租下厂房打算用于生产研发，装修(xiu)完毕后却发现，厂房使用性质变“民用”，生产无望，损失(shi)谁来担？近(jin)日，深圳市南山(shan)区人民法院(yuan)发布一相关案(an)例。
租下厂房后土地性质改变
要求解除合约并退还已付费用
2022年3月，A公(gong)司与(yu)B公(gong)司签订《房屋租赁合同》，约定A公(gong)司承租B公(gong)司名下一处登记用途为工业厂房的物业，用于医疗器械的生产和研发。合同中明确约定，如B公(gong)司交付房屋不(bu)符合合同约定，严重影响A公(gong)司使用的，A公(gong)司有(you)权单方(fang)解除合同并根据合同约定，要求B公(gong)司承担不(bu)超过月租金额两倍的违约金。
合同签订后，A公(gong)司按约定支付了(le)租赁保证(zheng)金、租金等费用，并按照生产厂房要求进行装修(xiu)。但直至装修(xiu)完成，B公(gong)司都未(wei)能提供该处物业符合生产厂房资质的消防验收文件，导致A公(gong)司虽在厂房内(nei)办公(gong)，却无法办理二(er)次消防申报、生产经营许可等手续，迟迟不(bu)能开工生产。
2023年1月，B公(gong)司在完成案(an)涉物业所在建筑物整(zheng)体消防改造后终(zhong)于取得消防验收文件，但A公(gong)司却发现，此时该物业的使用性质已由厂房改为多层公(gong)共建筑，即该处物业无法再用于生产。A公(gong)司只能停付租金、搬迁、另寻物业用于生产。
后双方(fang)就合同未(wei)能继续履行的违约认定、合同解除等问题产生纠纷，A公(gong)司遂诉(su)至深圳市南山(shan)区人民法院(yuan)，要求解除合约，B公(gong)司退还租赁保证(zheng)金、租金等已付费用，并支付违约金和赔偿装修(xiu)厂房的损失(shi)。
B公(gong)司辩称(cheng)，A公(gong)司承租案(an)涉物业的目(mu)的在于办公(gong)和研发，并在最(zui)初已向A公(gong)司告知案(an)涉物业不(bu)能进行大规模的生产。因(yin)此，案(an)涉物业使用性质的变更不(bu)影响双方(fang)间合同的履行。
B公(gong)司变更建筑物使用性质
致A公(gong)司无法使用
本案(an)系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为合同未(wei)能继续履行的根本违约方(fang)认定以及依据该认定结(jie)果，违约责任和损失(shi)赔偿金额的承担问题。
一、合同未(wei)能继续履行的根本违约方(fang)认定问题。结(jie)合A公(gong)司提交的证(zheng)据看，B公(gong)司在签订合同之初即明知A公(gong)司承租案(an)涉物业的目(mu)的除研发办公(gong)外兼具生产。同时，法院(yuan)另向消防部门调查查明，案(an)涉物业所在建筑物消防改造的原因(yin)系B公(gong)司自行申报建筑物使用性质由丙类厂房改为多层公(gong)共建筑，而多层公(gong)共建筑属(shu)民用建筑，根据消防相关规定，民用建筑内(nei)除了(le)可以设置为满(man)足建筑使用功能的附属(shu)库房外，不(bu)应设置生产场所或其他库房，不(bu)应与(yu)工业建筑组合建造。
法院(yuan)认为，案(an)涉合同约定的租赁房屋用途明确为厂房，B公(gong)司作为出租人应保证(zheng)案(an)涉物业具备适租性，即在租赁期限内(nei)可作为厂房使用。但在合同履行过程中，B公(gong)司变更建筑物使用性质，导致A公(gong)司无法使用案(an)涉物业进行生产，A公(gong)司的合同目(mu)的不(bu)能实现，有(you)权解除合同。
二(er)、违约责任和损失(shi)赔偿问题。因(yin)B公(gong)司构成根本违约，根据双方(fang)签署的租赁合同约定，B公(gong)司承担相应的违约责任并赔偿损失(shi)，即应向A公(gong)司退还租赁保证(zheng)金，并支付相当于两个(ge)月租金数额的违约金。
关于A公(gong)司已付费用的退还及装修(xiu)损失(shi)的问题，合同虽因(yin)B公(gong)司根本违约导致解除，但考(kao)虑到A公(gong)司确认使用案(an)涉物业部分区域进行了(le)办公(gong)及研发工作，法院(yuan)酌情认定A公(gong)司应按照合同约定的三分之一支付租金、管理费等费用，同时由B公(gong)司赔偿A公(gong)司部分装修(xiu)损失(shi)。
综上，法院(yuan)确认双方(fang)租赁合同解除，依法判令B公(gong)司按照合同约定，向A公(gong)司退还租赁保证(zheng)金、部分租金等已付费用、支付相当于两个(ge)月租金数额的违约金，并赔偿A公(gong)司部分装修(xiu)损失(shi)。该判决已生效。
法官说法
房屋性质不(bu)可擅自改变 签订房屋合同需明确关键(jian)内(nei)容
消防连着生命(ming)，事关生产生活安(an)全，任何单位与(yu)个(ge)人均应按照规划用途使用房屋，不(bu)能擅自改变房屋性质、超越规划用途使用房屋。根据民法典(dian)规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内(nei)保持租赁物符合约定的用途。
在本案(an)中，既然房屋租赁合同约定了(le)房屋的使用用途，B公(gong)司作为出租人就有(you)义务保证(zheng)交付的房屋可以实现按照约定目(mu)的使用。而在约定的使用用途与(yu)规划用途不(bu)符，且系B公(gong)司自身原因(yin)导致上述情况的发生进而无法实现合同目(mu)的时，B公(gong)司构成根本违约，理应承担违约责任。
法官提醒，出租人和承租人在签订房屋租赁合同时，务必明确合同条款，尤其是(shi)房屋用途等关键(jian)内(nei)容，避免因(yin)用途变更导致合同目(mu)的无法实现，从而引发纠纷。同时，出租方(fang)应严格遵守合同约定，确保租赁房屋的适租性，否则将承担相应的违约责任。
采写：南都记者 吴(wu)灵(ling)珊(shan)
通讯员：钟雯 邵李鸣