租下厂房打算用于生产研发，装修完毕后却发现，厂房使用性(xing)质变“民用”，生产无(wu)望，损失谁(shui)来担？近日(ri)，深圳(chou)市南山区人民法院发布一相关案例(li)。
案情概况：
租下厂房后土地性(xing)质改变 违约处理起纠纷
2022年3月，A企业与B企业签订(ding)《房屋租赁合同》，约定(ding)A企业承租B企业名下一处登记用途为工业厂房的物业，用于医(yi)疗器械的生产和(he)研发。合同中明确约定(ding)，如(ru)B企业交付房屋不符合合同约定(ding)，严重影响A企业使用的，A企业有权(quan)单方解除合同并根据合同约定(ding)，要求B企业承担不超过月租金金额的两倍的违约金。
合同签订(ding)后，A企业按(an)约定(ding)支付了租赁保证金、租金等费用，并按(an)照生产厂房要求进行装修。但直至装修完成，B企业都未能提供该处物业符合生产厂房资质的消防验收文件，导(dao)致A企业虽(sui)在厂房内办公，却无(wu)法办理二次消防申报、生产经(jing)营许可等手(shou)续，迟迟不能开工生产。
2023年1月，B企业在完成案涉物业所在建筑物整(zheng)体消防改造后终于取得消防验收文件，但A企业却发现，此时(shi)该物业的使用性(xing)质已由厂房改为多层公共建筑，即该处物业无(wu)法再用于生产。A企业只能停付租金、搬迁、另(ling)寻物业用于生产。
后双方就合同未能继续履行的违约认定(ding)、合同解除等问题产生纠纷，A企业遂诉至深圳(chou)市南山区人民法院，要求解除合约，B企业退还租赁保证金、租金等已付费用，并支付违约金和(he)赔偿装修厂房的损失。
B企业辩称，A企业承租案涉物业的目的在于办公和(he)研发，并在最初已向A企业告知案涉物业不能进行大规模的生产，因此，案涉物业使用性(xing)质的变更不影响双方间合同的履行。
法院审理：B企业构成根本违约
本案系房屋租赁合同纠纷，争议(yi)焦点为合同未能继续履行的根本违约方认定(ding)以及依(yi)据该认定(ding)结果，违约责任和(he)损失赔偿金额的承担问题。
一、合同未能继续履行的根本违约方认定(ding)问题。结合A企业提交的证据看，B企业在签订(ding)合同之初即明知A企业承租案涉物业的目的除研发办公外兼具生产。同时(shi)，法院另(ling)向消防部门调查查明，案涉物业所在建筑物消防改造的原因系B企业自行申报建筑物使用性(xing)质由丙(bing)类厂房改为多层公共建筑，而多层公共建筑属(shu)民用建筑，根据消防相关规定(ding)，民用建筑内除了可以设置为满(man)足建筑使用功能的附属(shu)库房外，不应设置生产场所或其他库房，不应与工业建筑组合建造。
法院认为，案涉合同约定(ding)的租赁房屋用途明确为厂房，B企业作为出租人应保证案涉物业具备适租性(xing)，即在租赁期(qi)限内可作为厂房使用。但在合同履行过程中，B企业变更建筑物使用性(xing)质，导(dao)致A企业无(wu)法使用案涉物业进行生产，A企业的合同目的不能实现，有权(quan)解除合同。
二、违约责任和(he)损失赔偿问题。因B企业构成根本违约，根据双方签署的租赁合同约定(ding)，B企业承担相应的违约责任并赔偿损失，即应向A企业退还租赁保证金，并支付相当于两个月租金数额的违约金。
关于A企业已付费用的退还及装修损失的问题，合同虽(sui)因B企业根本违约导(dao)致解除，但考虑到A企业确认使用案涉物业部分区域进行了办公及研发工作，法院酌情认定(ding)A企业应按(an)照合同约定(ding)的三分之一支付租金、管理费等费用，同时(shi)由B企业赔偿A企业部分装修损失。
综上，法院确认双方租赁合同解除，依(yi)法判(pan)令B企业按(an)照合同约定(ding)，向A企业退还租赁保证金、部分租金等已付费用、支付相当于两个月租金数额的违约金，并赔偿A企业部分装修损失。该判(pan)决已生效。
法官说法：签订(ding)房屋合同需明确关键内容
消防连着生命，事关生产生活安(an)全，任何单位与个人均应按(an)照规划(hua)用途使用房屋，不能擅自改变房屋性(xing)质、超越规划(hua)用途使用房屋。根据民法典(dian)规定(ding)，出租人应当按(an)照约定(ding)将租赁物交付承租人，并在租赁期(qi)限内保持租赁物符合约定(ding)的用途。在本案中，既然房屋租赁合同约定(ding)了房屋的使用用途，B企业作为出租人就有义(yi)务保证交付的房屋可以实现按(an)照约定(ding)目的使用。而在约定(ding)的使用用途与规划(hua)用途不符，且(qie)系B企业自身原因导(dao)致上述情况的发生进而无(wu)法实现合同目的时(shi)，B企业构成根本违约，理应承担违约责任。
法官提醒，出租人和(he)承租人在签订(ding)房屋租赁合同时(shi)，务必明确合同条(tiao)款，尤其是房屋用途等关键内容，避(bi)免因用途变更导(dao)致合同目的无(wu)法实现，从而引发纠纷。同时(shi)，出租方应严格遵守合同约定(ding)，确保租赁房屋的适租性(xing)，否则将承担相应的违约责任。
法条(tiao)链接(jie)
《中华人民共和(he)国民法典(dian)》
第五百零九条(tiao) 当事人应当按(an)照约定(ding)全面履行自己(ji)的义(yi)务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性(xing)质、目的和(he)交易(yi)习惯(guan)履行通(tong)知、协助、保密等义(yi)务。
当事人在履行合同过程中，应当避(bi)免浪(lang)费资源、污染环境和(he)破坏生态。
第五百七(qi)十(shi)七(qi)条(tiao) 当事人一方不履行合同义(yi)务或者履行合同义(yi)务不符合约定(ding)的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八(ba)十(shi)三条(tiao) 当事人一方不履行合同义(yi)务或者履行合同义(yi)务不符合约定(ding)的，在履行义(yi)务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
采写(xie)：南都记者 吴灵珊
通(tong)讯员：钟雯 邵李(li)鸣