中国网财经(jing)1月21日讯 日前，国家统计(ji)局发布了2024年全国房地(di)产市场基本(ben)情况，多个(ge)指标(biao)有所改(gai)善。国家统计(ji)局局长康义17日在国新办(ban)举(ju)行的资讯(wen)发布会上表(biao)示，近(jin)期房地(di)产市场在政策组合拳作(zuo)用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地(di)产市场有望继续改(gai)善。
2024年房地(di)产销(xiao)售端、投资端、融资端表(biao)现(xian)如何？2025年房地(di)产行业前景如何？针对上述问(wen)题，中国网财经(jing)记者采访多位专家进行解读。
销(xiao)售端：乐观情形下商品房销(xiao)售面(mian)积或可止跌
国家统计(ji)局数据(ju)显示，2024年，新建商品房销(xiao)售面(mian)积97385万平方米，比(bi)上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个(ge)百分点(dian)。新建商品房销(xiao)售额(e)96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个(ge)百分点(dian)。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继续下移，销(xiao)售额(e)降幅更大主要受价格冲击。”天风研究房地(di)产联合首席分析师王雯表(biao)示，“但从时间维度看，对比(bi)2023年，得益于政策积极引导，单月销(xiao)售增速整(zheng)体呈修复趋势，一三季度末为(wei)基本(ben)面(mian)边际转折点(dian)，量价企稳已具备基础(chu)。”
具体来看，2024年房地(di)产行业继续呈调整(zheng)态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为(wei)市场注(zhu)入信心，行业呈阶段性回温态势，核(he)心城市恢复尤为(wei)明显。
随着“517”新政出(chu)台(tai)，6月商品房销(xiao)售额(e)降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末以来房地(di)产利好政策频出(chu)，中央政治局会议(yi)首次提出(chu)促进房地(di)产市场止跌回稳的表(biao)述，旨在提振市场信心、改(gai)善预期，推动房地(di)产市场积极变化，10、11月销(xiao)售数据(ju)持续改(gai)善，其中11月单月商品房销(xiao)售面(mian)积和销(xiao)售额(e)同比(bi)全年首次回正，分别为(wei)3.25%和 1.38%。
从数据(ju)上来看，2024年下半年以来，全国新建商品房销(xiao)售额(e)、销(xiao)售面(mian)积累(lei)计(ji)同比(bi)降幅持续收窄，其中销(xiao)售面(mian)积累(lei)计(ji)同比(bi)降幅已连续7个(ge)月收窄，销(xiao)售额(e)降幅连续8个(ge)月收窄，尤其是(shi)四季度以来累(lei)计(ji)降幅较快收窄，市场信心有所修复。
重点(dian)城市来看，据(ju)中指研究院，10月重点(dian)100城新房销(xiao)售面(mian)积同比(bi)结束16连跌，四季度销(xiao)售持续回升(sheng)，12月在“减税”政策及(ji)集中网签推动下，多个(ge)重点(dian)城市市场成交规模出(chu)现(xian)“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经(jing)理曹晶晶认为(wei)新房销(xiao)售恢复仍面(mian)临(lin)一些挑战，如：居民收入预期尚未根本(ben)性扭(niu)转、有效供给不足(zu)、二手房市场对新房“替代效应”等问(wen)题。
根据(ju)中指研究院预测，中性情形下，预计(ji)2025年全国商品房销(xiao)售面(mian)积同比(bi)下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套(tao)城中村(cun)改(gai)造、收储(chu)存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销(xiao)售面(mian)积或可实现(xian)止跌。同时宏观经(jing)济运行企稳、居民就业和收入改(gai)善也是(shi)房地(di)产止跌回稳的必要条件。
投资端：提供“好房子”的房企才(cai)会脱颖而(er)出(chu)
国家统计(ji)局数据(ju)显示，2024年，全国房地(di)产开发投资100280亿元，比(bi)上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个(ge)百分点(dian)，较2023年降幅扩大1.1个(ge)百分点(dian)。开发投资连续31个(ge)月负增长，开发投资水平仍处于历史低位。
“受土(tu)地(di)供给量价齐跌、销(xiao)售持续下滑、库(ku)存规模高(gao)企等因素影响，2024年行业土(tu)地(di)投资与开发规模仍处于低位。”中诚信国际企业评级(ji)部分析师侯一甲表(biao)示。
侯一甲指出(chu)，2024年以来，大部分房企仍采取谨慎的开发及(ji)投资策略，整(zheng)体土(tu)地(di)投资及(ji)项目开发呈收缩态势，央国企仍是(shi)市场投资主力，城投托底(di)土(tu)拍市场的情况较为(wei)明显。拿地(di)开工率整(zheng)体偏低，但房企出(chu)于稳健性考虑，新开盘的项目大多能够实现(xian)盈利。
“2024年，二手房成交比(bi)重进一步上升(sheng)，受制于市场需求转向二手房市场，房企开发企业面(mian)临(lin)较大考验。”麟评居住大数据(ju)研究院首席分析师王小嫱谈到，“未来房地(di)产开发企业的集中度将会继续提升(sheng)，市场对新房的产品要求越来越高(gao)，只(zhi)有提供‘好房子’的房企才(cai)会在市场调整(zheng)中脱颖而(er)出(chu)。”
“最(zui)近(jin)两年房企优胜劣(lie)汰，一些拿地(di)和新开工房企的资金状况是(shi)不错的，所以对于2025年房地(di)产新开工指标(biao)应持乐观态度。”新开工方面(mian)，上海易居房地(di)产研究院副院长严跃进举(ju)例2025年1月各地(di)出(chu)现(xian)了积极拿地(di)现(xian)象，说明一些优质房企在后续拿地(di)新开工方面(mian)动力依(yi)然(ran)很(hen)足(zu)。
竣(jun)工方面(mian)，受开发投资和拿地(di)等指标(biao)的影响，竣(jun)工量也在收缩。严跃进指出(chu)，2025年要从好房子的角度持续做(zuo)好保交房工作(zuo)，同时加大对优秀案例的积极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地(di)产开发投资类指标(biao)跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支撑下，房地(di)产开发投资指标(biao)有结构方面(mian)的优化，积极落实好“严控增量、优化存量、提高(gao)质量”的导向。
曹晶晶认为(wei)，盘活闲置存量土(tu)地(di)将是(shi)2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只(zhi)有投资开工恢复，才(cai)能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重企业自身经(jing)营能力
2024年房地(di)产开发企业到位资金107661亿元，比(bi)上年下降17.0%，虽然(ran)行业到位资金降幅连续收窄9个(ge)月，但降幅较2023年扩大4.6个(ge)百分点(dian)，整(zheng)体行业资金压力仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改(gai)善。
从政策方面(mian)来看，2024年1月，中央推动建立房地(di)产融资协调机(ji)制，并要求各地(di)政府积极落实，并在“924”新政中进一步提出(chu)加大“白名单”项目贷款投放(fang)力度;截至 2024年 11 月末，全国房地(di)产“白名单”项目的投放(fang)金额(e)已经(jing)超过 3.6万亿元，预计(ji)全年将超过4万亿元。
公募REITS方面(mian),2024年7月26日，国家发展改(gai)革委公布《关于全面(mian)推动基础(chu)设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作(zuo)，2024年新成立REITS产品数量达(da)到29只(zhi)，发行规模超640亿元，创历年新高(gao);截至2024年末，公募REITS产品数量已达(da)58只(zhi)，合计(ji)发行规模达(da)1609.69亿元。
此(ci)外,9月24日，央行将“金融16条”和经(jing)营性物业贷款两项政策延期至2026年末，该举(ju)措有利于进一步缓解房企在保交楼、现(xian)金流及(ji)偿(chang)债等方面(mian)的压力。
王雯认为(wei)，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经(jing)营能力。他具体分析，2024年房企到位资金继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比(bi)降幅更大，反映信用收缩力度相对较轻，主要或源于供给侧出(chu)清程度已较高(gao)、白名单等融资政策对冲等因素，也反映自身经(jing)营回款能力对企业现(xian)金流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱表(biao)示随着政策的持续发力，如“白名单”项目贷款审批通过金额(e)的增加等，房企的资金面(mian)总体压力或改(gai)善，但仍难以扭(niu)转下行态势，预计(ji)2025年房企到位资金降幅有望收窄至8%左右。(作(zuo)者：谭梦桐)