)场的优势。
观点指数以土地储备为(wei)主要观察指标(biao)，通过计算土地储备与销售面积的比值，得到去(qu)化(hua)周期。根据计算结果，前100房企(qi)土地储备为(wei)22.15亿平方米，平均去(qu)化(hua)周期为(wei)5.85年，比2023年缩短约(yue)2年。其中，前10房企(qi)去(qu)化(hua)周期6.66年；前71—100房企(qi)的土地储备收缩较明显，未(wei)来(lai)去(qu)化(hua)周期在3年以内(nei)。
土地储备去(qu)化(hua)周期下降，很大程度(du)在于企(qi)业收缩拿地，土地储备补充相对缓慢。大部分企(qi)业采(cai)取“以销定投(tou)”的策略，根据市(shi)场的情况(kuang)再谨慎投(tou)资，决策时间明显延长，土地投(tou)拓力度(du)大幅减小。从重(zhong)点房企(qi)拿地策略来(lai)看，一方面受土地供应整体减少的影响，另一方面则(ze)是适应市(shi)场变化(hua)，将拿地目光进一步收窄至(zhi)重(zhong)点城市(shi)。
近几年，国企(qi)在招拍挂拿地市(shi)场上位(wei)居前列，城投(tou)介入(ru)有托(tuo)底性质，例如江(jiang)苏无锡2024年第五(wu)次土拍，14宗地块仅有2宗溢价成(cheng)交，由民营房企(qi)竞得；其余12宗地块底价成(cheng)交，由城投(tou)竞得。
报(bao)告显示(shi)，2024年，受市(shi)场因素影响，民企(qi)拿地占比继(ji)续下降。滨江(jiang)、龙湖仍活跃在土拍市(shi)场，前者拿地基本集中在杭州大本营，后(hou)者拿地分布则(ze)较为(wei)均衡(heng)，一二线城市(shi)均有涉猎，其中上海和广州均有一宗合(he)作(zuo)拿地项目。
采(cai)写：南都·湾财(cai)社记(ji)者 邱永芬