房地产行业的周期波动正加速企业分化。
当(dang)多(duo)数房企在流动性困局中挣扎时，中国(guo)海外发展（0688.HK）却交出了一份极具启(qi)示意义的答卷：权(quan)益销(xiao)售额稳居行业首位且实(shi)现前十(shi)房企唯一正增(zeng)长；北上广深市占率全线领跑；“玖序系(xi)”高端改善(shan)产品线逆势热销(xiao)；财务表现持续稳健；三道红线稳居“绿档”，负债率处在行业最(zui)低区间；逆势获标普全球上调信用评级。
（来源：企业资料）
这些(xie)财报(bao)呈现的亮点背后，实(shi)则暗含着中海穿越周期的两大(da)底层(ceng)逻(luo)辑——战略定(ding)力的极致坚守与(yu)产品价值的范式革新。
战略定(ding)力构建(jian)安全边际，重(zhong)塑行业估值坐标系(xi)
在行业集体收缩的2024年，中海以696.3亿元权(quan)益购地金额登顶行业，其在四个一线城市的权(quan)益拿地金额占比(bi)高达73.5%。以北京来看(kan)，中海在北京已连续7年位居销(xiao)冠，2024年至今已接连斩获多(duo)幅百亿级地块。
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这一决策看(kan)似大(da)胆，实(shi)则是中海基于(yu)对(dui)市场周期的深刻理解和对(dui)自身优势的精准把握：当(dang)市场深度调整时，中海凭借央企融资优势、市场深耕优势、稳健的运营能力以及强大(da)的资源整合能力，逆势突(tu)围，在多(duo)个核心城市核心区位锁定(ding)稀缺(que)土地资源。
这种(zhong)策略不仅确保了资产的高流动性，更为(wei)未来的盈利增(zeng)长奠定(ding)了坚实(shi)基础。中海的这一决策，不仅是对(dui)短期市场波动的应对(dui)，亦是对(dui)长期价值创造的深刻洞察(cha)。
同样值得关(guan)注的还有其在商业运营“第二曲线”突(tu)破。
随着房地产行业从增(zeng)量开(kai)发向存量运营的深度转型，商业赛道正成为(wei)房企穿越周期的关(guan)键战场。
可以看(kan)到(dao)，过去一年，中海商业物业收入以12.1%的增(zeng)速跃升至71.3亿元，年内企业新增(zeng)9个商业物业投入运营，总(zong)建(jian)筑面积增(zeng)加约30万平方米(mi)。
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值得一提的是，企业轻资产管理规模持续扩张。年内，新获取深圳小梅沙大(da)型文旅商业管理项目(mu)。而截止2024年底，企业已累(lei)计获取外部轻资产管理项目(mu)18个。
稳步的扩张背后，是中海“开(kai)发+运营”双轮驱动的商业逻(luo)辑支撑(cheng)，这种(zhong)能力或正重(zhong)构房企的估值模型。商业运营带来的稳定(ding)现金流正在对(dui)冲开(kai)发业务的周期性波动，为(wei)中海提供了更为(wei)稳健的财务基础。
财报(bao)数据来看(kan)，过去一年，中海持续巩固“绿档”优势，净借贷比(bi)率29.2%，持有现金1241.7亿元，经营性现金流净流入464.5亿元，偿债能力无忧；平均融资成本3.1%，为(wei)行业最(zui)低区间。企业信用评级领先，是三大(da)国(guo)际评级机(ji)构唯一给予双A评级房企。
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产品主义破局需求断层(ceng)，定(ding)义新时代“居住基础设施”
当(dang)市场陷入“降价换量”的囚徒困境(jing)时，中海却实(shi)现了2024年合约销(xiao)售均价同比(bi)16.6%的高增(zeng)长，而这背后正是其对(dui)居住需求结(jie)构性变迁的精准捕捉，以及其“好房子”理念的深度实(shi)践。
这种(zhong)理念不仅重(zhong)新定(ding)义了新时代的“居住基础设施”，更为(wei)行业提供了从“物理空间建(jian)造者”向“生活(huo)服(fu)务集成商”转型的范本。
中海集团董事长颜建(jian)国(guo)提出的“好房子”理念，如今正在彻底颠覆(fu)传统开(kai)发逻(luo)辑。他强调，新时代的“好房子”不仅要全面提升建(jian)筑性能和居住体验，也(ye)应该是链接未来的居住空间。值得一提的是，今年的全国(guo)两会上，“好房子”建(jian)设首次被写入政府工作报(bao)告，这标志着行业从“量的扩张”向“质的提升”转型的政策导向。
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当(dang)住宅回归居住属性，好产品依旧是核心竞争力。在此背景下，中海打造出以“高性能+好服(fu)务”为(wei)核心理念的好房子综合解决方案。一方面，通过聚焦硬件和基础性能提升，融合新质生产力，集成多(duo)个科技(ji)系(xi)统，提升房屋的基础性能，全面落实(shi)“好房子”安全、舒(shu)适(shi)、绿色(se)、智慧四大(da)特征。另一方面，通过聚焦App和使用体验提升，加载多(duo)项科技(ji)系(xi)统，提升人(ren)民群众的幸福感。
2024年，中海推(tui)出的高端改善(shan)产品线‘玖序系(xi)’在北京、上海、深圳、南京四城相继落地，并凭借卓越的产品力实(shi)现全国(guo)热销(xiao)。例如，北京中海京华·玖序开(kai)盘热销(xiao)62亿元；深圳中海深湾·玖序首开(kai)热销(xiao)100亿元；上海中海领邸五开(kai)五罄热销(xiao)282亿元。值得一提的是，在3月28日，上海中海·顺昌(chang)玖里开(kai)盘销(xiao)售额达196.5亿元，刷新全国(guo)商品房单次开(kai)盘销(xiao)售纪录，进一步印(yin)证了中海的超(chao)级产品力。
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价值重(zhong)估：从周期博弈到(dao)永续经营
中海的逆势表现绝非(fei)偶然，而是其将战略定(ding)力转化为(wei)技(ji)术(shu)、产品、生态壁垒的必然结(jie)果。当(dang)行业仍(reng)在争论“活(huo)下去”的生存法则时，中海已用“高性能+好服(fu)务”的产品哲学(xue)、“开(kai)发+运营”双轮驱动模式，打开(kai)了穿越周期的新通道。
对(dui)于(yu)投资者而言，中海的启(qi)示在于(yu)：当(dang)行业β逐渐消失时，真正的α来自战略耐性与(yu)技(ji)术(shu)、产品、生态的共振。其“拿地-开(kai)发-运营”的全链条可控性，正在构建(jian)弱(ruo)周期属性。随着房地产新发展模式的确立(li)，中海这类兼具资产安全边际与(yu)产品革新能力的房企，或将成为(wei)存量时代下稀缺(que)的价值锚点。