作为投(tou)资客“捡漏”的(de)目标之一，法拍房看上去很具性价比，但背后交易(yi)却殊为不易(yi)，甚至可能一不留神就掉进坑里。在一手住(zhu)宅市场上常见的(de)认购房子的(de)诚意金，在二手市场上交到地产经纪人手里，却有可能有去无回......
相比较于纯粹的(de)一手房交易(yi)，二手房交易(yi)市场上一些(xie)形形色色的(de)交易(yi)纠纷或(huo)会(hui)让人措手不及。在广州(zhou)二手住(zhu)宅交易(yi)回暖的(de)阳春(chun)三月，南都湾财社记者整理了广州(zhou)市房地产中介协会(hui)在2024年介入(ru)调处的(de)4个典型(xing)的(de)交易(yi)纠纷案例，以供市民在买房时参考避坑。
本想8折买法拍房，却被“套路”30万
高(gao)先生到广州(zhou)经商多年，为了把父母都接到广州(zhou)定居，他(ta)考虑在天(tian)河区买一套四(si)房户(hu)型(xing)的(de)房屋，但手上资金有限，多次看房也未能找到理想房子。A中介企业小刘了解了高(gao)先生的(de)情况，为其推荐一套位于天(tian)河区的(de)法拍房，并(bing)表示价格只是市场价格的(de)8折。
在看完房后，高(gao)先生对房子十分满意，并(bing)和A中介企业小刘一起(qi)咨询了专门负责(ze)法拍操作的(de)B咨询服(fu)务企业。根据(ju)法拍房的(de)交易(yi)流程，高(gao)先生前期需在房屋拍卖平台缴(jiao)纳一定的(de)房屋拍卖保证金。由于高(gao)先生的(de)存(cun)款理财还差(cha)两个月到期，于是A中介企业小刘建(jian)议，高(gao)先生可以通(tong)过资产企业进行垫资，解决前期资金的(de)筹措问题。在进一步确(que)认交易(yi)流程后，高(gao)先生与B咨询服(fu)务企业签订了委(wei)托竞拍协议，缴(jiao)纳了30万元法拍定金和10万元中介费，并(bing)约定3个月内须(xu)以市场价格的(de)8折拍下房屋。
1个月后，B咨询服(fu)务企业李(li)经理告知高(gao)先生，其企业已获(huo)得业主委(wei)托，全权负责(ze)所(suo)拍卖房屋的(de)解封和交易(yi)事宜，如果走这个方式，可以避免竞拍，以最低(di)价成交，但解封房屋需要再追加60万定金，即前后共计要支付(fu)90万元定金。购房流程也和网上竞拍不相同(tong)，解封后可直接以存(cun)量房交易(yi)形式办理过户(hu)手续。高(gao)先生虽(sui)有疑惑(huo)，但考虑到价格还是说好(hao)的(de)市场价8折而且(qie)交易(yi)流程简化了，条(tiao)件非常吸(xi)引。与此同(tong)时，李(li)经理提(ti)出愿意与高(gao)先生签订对赌协议，约定如果未能在3个月内购入(ru)房屋，除了退回已支付(fu)的(de)90万定金外，还额外赔偿高(gao)先生60万元。为此，高(gao)先生并(bing)未细想就追加支付(fu)了60万元。
未料后续3个月过去了，李(li)经理迟迟未有房屋解封的(de)消息。在高(gao)先生的(de)不断催促下对方才承认，由于有多个债权人陆续提(ti)起(qi)诉讼，对高(gao)先生看中的(de)房屋进行轮候查封，故至今也无法处理房屋解封事宜，就连预期的(de)网上拍卖也无限期延后。
至此，高(gao)先生提(ti)出解除委(wei)托协议，退回相关费用。三方多次协商，A中介企业认为其已完成中介服(fu)务，B咨询服(fu)务企业未按约定履行拍下房屋的(de)义务与其无关，故拒绝退还中介服(fu)务费；B咨询服(fu)务企业表示目前只能退回60万元定金，其余的(de)30万定金因企业用在其他(ta)项目，需要分期退还，但是对高(gao)先生和李(li)总监签的(de)“对赌协议”表示不认可，B咨询服(fu)务企业认为对赌协议只有李(li)经理个人签名(ming)，无企业盖章，属于李(li)经理的(de)个人行为，与企业无关，企业无需承担(dan)责(ze)任。
案例分析
一般来说，法拍房主要来源于5种情形：1、商业贷款逾(yu)期：购房人或(huo)企业向银行贷款购房或(huo)用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提(ti)起(qi)诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的(de)贷款。2、民间借贷纠纷：债务人将自有房产抵押给债权人，到期无法还款，债权人向法院申请(qing)强制实行拍卖房产以偿还债务。3、金融犯罪：金融罪犯在刑事案件中的(de)房产所(suo)得被查扣，通(tong)过法院拍卖，变现后返还给受(shou)害人；4、司法没(mei)收：涉及刑事案及贪污腐败的(de)犯罪嫌疑人，其名(ming)下房产被没(mei)收，依法进行拍卖，变现所(suo)得上缴(jiao)国库(ku)；5、无主财产：无人认领的(de)房产，拍卖所(suo)得需上缴(jiao)国库(ku)。
协会(hui)提(ti)醒(xing)：因购买法拍房与购买普通(tong)二手房有明显差(cha)异，所(suo)以购买法拍房需要特别(bie)注意以下几点：
首先，法拍房只会(hui)在指定的(de)7家(jia)网站公开拍卖，分别(bie)是淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联(lian)、人民法院资产诉讼网，买方需要通(tong)过竞拍的(de)方式购买，虽(sui)说起(qi)拍价可能比市场价格低(di)，但进行竞价后，价格也有可能与市场价格格持(chi)平，甚至高(gao)于市场价格；其次，法拍房要通(tong)过选房、报名(ming)（支付(fu)拍卖保证金）、竞拍（在竞拍周期内出价，最高(gao)价者竞得标的(de)物）、支付(fu)尾款、办理手续等一系列流程才能完成购买；再次，法拍房还可能存(cun)在以下问题：1、房屋交吉(ji)：可能存(cun)在原(yuan)业主不肯(ken)搬离的(de)情况，导致新业主无法及时入(ru)住(zhu)；2、产权不清晰：虽(sui)然法院会(hui)厘清产权，但仍(reng)需注意是否存(cun)在多重查封、共有产权等情况；3、存(cun)在租(zu)赁关系：若房屋存(cun)在租(zu)赁关系，购房者需遵守“买卖不破租(zu)赁”原(yuan)则，可能影响(xiang)入(ru)住(zhu)时间，故购买法拍房必须(xu)要做好(hao)前期调研工(gong)作才能放(fang)心购买。
买二手房莫乱付(fu)诚意金，被代收或(huo)难追回
游女士(shi)在某(mou)房产租(zu)售平台看中了某(mou)房源，于是加了维护房源的(de)经纪人黄(huang)某(mou)微信。经纪人自称是A中介企业的(de)经纪人，已经从业10年。游女士(shi)认为A中介企业是规模比较大(da)的(de)企业，应该是可信的(de)，于是提(ti)出实地看某(mou)房源。
黄(huang)某(mou)后来回复(fu)游女士(shi)，表示该房子已出售，但根据(ju)游女士(shi)的(de)购房需求，匹配了几套房源。游女士(shi)在黄(huang)某(mou)的(de)带看下，看中了其中一套，但房价超出预算，希翼能再降10万元，且(qie)要求各付(fu)各税。黄(huang)某(mou)表示谈(tan)判有难度，如游女士(shi)诚意购买，可先支付(fu)2万的(de)诚意金给他(ta)。若业主同(tong)意出售，游女士(shi)支付(fu)的(de)2万元诚意金便转给业主作为购房定金。若不同(tong)意出售，他(ta)马上退还2万诚意金。游女士(shi)担(dan)心错失(shi)好(hao)房源，于是通(tong)过微信向黄(huang)某(mou)转了2万元诚意金。
两天(tian)后，游女士(shi)追问黄(huang)某(mou)，业主是否同(tong)意出售。黄(huang)某(mou)表示业主还在考虑中。又过了两天(tian)，游女士(shi)仍(reng)未收到黄(huang)某(mou)的(de)通(tong)知，于是在微信跟黄(huang)某(mou)表示既然业主不同(tong)意，便取消交易(yi)，退还她的(de)2万元诚意金。一个小时后，黄(huang)某(mou)却回复(fu)游女士(shi)，业主已同(tong)意出售，他(ta)已经将2万诚意金转给业主，如果游女士(shi)取消交易(yi)，业主将没(mei)收2万元。
游女士(shi)认为她向黄(huang)某(mou)明确(que)表示取消交易(yi)的(de)情况下，黄(huang)某(mou)仍(reng)将2万诚意金转给业主的(de)行为不合理。她要求黄(huang)某(mou)约见业主，进行面(mian)谈(tan)。黄(huang)某(mou)表示业主目前在外地。游女士(shi)要求黄(huang)某(mou)提(ti)供转账凭证。黄(huang)某(mou)不予(yu)理会(hui)，随(sui)后便将游女士(shi)拉黑。
游女士(shi)感(gan)到上当受(shou)骗，于是来到黄(huang)某(mou)自称任职的(de)A中介企业反映问题。经企业核查，黄(huang)某(mou)曾在其司任职，但在半年前已离职，建(jian)议游女士(shi)报警(jing)处理。
游女士(shi)来到协会(hui)查询黄(huang)某(mou)目前所(suo)在机构。根据(ju)游女士(shi)提(ti)供的(de)身份(fen)信息，并(bing)未查询到该人员最新的(de)从业信息。
案例分析
严格来说，诚意金（意向金），并(bing)不是一个严谨的(de)法律概念，它(ta)的(de)处理不同(tong)于定金，其遵循“合同(tong)自由”原(yuan)则，根据(ju)交易(yi)双方的(de)约定处理。在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面(mian)终止对中介的(de)委(wei)托，因此诚意金应当返还。在支付(fu)“诚意金”前需要注意：一是诚意金的(de)处理应当有明确(que)的(de)书面(mian)约定；二是中介方应当履行告知义务并(bing)遵守诚信原(yuan)则，不能擅自把诚意金转为定金。
案例中，游女士(shi)通(tong)过某(mou)房产租(zu)售平台认识黄(huang)某(mou)，在未核实黄(huang)某(mou)的(de)职业身份(fen)是否真(zhen)实的(de)前提(ti)下，委(wei)托其提(ti)供中介服(fu)务。游女士(shi)在未与业主达成交易(yi)的(de)情况下，将2万“诚意金”转给黄(huang)某(mou)。黄(huang)某(mou)代收后，擅自处理并(bing)拒绝退还“诚意金”，导致游女士(shi)陷入(ru)“房财两空(kong)”的(de)局面(mian)。
协会(hui)提(ti)醒(xing)消费者：通(tong)过房屋租(zu)售平台或(huo)自媒体等渠道了解房地产资讯及房源信息，请(qing)务必核实该人员的(de)从业信息是否真(zhen)实。警(jing)惕“黑中介”利用冒充知名(ming)房地产中介企业的(de)员工(gong)进行诈骗，避免经济损失(shi)。
不要把购房定金、诚意金、购房款、中介服(fu)务费、代办费用等任何交易(yi)款项转给经纪人个人，务必按合同(tong)约定打入(ru)指定账户(hu)，并(bing)要求收款方（出售方/中介企业）出具正式收据(ju)。
选择中介时请(qing)务必通(tong)过官方渠道核实机构的(de)备案信息和人员的(de)从业信息。
配合买家(jia)“高(gao)评高(gao)贷”后反悔(hui)，卖家(jia)被索(suo)高(gao)额违约金
2024年1月，黄(huang)女士(shi)在多家(jia)中介企业放(fang)盘(pan)名(ming)下一套物业，放(fang)盘(pan)价750万，但三个月过去仍(reng)未找到有意向的(de)买家(jia)。心急出售，她把放(fang)盘(pan)价格一降再降，直到6月，A中介企业才找到有意向购买房屋的(de)买家(jia)。
三方面(mian)谈(tan)中，买家(jia)表示黄(huang)女士(shi)的(de)房屋价格较高(gao)，希翼黄(huang)女士(shi)愿意以房屋评估价作为网签的(de)出售价格，以此降低(di)他(ta)的(de)首付(fu)款，减轻购房资金压(ya)力。黄(huang)女士(shi)为了早日成交，答(da)应了买家(jia)的(de)要求。双方以650万元的(de)成交价签订了《房屋买卖合同(tong)》，买方支付(fu)定金20万，并(bing)签署《补充协议》约定双方同(tong)意按房屋评估价作为网签合同(tong)的(de)成交价格，若银行同(tong)意贷款金额高(gao)于实际成交价格，卖方同(tong)意无条(tiao)件转回多出部分的(de)资金给买方。
黄(huang)女士(shi)与买方通(tong)过自行交易(yi)的(de)方式在存(cun)量房网上交易(yi)系统制作了《存(cun)量房买卖合同(tong)》（下称：网签合同(tong)），把房屋成交价改为900万元。完成签约当天(tian)晚(wan)上，黄(huang)女士(shi)看到一则关于利用“高(gao)评高(gao)贷”形式骗取贷款的(de)资讯，突然感(gan)觉自己(ji)配合买方做“高(gao)评高(gao)贷”的(de)行为可能存(cun)在违法。第二天(tian)，黄(huang)女士(shi)联(lian)系A中介企业约见买家(jia)，并(bing)向买家(jia)提(ti)出以真(zhen)实成交价格重新制作网签合同(tong)。但买家(jia)不同(tong)意撤销网签合同(tong)，要求黄(huang)女士(shi)按原(yuan)约定继续履行合同(tong)。黄(huang)女士(shi)要求中介企业撤销网签合同(tong)，中介企业表示，黄(huang)女士(shi)与买家(jia)是以自行交易(yi)的(de)方式制作网签合同(tong)，撤下网签需双方交易(yi)当事人协商一致同(tong)时操作，如一方不同(tong)意撤下，则需按合同(tong)约定的(de)处理方式解决。
黄(huang)女士(shi)咨询律师，了解到一般的(de)一审诉讼完结(jie)最快也要一年半载。她担(dan)心房价继续下跌(die)，于是多次主动找买家(jia)协商，买家(jia)坚决不同(tong)意变更网签合同(tong)。但表示若黄(huang)女士(shi)想解除《房屋买卖合同(tong)》，除退还定金，还需按合同(tong)向其支付(fu)违约金，否则他(ta)不同(tong)意撤下网签合同(tong)。
案例分析
所(suo)谓的(de)“高(gao)评高(gao)贷”，就是先拉高(gao)房屋的(de)评估价格，再以评估价格作为网签合同(tong)的(de)房屋出售价格（通(tong)常比房屋真(zhen)实成交价虚高(gao)），然后向银行申请(qing)住(zhu)房贷款，以便获(huo)取更多的(de)贷款资金。在市场处于下行阶段，银行可能会(hui)调整房屋的(de)评估价，部分买家(jia)和中介为了达到理想的(de)贷款额度，会(hui)游说卖方配合“高(gao)评高(gao)贷”，并(bing)尝试(shi)向多家(jia)银行机构申请(qing)贷款。
"高(gao)评高(gao)贷”违反诚实信用原(yuan)则，扰乱了金融市场和房地产市场的(de)秩序，本质上是一种“骗贷”的(de)违法行为。情节严重的(de)，可能涉嫌贷款诈骗罪，买卖双方可能需要承担(dan)法律责(ze)任。
卖方一旦配合买方制作价款不一的(de)网签合同(tong)，便让自己(ji)在交易(yi)中处于被动。一旦银行发现买方“骗贷”，有可能撤销同(tong)贷书，不予(yu)放(fang)款。若买方故意拖延交易(yi)时间，卖方想解除合同(tong)，解除网签，则需通(tong)过司法途径解决，除耗时耗力，也可能面(mian)临房价下跌(die)，影响(xiang)下一次出售。
协会(hui)提(ti)醒(xing)消费者：买卖房屋是一个涉及大(da)量资金交易(yi)的(de)行为。作为购房者，应做好(hao)充分准备，评估自身的(de)财务状况，确(que)定购房预算，包(bao)括首付(fu)款、贷款额度、还款能力等。作为出售方，应在签约前了解购房人是否具备支付(fu)房款的(de)能力，签约后的(de)大(da)额资金的(de)支付(fu)，建(jian)议采用资金托管方式交割房款，先托管后过户(hu)，确(que)保房屋过户(hu)后能收齐(qi)房款。
房子漏水未告知，出售后被告，倒赔买家(jia)10万元
眼见孩子明年就要上小学(xue)，黄(huang)先生急需在某(mou)知名(ming)小学(xue)地段购买一套学(xue)位房。
某(mou)天(tian)下午，经纪人向他(ta)推荐了一套符合他(ta)需求的(de)学(xue)位房，但彼时有租(zu)客居住(zhu)，租(zu)客同(tong)意在房子卖出后一个月内搬出。在经纪人的(de)安排下，黄(huang)先生与太太当天(tian)晚(wan)上去看房，担(dan)心影响(xiang)租(zu)客，他(ta)们并(bing)未在房屋内停留太久，匆匆看了房屋的(de)格局后便离开。
黄(huang)太太担(dan)心学(xue)位房被其他(ta)买家(jia)抢先下定金，于是让经纪人马上约业主出来面(mian)谈(tan)。当天(tian)晚(wan)上九点，业主刘先生带着房产证来到中介企业，与黄(huang)先生洽(qia)谈(tan)合同(tong)事宜，双方最终达成交易(yi)，签订合同(tong)。
半个月后，黄(huang)先生与业主刘先生完成过户(hu)手续。由于租(zu)户(hu)尚未搬走，黄(huang)先生未对房屋进行检查，便与业主刘先生签署《收楼确(que)认书》。
租(zu)户(hu)搬离后，黄(huang)先生对房屋进行装修。装修企业在清理屋内的(de)旧家(jia)私家(jia)电时，发现被家(jia)私和大(da)件家(jia)电遮挡的(de)地方，有多处的(de)墙面(mian)发霉和石灰脱落(luo)。黄(huang)先生怀(huai)疑房屋可能存(cun)在质量问题，于是找了专业的(de)房屋安全检测(ce)机构对房屋进行检测(ce)。检测(ce)结(jie)果显示，该房屋存(cun)在严重的(de)漏水问题。
黄(huang)先生马上联(lian)系刘先生要求解决，但刘先生以房屋已交付(fu)为由拒绝承担(dan)责(ze)任。黄(huang)先生认为刘先生故意隐瞒房屋瑕疵，构成违约，遂将其诉至法院，要求解除合同(tong)、返还楼款并(bing)赔偿其经济损失(shi)。
案例分析
根据(ju)《中华(hua)人民共和国民法典》第六百一十条(tiao)因标的(de)物不符合质量要求，致使不能实现合同(tong)目的(de)的(de)，买受(shou)人可以拒绝接受(shou)标的(de)物或(huo)者解除合同(tong)。买受(shou)人拒绝接受(shou)标的(de)物或(huo)者解除合同(tong)的(de)，标的(de)物毁损、灭失(shi)的(de)风险由出卖人承担(dan)。以及第六百一十五条(tiao)出卖人应当按照约定的(de)质量要求交付(fu)标的(de)物。出卖人提(ti)供有关标的(de)物质量说明的(de)，交付(fu)的(de)标的(de)物应当符合该说明的(de)质量要求。
本案中，刘先生作为出卖人，负有如实告知房屋真(zhen)实情况的(de)义务。房屋漏水属于房屋重大(da)瑕疵，直接影响(xiang)房屋的(de)正常使用和价值。刘先生未在合同(tong)中对该瑕疵进行披露说明，交付(fu)房屋亦未达到合同(tong)约定的(de)质量要求，已构成违约。
法院经审理认定，刘先生构成违约，应承担(dan)违约责(ze)任。最终判决解除双方签订的(de)《房屋买卖合同(tong)》，房屋恢(hui)复(fu)登记至刘先生名(ming)下，返还全部楼款，并(bing)赔偿黄(huang)先生10万元。
协会(hui)提(ti)醒(xing)，消费者选择购买二手房时，应在看房时仔细检验房屋状况，留意靠近卫生间的(de)墙体及墙角位是否存(cun)在水迹或(huo)霉点，并(bing)向出售房屋对应的(de)楼下住(zhu)户(hu)了解出售房屋是否有渗漏的(de)情况影响(xiang)其居住(zhu)。签约前，主动询问出售方关于房屋的(de)使用情况，并(bing)要求中介方出具《房屋状况说明书》，签订合同(tong)时，应明确(que)落(luo)实房屋真(zhen)实状况及违约责(ze)任，对于房屋存(cun)在的(de)重大(da)瑕疵，应在合同(tong)中予(yu)以注明，并(bing)约定相应的(de)解决方案。购买房屋的(de)结(jie)构为混合或(huo)砖木结(jie)构的(de)，或(huo)楼龄较长的(de)，建(jian)议签约前委(wei)托专业的(de)房屋安全检测(ce)机构对房屋进行质量鉴定。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬