每(mei)经(jing)记者 陈利 每(mei)经(jing)编辑 魏文艺
这是徐彬(bin)淮就任碧桂园服务（HK06098，股价7.02港(gang)元，市值234.71亿港(gang)元）总裁后交出的第一份完整(zheng)财报。
3月27日，碧桂园服务公布2024年(nian)度业绩报告并召开业绩发(fa)布会。年(nian)报显示，2024年(nian)，碧桂园服务实现收入439.93亿元（人民币，下同(tong)），同(tong)比增长3.24%；股东应占溢利18.08亿元，同(tong)比增长518.59%；净利润18.75亿元，同(tong)比增长262.8%；毛(mao)利为84.01亿元，同(tong)比下降(jiang)3.8%。
“2024年(nian)对碧桂园服务来说是极具挑战的一年(nian)，企业经(jing)历(li)了很多的风雨和波折。不过到了年(nian)末(mo)，大家还(hai)是交了一份合格的答卷。”在当(dang)天的业绩会上，碧桂园服务实行董事、总裁徐彬(bin)淮表示，从收入、利润到现金流，基本(ben)上达成了年(nian)初管理团(tuan)队内(nei)部设定的目标。
碧桂园服务2024年(nian)度业绩发(fa)布会现场 图片来源：企(qi)业提供
“今(jin)年(nian)业务会出现向好趋势”
“合格答卷”，这是徐彬(bin)淮对去年(nian)业绩的定义。
反映到数据上，2024年(nian)，碧桂园服务实现营收439.93亿元，同(tong)比增长3.24%。其中，物业管理服务收入259.1亿元，同(tong)比上升4.9%，占总收入比例58.9%；社区增值服务收入41.94亿元，同(tong)比增长11.8%，占总收入比例9.5%；“三供一业”业务收入49.92亿元，同(tong)比增长31%，占总收入比例14.9%。
上述三项业务的合计经(jing)调整(zheng)收入实现同(tong)比增长10.2%，核心业务收入占总收入的比例升至87%；核心业务经(jing)调整(zheng)的毛(mao)利为92亿元，同(tong)比增长6.4%，占总收入的比例升至87%。
但另外三项业务则处于下滑态势。其中，非(fei)业主增值服务收入同(tong)比下降(jiang)54.6%至7.04亿元，城市服务收入同(tong)比下降(jiang)14.7%至41.68亿元，商(shang)业运营服务收入下降(jiang)38.1%至6.27亿元。
2020年(nian)以来碧桂园服务业绩情况 来源：百度股市通
对此，碧桂园服务说明称，非(fei)业主增值服务与商(shang)业运营服务的收入下降(jiang)均与企业主动压降(jiang)关(guan)联方交易规(gui)模有关(guan)；城市服务营收下降(jiang)，则是企业主动退(tui)出若干环(huan)卫项目及市场竞争(zheng)激烈等综合因素所(suo)致。
作为龙头物企(qi)，碧桂园服务在管规(gui)模依然具有明显优势。报告期内(nei)，碧桂园服务管理共7895项物业，除“三供一业”业务外，收费(fei)管理面积约为10.37亿平方米，“三供一业”业务的物业服务收费(fei)管理面积约为9030万平方米。其中，年(nian)内(nei)净新增8200万平方米，来自关(guan)联方碧桂园交付仍是核心业务增长的主要动力，面积达到5000万平方米。
“2025年(nian)碧桂园已明确表示交房任务总量较去年(nian)会明显减少，同(tong)时碧桂园服务仍有大量的项目退(tui)出。”中物智库高级研究员宋子(zi)谦表示，仅从2023年(nian)来看，其退(tui)出的面积在5962万平方米左右。“碧桂园服务想要维持核心业务的增长，一方面考验其保盘能力，另一方面则考验企业的项目外拓能力。”
碧桂园服务管理层(ceng)也坦言，目前企业处于从依赖关(guan)联方输送向市场化独(du)立发(fa)展的过程当(dang)中，“这是物业的核心基本(ben)盘，它决定了整(zheng)个企业是轻资产净现金流、完全安全稳健的财务特质(zhi)”。据透露，截至今(jin)年(nian)2月，碧桂园服务已经(jing)新进场超过100个物业管理项目，截至3月拓展的目标大概(gai)能实现2025全年(nian)既定目标的25%。
不过相较于数据的增长，碧桂园服务管理层(ceng)认为，能力建设比单(dan)纯的增长数据更重要，核心业务与非(fei)核心业务必须短长结合地处理。“业务在2025年(nian)会有一定的向好趋势出现，对整(zheng)体报表起到的支撑作用，不会像2024年(nian)形成一个拖累，对整(zheng)体企业的经(jing)营状况否(fou)极泰来是有信(xin)心的。”
对于核心业务增长，碧桂园服务给(gei)出了2025年(nian)“最保底目标”：在核心业务的收入规(gui)模、盈利贡献方面，要实现大单(dan)位数的增长。
2024年(nian)碧桂园服务主营构成 来源：百度股市通
“已将关(guan)联交易上限封死”
年(nian)报显示，截至2024年(nian)12月31日，碧桂园服务实现净利润约18.75亿元，同(tong)比大幅提升262.8%；归母净利润为18.08亿元，同(tong)比上升518.7%；集团(tuan)的银行及其他借款约8.703亿元，年(nian)内(nei)所(suo)有到期借款均得以按时偿还(hai)。
需要注意的是，截至2024年(nian)末(mo)，碧桂园服务的货币资金规(gui)模为181.8亿元，经(jing)营活动所(suo)得现金净额38.7亿元。而在2024年(nian)中期，其经(jing)营活动现金流仅为2.7亿元。这也意味(wei)着，在半(ban)年(nian)时间里碧桂园服务就抢收了36亿元的现金，其中还(hai)并不包括出售万达商(shang)管股权回笼的资金。
“增加经(jing)营现金流入最直(zhi)接的方法，就是大力清缴往年(nian)的应收账款，催缴当(dang)年(nian)的物业费(fei)，并预缴未(wei)来的物业费(fei)。”宋子(zi)谦分析指出。
而在2024年(nian)中期业绩会上，碧桂园服务管理层(ceng)就表示，企业成立了追讨欠款委员会，由总裁徐彬(bin)淮亲自挂帅，副总裁肖华(hua)和独(du)董芮萌担任委员，针对已逾期的应收账款采取积极回款措施，包括但不限于以资抵债、推进诉讼或仲裁，并加强物业、城服等各业务欠费(fei)催收，推出更激进有效的内(nei)部激励措施等。
如(ru)今(jin)看来，这一举措的效果立竿见(jian)影。从应收账款规(gui)模看，来自关(guan)联方的贸易应收款项已大幅回降(jiang)，来自第三方的应收账款增速也有所(suo)回落。
报告期内(nei)，碧桂园服务虽然仍存在对关(guan)联方应收款项25.48亿元，来自第三方应收款项185.95亿元，但相较2023年(nian)同(tong)期对关(guan)联方应收款21.98亿元的计提减值金额，2024年(nian)已下降(jiang)至18.86亿元。
“此前大家一直(zhi)担心大家与兄弟企业形成的业务影响。在2024年(nian)年(nian)初的时候，企业已经(jing)将关(guan)联交易的上限进行封死，并且对于开展关(guan)联交易有关(guan)的合规(gui)程序和支付条件、结算条件进行严格的固化。”黄鹏表示，经(jing)过严格实行，碧桂园服务目前关(guan)联交易发(fa)生额占收入的总比例下降(jiang)至仅为0.9%，来自第三方的业务占比接近99%。
不仅如(ru)此，碧桂园服务对过去大规(gui)模收并购所(suo)带来的商(shang)誉减值以及风险客商(shang)影响减值问题也进行了处理。如(ru)报告期内(nei)，企业就对满国(guo)环(huan)境的商(shang)誉减值确定为约9.9亿元；对风险客商(shang)2024年(nian)已确认收入为11.5亿元，未(wei)确认收入为6.8亿元。
但也有业内(nei)人士担心，目前碧桂园服务仍有154亿元的商(shang)誉，其中有68亿元来自富良环(huan)球（富力物业），以及从彩生活并购来的邻里乐（开元国(guo)际、万象美等）并购在近几年(nian)未(wei)发(fa)生任何减值，未(wei)来商(shang)誉减值是否(fou)仍将持续(xu)？
“部分项目的商(shang)誉已在过去几年(nian)基本(ben)计提完毕，目前企业商(shang)誉部分进一步计提的风险较低(di)，未(wei)来几年(nian)再出现大幅商(shang)誉减值的可(ke)能性也比较低(di)。”黄鹏强调，“关(guan)联方、风险客商(shang)新增收入带来的未(wei)来新增应收账款风险，可(ke)以说是基本(ben)出清，各项风险得到有效管控和消除”。
“业务还(hai)有很多升维空间”
“破(po)界而生，重赴星海”是碧桂园服务对2024年(nian)写下的结语。
在徐彬(bin)淮看来，碧桂园服务的竞争(zheng)力主要体现在社区生活服务，即增值服务方面一直(zhi)走在行业探索的前沿。以酒(jiu)类(lei)业务为例，2024年(nian)，碧桂园服务在全国(guo)区域内(nei)选了6个地区深化“1到N”试点(dian)工作，着重挖掘业主在社区里面的用酒(jiu)需求和社区用酒(jiu)体验需求，摸索需要构建何种(zhong)组织能力和营销模式实现更好销售效果。
在6个试点(dian)地区内(nei)，碧桂园服务业务同(tong)比增长超过88%，实现1.9亿元的营业收入，发(fa)展了3800位社区合伙人，复购率达到近50%。“大家平均每(mei)投入一个人，一年(nian)就会产生100多万元的收入，2025年(nian)会把这6个区域继续(xu)深化，扩展到更多的区域。”
此外，在充(chong)电桩业务上，2024年(nian)是碧桂园服务开展两(liang)轮充(chong)电桩直(zhi)营业务的第一年(nian)，落地充(chong)电桩5万台，预计2025年(nian)会产生2亿元的收入。“开展此类(lei)社区场景业务，大家会收获了如(ru)何从0到1、从1到N去扩展的经(jing)验。”
在碧桂园服务管理层(ceng)看来，无论(lun)是业务发(fa)展还(hai)是企业价值都已在2024年(nian)触底，“2025年(nian)的目标是止住跌势、调整(zheng)结构、优化资产报表，建立有效市场，并驱(qu)动5条业务结构共同(tong)成长”“物业行业还(hai)远(yuan)远(yuan)没有到天花板(ban)，当(dang)下仍然是行业的一个大时代。这个行业里这么多建筑、人口、渠道、空间、数据资产，业务还(hai)有很多空间可(ke)以升维，大家能作为的还(hai)非(fei)常多”。
在业绩发(fa)布当(dang)天，碧桂园服务还(hai)宣布，企业计划将视市场情况及企业届时的实际需要，在2025年(nian)3月27日后的未(wei)来一年(nian)内(nei)，使用集团(tuan)不少于5亿元的现有可(ke)用现金储备在公开市场购回或购买股份。
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封面图片来源：每(mei)经(jing)记者 包晶晶 摄