“本集团的审慎策略在房地产行(xing)业持续结构性调整的情况下，展现了其韧(ren)性及维持盈(ying)利(li)能力。”老(lao)牌港资房企瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞房”）在2024年度业绩报告的开(kai)篇如是写道。
3月28日下午，瑞房发布(bu)了2024年业绩报告。期内，企业集团录得收入81.73亿(yi)元，同比(bi)下降(jiang)16%；实(shi)现净利(li)润8.1亿(yi)元，同比(bi)下降(jiang)42%；股(gu)东应占净利(li)润为1.8亿(yi)元，同比(bi)下降(jiang)78%。
虽然业绩仍在下滑，但在当前形(xing)势下，瑞房的这份(fen)成绩单也(ye)算是可圈可点(dian)。
当日晚间，瑞房召开(kai)2024年度业绩发布(bu)会(hui)。回顾整场业绩会(hui)，“审慎”一词依然贯(guan)穿(chuan)始(shi)终。
展望后市，瑞房主席罗康瑞认为，房地产市场经过过去(qu)两三年的调整，现在应该已经筑底(di)，总体来说(shuo)是稳(wen)步(bu)向好的。
不过，他也(ye)表示，“目前短期内有两个大的不确定因素，需要大家小心去(qu)看(kan)，一是全球地缘政治的不确定性；二(er)是行(xing)业内出险的开(kai)发商到底(di)财务怎么样处理，也(ye)会(hui)影响市场未来的发展。”
高(gao)端住宅项目表现亮眼，一个项目卖(mai)了120亿(yi)
财报数据显示，2024年，瑞房录得已确认物业销售收入43.56亿(yi)元，同比(bi)下降(jiang)26%。
虽然结转收入并不多，但在新房销售方面，瑞房表现亮眼。2024年，瑞房实(shi)现合约物业销售额为150.55亿(yi)元，较2023 年上升32%，其中住宅物业销售占97%。对此，瑞房指出，销售额增长得益于(yu)上海太平(ping)桥翠湖天(tian)地六和（以下简称“翠湖六期”）的强劲销售。
对比(bi)同行(xing)来看(kan)，中指院数据显示，2024年百(bai)强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿(yi)元、19546.3万平(ping)方米，同比(bi)分别下降(jiang)26.0%、24.4%。
2024年9月，翠湖六期正式开(kai)盘。作为瑞房旗下高(gao)端住宅品牌翠湖天(tian)地住宅系列的最新作品，翠湖六期108套(tao)单元开(kai)盘当天(tian)全部售罄，合约销售额将(jiang)近120亿(yi)元，平(ping)均售价为21.02万/平(ping)方米，创下上海豪宅销售记录。
瑞房在财报中指出，企业计划(hua)在2025年底(di)及以后推出下一批别墅和联排别墅（视乎施(shi)工进度和政府预(yu)售批准的时间）。
据瑞房行(xing)政总裁王颖先容，今年计划(hua)的入市的别墅项目为翠湖天(tian)地六期风貌别墅和翠湖滨江风貌别墅项目。其中，翠湖天(tian)地六期风貌别墅仅有36套(tao)，项目预(yu)计于(yu)2027年第二(er)季度竣工，第四季度交付；而翠湖滨江风貌别墅则(ze)位于(yu)杨浦滨江南段，这个项目也(ye)是翠湖品牌首次走出新天(tian)地。
截(jie)至2024年12月31日，瑞房（包括合营企业及联营企业）拥有的住宅可售货值总额为512亿(yi)元，其中瑞房权(quan)益的货值为269亿(yi)元。分城市来看(kan)，在上海共有110亿(yi)元的可售货值，剩(sheng)余的可售货值大部分来自于(yu)武汉。
图片来源：瑞房2024年业绩报告
而在新项目拓展方面，王颖透露，目前瑞房已获取了闵行(xing)区召稼楼项目，该项目由瑞房携手上海浦呈(cheng)和上海南虹(hong)桥成立的合营企业共同开(kai)发。项目的总建筑面积为22.3万平(ping)方米，包含15万平(ping)方米住宅，以及7.3万平(ping)方米商业和学问设施(shi)，预(yu)计将(jiang)在2030年下半年竣工并投入运营。
此外，企业还储备了两个轻资产合作项目—“永年里”和“上海奉贤南桥城中村改造项目”。其中，与永业集团合作开(kai)发的“永年里”项目，将(jiang)在上海新天(tian)地社区开(kai)发的翠湖品牌高(gao)端住宅，项目拥有约10.5万平(ping)方米的住宅，以及5万平(ping)方米的商业及其他业态。而与上海奉贤区政府合作的南桥城中村改造项目已于(yu)今年1月正式启动，拥有约32.6万平(ping)方米的住宅和9.46万平(ping)方米的商业及配套(tao)设施(shi)。
王颖指出，虽然从去(qu)年“930”政策以后，市场出现了一些(xie)积极信号，正在迈向筑底(di)的过程。但是目前的房地产市场仍然面临重大的挑战，包括房企信用风险蔓延带来的保交楼问题、市场库(ku)存仍处在高(gao)位等等，调整仍需时日，因此大家仍然需要保持审慎。
“鉴于(yu)目前房地产市场整体调整尚未结束(shu)，未来一个时期在业务拓展上仍然会(hui)在保持财务稳(wen)健的前提下再考虑新的投资发展机会(hui)，不会(hui)冒进。在投资方面仍然会(hui)重点(dian)关注一线城市，尤其是上海，继(ji)续聚焦于(yu)大家有优(you)势的中高(gao)端细分市场的业务发展机会(hui)，持续强化企业的品牌影响力和市场吸引力。”
全年收租超35亿(yi)，零售商业逆势发力
作为瑞房的另一大核心业务，企业商业板块过去(qu)一年的收入表现颇为不俗。
财报数据显示，2024年，瑞房实(shi)现租金及相关收入（包括合营企业及联营企业）总额同比(bi)增长9%至35.47亿(yi)元；即便除去(qu)合营企业及联营企业，瑞房租金及相关收入仍同比(bi)增长2%至24.56亿(yi)元。
瑞房子企业瑞安新天(tian)地有限企业行(xing)政总裁张斌感叹道，“过去(qu)几(ji)年里整个商业物业面临的挑战是前所未有的。与此同时，市场上同质化项目的供应量非常大，所以在当下市场要取得租金的增长其实(shi)非常不容易。”
瑞房在财报中指出，增长主要来自两个2023年落成的城市更新项目—“蟠(fan)龙天(tian)地”和“鸿寿坊”。
张斌先容称，2024年，“蟠(fan)龙天(tian)地”和“鸿寿坊”分别吸引了超1800万、1200万的客流。在两个项目带动下，去(qu)年瑞房零售物业整体销售和客流实(shi)现分别为8%和12%的年化增长，出租率也(ye)维持在94%左右。至于(yu)办公方面，由于(yu)市场下行(xing)且同质化严重，成熟办公楼物业的出租率在91%左右。
据张斌透露，瑞房目前重点(dian)推向市场的旗舰项目为太平(ping)洋新天(tian)地商业中心，该项目由三栋(dong)办公楼和一个零售综合体组成，将(jiang)为瑞房商业板块带来新的租金和利(li)润增长点(dian)。
负债到期高(gao)峰已过，近五年已偿还452亿(yi)离岸债务
近些(xie)年来，债务压力恰似一把高(gao)悬的利(li)刃(ren)，直直地悬于(yu)房企们头顶。
在2024年中期业绩发布(bu)会(hui)上，财务总裁及投资总裁孙希灏曾表示，2025年将(jiang)是瑞房未来几(ji)年偿还债务的高(gao)峰。
所以，市场对瑞房当前债务情况颇为关注。财报数据显示，2024年，瑞房已偿还合计108.7亿(yi)元的债务（总额）。
截(jie)至2024年12月31日，瑞房总资产919.38亿(yi)元，总负债299.27亿(yi)元，现金及银行(xing)存款(kuan)77.34 亿(yi)元，净负债221.93亿(yi)元，净资产负债率为52%，一年内到期债务82.64亿(yi)元。
在最新业绩会(hui)上，孙希灏透露，瑞房负债到期的高(gao)峰期已经过去(qu)了。“今年3月企业偿还了4.9亿(yi)美金债（合计约56亿(yi)元人民币(bi)），已经偿还了今年到期债务的近七成。2025年剩(sheng)余要到期的负债负金额不多，今年下半年企业对整体流动性有一定的信心。”
孙希灏指出，过去(qu)几(ji)年间，瑞房秉持非常审慎的资本管(guan)理策略，通过新增境内融资渠道，大幅削减了大部分境外债务。若算上今年3月份(fen)偿还的4.9亿(yi)美金债，自2021年至今，瑞房累计已偿还离岸债务合计452亿(yi)元（总额），剩(sheng)余离岸债务已降(jiang)至30%以下。
“未来下半年和未来一到两年的时间，保持企业整体流动性和财务的稳(wen)健，是大家首要任务，这与过去(qu)两三年在做的事情没有太大改变。”孙希灏称。
来源：时代周报