本报记者 冷翠华
华安财保(bao)资产管理有限责任企业设立的“华安—长沙城发片区改造债权投资计划”近日完成登记。这(zhe)是险资机构进行不动(dong)产投资的案例之一。今年以来，险资机构继续加(jia)大不动(dong)产领域的投资力度，收租(zu)类物业备受险资欢迎。
与此同(tong)时，近年险资进行不动(dong)产投资的形式正在发生深(shen)刻变化，从以前主要投资地产股转向多元投资，且更注重长期投资回报。其投资方式包括设立债权投资计划、成立私募股权基金收购地产项目企业的股权、加(jia)大以不动(dong)产项目为(wei)底(di)层资产的公募REITs（不动(dong)产投资信托基金）的配置力度等。
以多种方式参与投资
以多种方式参与不动(dong)产投资，正在成为(wei)险资重要的资产配置方式之一。
例如，部分险资机构通过私募股权基金直接收购不动(dong)产项目企业的股权。天(tian)眼查(cha)APP最新数据显示，坤(kun)华（天(tian)津）股权投资合伙企(qi)业（有限合伙）（以下(xia)简称“坤(kun)华天(tian)津”）对(dui)外投资项目合计已达14个，全部为(wei)收购万达系商业地产的项目企业股权，对(dui)其中12家企业的持股比例为(wei)100%，对(dui)另外两家企业的持股比例为(wei)99.99%。
坤(kun)华天(tian)津成立于(yu)2023年底(di)，至今仅一年多时间，由新华人寿保(bao)险股份有限企业（以下(xia)简称“新华保(bao)险”）持股99.9%，中金资本运营有限企业持股0.1%。由此可(ke)见，新华保(bao)险在不动(dong)产领域投资力度较大。
部分险资机构联合投资机构设立住(zhu)房租(zu)赁私募股权基金。例如，今年新华保(bao)险、大家人寿保(bao)险股份有限企业联合携手万科集团旗下(xia)住(zhu)房租(zu)赁平台等，成立万新金石（厦门(men)）住(zhu)房租(zu)赁股权投资合伙企(qi)业（有限合伙），前二者分别持股约59.9%和30%。
北京排(pai)排(pai)网保(bao)险代理有限企业总经理杨帆对(dui)《证券日报》记者表示，住(zhu)房租(zu)赁股权投资基金主要专注于(yu)住(zhu)房租(zu)赁市场，更注重长期稳定收益，这(zhe)种投资模式有助于(yu)整(zheng)合资源、优化配置，推动(dong)住(zhu)房租(zu)赁市场健康发展。同(tong)时，通过股权投资方式，可(ke)以更好地分享住(zhu)房租(zu)赁市场未来的红利，实现长期稳健回报。
中国(guo)人寿保(bao)险股份有限企业（以下(xia)简称“中国(guo)人寿”）则拟与财信吉祥人寿保(bao)险股份有限企业等联合成立北京平准(zhun)基础设施不动(dong)产投资基金合伙企(qi)业（有限合伙）（以下(xia)简称“合伙企(qi)业”）。中国(guo)人寿认缴出资35亿元，国(guo)寿资本投资有限企业将作为(wei)合伙企(qi)业的管理人。该合伙企(qi)业将以国(guo)家战略为(wei)契(qi)机，对(dui)基础设施公募REITs进行投资。
险资机构还通过直接认购REITs等方式加(jia)大不动(dong)产领域的投资力度。例如，3月14日，华夏华润商业REIT作为(wei)首批消费类公募REITs成功发行上市，中国(guo)人寿系统(tong)内资金共认购约6.86亿元，占总募集规模的10%，成为(wei)第一大外部投资人。
收租(zu)物业受欢迎
业内人士分析认为(wei)，与前些(xie)年重仓地产股不同(tong)，近两年险资的不动(dong)产投资方式更加(jia)多元，且无论是收购以商业综(zong)合体(ti)为(wei)主的不动(dong)产项目企业的股权，还是瞄准(zhun)住(zhu)房租(zu)赁市场，抑或是设立基础设施不动(dong)产投资私募基金，这(zhe)些(xie)投资都有一个共同(tong)特点，即更加(jia)注重底(di)层资产本身的投资价值，且注重租(zu)金等长期收益。
从险资在不动(dong)产领域的新增投资案例来看，近年其对(dui)存量(liang)商业地产、办公楼、康养地产、长租(zu)公寓等领域的物权投资明显增加(jia)，当“房东”的趋势加(jia)深(shen)，底(di)层资产出租(zu)、运营等产生的收益也逐渐成为(wei)险资追求长期稳定投资收益的重要路径。
中国(guo)平安保(bao)险（集团）股份有限企业（以下(xia)简称“中国(guo)平安”）副总经理、拟任首席财务(wu)官付欣在近日举行的2024年度业绩发布会上表示，中国(guo)平安不动(dong)产投资敞口持续收窄，同(tong)时，企业配置了可(ke)以产生稳定现金流的收租(zu)物业，这(zhe)部分的稳定现金流为(wei)投资的可(ke)持续性提供了非常好的压舱石，敞口收窄叠加(jia)资产稳健性高，确保(bao)了能够提供长期现金流。
仲量(liang)联行中国(guo)区投资及(ji)资本市场业务(wu)运营主管兼(jian)华北区负责人徐(xu)茜茜对(dui)《证券日报》记者分析道，地产投资具有较长投资周(zhou)期的特性，这(zhe)与险资的久期相契(qi)合。地产投资为(wei)险资开辟了更多与长期负债期限相匹配的资产选择，优化其资产配置。近年来，险资持续发掘优质不动(dong)产项目的投资机会，在当前房地产行业调整(zheng)以及(ji)利率下(xia)行的背景下(xia)，一些(xie)优质不动(dong)产项目已经显现出很高的性价比，例如，一线城市商业地产的租(zu)金收益率大约在5.5%至6.5%之间，这(zhe)无疑有助于(yu)提高保(bao)险企业的整(zheng)体(ti)投资收益率。
杨帆认为(wei)，险资加(jia)大在地产领域的投资，将有助于(yu)优化整(zheng)体(ti)资产配置格局(ju)，实现资产多元化，降低投资风(feng)险。同(tong)时，随着房地产市场逐步回暖(nuan)和监管政策的支撑，预计险资在房地产领域的投资规模将保(bao)持稳定增长。房地产在险资资产配置中的比例将保(bao)持在合理水平，既能有效控制风(feng)险，也有助于(yu)提升投资收益率。
受访业界人士一致(zhi)认为(wei)，对(dui)于(yu)房地产市场来说，险资的介入有助于(yu)稳定楼市预期，推动(dong)房地产市场平稳健康发展；通过投资房地产，险资可(ke)以为(wei)实体(ti)经济提供长期资金支撑，促进经济结构调整(zheng)和升级。整(zheng)体(ti)来看，预计未来险资还会继续加(jia)大对(dui)房地产市场的投资力度。