一季度，深圳房地产市场(chang)持续回暖向好。记者(zhe)从深圳市住房和(he)建设(she)局获悉，2025年(nian)一季度全市新建商品住宅、二手住宅合计(ji)成交超(chao)2.6万套，同比增长67.7%，继1月实现“开门红(hong)”后，3月市场(chang)热度持续攀升，“小阳(yang)春”行情成色十足。预计(ji)4月新房供应端迎来“深度调整期”，受到供给约束短期内成交难以放量。
新房
一季度网签11735套
同比增82.1%加快去化
1月11日，位于龙岗大运片区的深铁阅云境项(xiang)目开盘1小时售罄，为2025年(nian)市场(chang)迎来“开门红(hong)”。3月30日，龙华区中建鹏宸云筑二期项(xiang)目加推153套改善(shan)性住房，开盘1小时去化95%。
据了解(jie)，龙岗静安府、龙华迎玺花园(yuan)、龙华颐樾(yue)府和(he)光明天境云庭等在售项(xiang)目也(ye)迎来新的到访、认购热潮，助(zhu)力一季度新房市场(chang)活跃度显著(zhu)提升。
网签交易数据显示，一季度，深圳新建商品住宅网签销售11735套，同比增加82.1%。其中3月网签销售4161套，同比增加47.0%、环比增加67.5%。深圳市房地产和(he)城市建设(she)发(fa)展(zhan)研究中心有关负责人先容，一季度新房供应有限，在售项(xiang)目加快去化，全市库存明显减少。
二手
网签成交14309套
达(da)到去年(nian)11月高峰(feng)水平
二手房市场(chang)在经历春节(jie)假期短暂市场(chang)休整后快速修复。据深圳市房地产中介行业协(xie)会有关负责人先容，全市二手房交易录得量自春节(jie)后连续攀升，目前已(yi)达(da)到周均1800套的高位水平。
从主要中介机构的实时交易数据看，3月门店周均带看量、签约量已(yi)与去年(nian)11月高峰(feng)时期水平相(xiang)当，实时成交活跃。网签交易数据显示，一季度，二手住宅网签成交14309套，同比增加超(chao)五成。其中，3月二手住宅成交6078套，环比增加65.3%，同比增加58.2%。
趋(qu)势
改善(shan)型需求(qiu)释(shi)放
延续“止跌回稳”态势
按照国家(jia)统计(ji)局房价指(zhi)数，2025年(nian)2月深圳新建商品住宅销售价格环比增长0.4%，二手住宅销售价格环比增长0.3%，均连续五个月保持正增长，房价延续“止跌回稳”态势。
深圳市房地产和(he)城市建设(she)发(fa)展(zhan)研究中心有关负责人表(biao)示，总体来看，一季度深圳房地产市场(chang)量增价稳，“小阳(yang)春”行情成色十足。随(sui)着国家(jia)相(xiang)关降息、增贷、减税(shui)政策效应充分释(shi)放，提升住房公积(ji)金贷款额度等促进住房消(xiao)费的政策措施持续发(fa)力，土拍市场(chang)升温持续改善(shan)预期，预计(ji)深圳2025年(nian)市场(chang)将延续止跌回稳乃至企(qi)稳回升态势。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这(zhe)样的市场(chang)表(biao)现来自新房市场(chang)开发(fa)商积(ji)极降价促销和(he)二手房交易旺盛带动改善(shan)型需求(qiu)在新房市场(chang)释(shi)放。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表(biao)示，3月深圳9个住宅项(xiang)目入市，相(xiang)比去年(nian)同期有所减少，此消(xiao)彼(bi)长之下，深圳新房库存量降至近年(nian)新低，“整体来看，在政策保持稳定的情况下，今年(nian)以来深圳房地产市场(chang)保持着良好的交易态势，‘止跌回稳’态势已(yi)基本确立。”
观(guan)察
4月新房供应 预计(ji)<10万㎡
在新房市场(chang)方面，4月各线城市供应迎来普降行情。从供应规模来看，CRIC调研数据显示，28个重点城市预计(ji)4月新增商品住宅供应面积(ji)559万平方米，环比下降34%，同比下降48%，前4月累计(ji)同比下降30%。其中深圳4月供应规模基本都在10万平方米以下。
总体上(shang)，“银四”楼市供应稳步回调至阶(jie)段(duan)性低位，主城区改善(shan)项(xiang)目仍是推盘重点，考虑到4月仍处于传(chuan)统营销旺季，新房成交大概率延续弱复苏走势。热点恒热的格局仍将延续，不过4月进入供应“空窗期”的深圳受到供给约束，短期内成交难以放量。预计(ji)新房成交环比涨幅在10%以内。
二手库存创新高 超(chao)半数报价下跌
一季度，深圳二手房市场(chang)呈现出“量升价跌、库存积(ji)压、预期分化”的复杂格局。
春节(jie)后二手房挂牌量“高歌猛进”，不断攀登(deng)“新高峰(feng)”。据深圳市房地产中介协(xie)会透露，当前全市有效二手房源(yuan)在售量达(da)73145套，较前一周增加1555套，创历史新高。比元宵节(jie)后多了超(chao)1.1万套，在成交逐(zhu)月增加的情况下，挂牌量仍远大于市场(chang)消(xiao)化的速度。
与此同时，深圳中原数据显示，超(chao)半数小区业主选(xuan)择下调报价，挂盘均价下跌的房源(yuan)占比达(da)50.9%，反映出供需矛(mao)盾加剧下业主的“内卷”心态。
市场(chang)两(liang)极分化 议价空间扩大
从成交结构来看，市场(chang)两(liang)极分化特征显著(zhu)。
福田安托山、南山科技园(yuan)等核心板(ban)块的部分次新盘价格已(yi)反弹至2021年(nian)高点，而龙岗、坪山等区域的二手房成交周期普遍延长，部分房源(yuan)挂牌价较年(nian)初下降超(chao)10%。
例如，拥有“双(shuang)名校”加持的安托山海德园(yuan)，在贝壳平台上(shang)，3月的平均挂牌价格约17万/㎡，环比微涨；自去年(nian)9月解(jie)禁后，套均成交周期107天，换句话说挂牌3个月即能卖出，成为市场(chang)流通率较快的典型代表(biao)。
2024年(nian)下半年(nian)以来，深圳陆续出台“取消(xiao)豪(hao)宅税(shui)”“优化限购政策”等举措，刺激置换需求(qiu)入市。2024年(nian)全年(nian)二手房成交66880套，同比大增57.1%，市场(chang)进入“以价换量”阶(jie)段(duan)。2025年(nian)一季度延续了这(zhe)一趋(qu)势，但新增挂牌量持续高于去化速度，导致库存压力陡增。
当前深圳二手房平均议价空间随(sui)着市场(chang)情绪(xu)而波动。目前已(yi)扩大至8%-10%，部分非核心区房源(yuan)甚至超(chao)过15%。以宝安新锦安海纳公馆为例，其89平方米户型挂牌价普遍较年(nian)初下调50万-80万元，但成交周期仍长达(da)3个月以上(shang)。
不过，4月份也(ye)许是二手房突(tu)围的好时机。据上(shang)海克(ke)而瑞研究中心统计(ji)，接(jie)下来新房住宅进入供应“空窗期”的深圳，受到新房市场(chang)供给约束，短期内成交难以放量。
有入市需求(qiu)的买家(jia)转(zhuan)向二手房的概率攀升，市场(chang)持续向改善(shan)需求(qiu)倾斜，供应结构仍然呈现出“改善(shan)为主、刚需为辅”的特征。
采写：南都记者(zhe) 陈荣梅 综合深圳乐居、南方+
制图：李斌(元宝AI)