金茂服务 视觉中国(guo) 资(zi)料图
3月24日，金茂服务（00816.HK）披(pi)露2024年财报。
数据显示，截至2024年12月21日，金茂服务总收入(ru)约为(wei)29.66亿元，同比增加9.7%。
收入(ru)主要来自三条业(ye)务线(xian)，分别为(wei)物(wu)业(ye)管理(li)服务、非业(ye)主增值(zhi)服务和社区增值(zhi)服务。这三部分的收入(ru)分别约为(wei)20.58亿元、3.24亿元和5.82亿元，占比分别为(wei)69.4%、10.9%和19.7%。第三方收入(ru)占比由68.5%提升至78.8%。
该企业毛利约为(wei)7.06亿元，同比减少(shao)5.4%；整体毛利率由2023年的27.6%降至23.8%。物(wu)业(ye)管理(li)服务毛利率约15.1%，非业(ye)主增值(zhi)服务毛利约32.9%，社区增值(zhi)服务毛利率约49.5%。年内(nei)利润约为(wei)3.84亿元，同比增加12%。现金及现金等价物(wu)约13.99亿元。
截至2024年12月31日，金茂服务的合(he)约建筑(zhu)面积约为(wei)1.34亿平方米，同比增加约26.2%，管理(li)595个物(wu)业(ye)项目，总在管建筑(zhu)面积约为(wei)1亿平方米，同比增加约19.8%，包括406个住(zhu)宅社区和189个非住(zhu)宅物(wu)业(ye)。合(he)约面积覆盖倍数1.33倍。
澎湃(pai)资讯（www.thepaper.cn）从金茂服务2024年投资(zi)者业(ye)绩发布会(hui)获悉(xi)，金茂服务首(shou)席实行官李玉龙在谈及收并购外拓时表示，“自从上市后做了(le)两单并购，有一些投资(zi)人比较关注今年在其(qi)他收益部分里有一个4600万元的补(bu)偿(chang)收益，这一部分实际上是大家在之前收购首(shou)置(zhi)物(wu)业(ye)的时候，关注到后期可能出现的并购风险做了(le)比较好的铺排。当新的项目出现一些延期交付，或者是交付的饱和收入(ru)没有达(da)到大家当时测算标准(zhun)的时候，就会(hui)触发这样一个补(bu)偿(chang)内(nei)容。”
李玉龙在业(ye)绩会(hui)上表示，企业目前关注收敛聚焦，不管是存量项目还是增量项目，都集中于一些高能级(ji)的城市，因为(wei)这些城市本身物(wu)业(ye)费的单价水(shui)平、盈利情况，包括未来可以(yi)附加增值(zhi)业(ye)务的空间都还是比较大，所以(yi)会(hui)关注核心(xin)城市的一些项目。
“大家会(hui)考虑效益优先，平衡(heng)利润和现金流两个维度的考量，不管是哪个层面上出现了(le)一些风险项的触发，企业都会(hui)审慎地对于这些运营的项目进(jin)行评估。”
截至目前，金茂服务管理(li)的项目有595个。李玉龙在业(ye)绩会(hui)上表示，目前企业把在管的这些项目做了(le)风险的分级(ji)管理(li)，项目是属于低(di)风险、中风险还是高风险，在内(nei)部也都会(hui)触发一盘一策的管理(li)机制，会(hui)有不同层级(ji)的管理(li)部门去介入(ru)进(jin)行项目的一些管理(li)提升。
对于金茂服务的市场拓展，李玉龙称，目前这部分的竞争比较激烈。“大家更多去做质量筛选，企业其(qi)实也是这样的一个逻(luo)辑，刚才谈到收敛聚焦在核心(xin)的城市，关注这个项目本身的盈利潜(qian)力，现金流的风险，包括可以(yi)长(chang)期经营的一些因素，大家筛选一个标的。整个2024年企业外拓项目是100个，合(he)计的签约面积达(da)到了(le)1239万平方米，年饱和收入(ru)是2.36亿元，大家所有外拓的项目有95%都位于核心(xin)的一二线(xian)城市，一线(xian)城市的占比超过了(le)六成。”李玉龙强调(diao)，从去年以(yi)来企业特别关注项目的现金流安全，从目前的情况来看，整个外拓项目的现金回流的情况还是比较良好的。
对于近期热议的物(wu)业(ye)费调(diao)降的话(hua)题，金茂服务管理(li)层在业(ye)绩会(hui)上也有所回应。
李玉龙表示，关于行业(ye)有关物(wu)业(ye)费降价、空置(zhi)费打折(she)这样的一些话(hua)题，企业也有关注到近期确(que)实有一些城市出现了(le)一些物(wu)业(ye)费的管理(li)要求，有的直(zhi)接降价，有的对于空置(zhi)费的折(she)扣做出了(le)一些约定(ding)。
“我想其(qi)实在房地产供需(xu)结构发生了(le)一个重大转(zhuan)变的背景之下，可能属地政府(fu)会(hui)考虑老百姓房屋的持有成本在上升，包括说有一部分业(ye)主可能对于物(wu)业(ye)费价格的敏感度也在提升所采取的一些措施。当然首(shou)先针对这些举措，其(qi)实大家也看到行业(ye)的各地协(xie)会(hui)，包括人大的法工委，其(qi)实都正式地有了(le)一些发文的回应。按照民法典当中的一些要求，其(qi)实有一些所谓的降价的举措或者是限价的举措，并没有完全在当地就一刀(dao)切去做落实。其(qi)实根据自身的服务水(shui)平和与业(ye)主的沟通情况，还是存在一些空间的。”谈及对企业的影响时，李玉龙认为(wei)，在大的趋势之下，没有任何一家企业(ye)可以(yi)独善其(qi)身。“大家现场的工作(zuo)压力，或者说大家需(xu)要额外去做一部分工作(zuo)来和客(ke)户沟通现在这样的一个价格水(shui)平，或者是有关价格问题的沟通。但(dan)是好在从结果来看，企业目前整个的物(wu)业(ye)费单价水(shui)平还是保持了(le)稳定(ding)。”
关于空置(zhi)率的问题，李玉龙表示，因为(wei)企业管理(li)的规模(mo)比较大，在不同的城市还是会(hui)有一些差别，但(dan)是总体上空置(zhi)率水(shui)平和行业(ye)一般企业(ye)的空置(zhi)率水(shui)平是相当的。