中海地产最近在北京楼市的出镜率很高。
3月18日拿下楼面价超10万元/平方米的海淀树村地块后，中海地产在北京最有(you)钱的三(san)个区——海淀（2023年GDP11020.2亿元，下同）、朝阳（8387.2亿元）、西城（6002.7亿元），都有(you)了(le)自己的高端标杆项目。
《每日经济新(xin)闻》记者（以下简称每经记者）注意到，位(wei)于朝阳区的万吉玖序刚刚公布案名，所在地块是去年总价153.32亿元巨无霸组合地块中的酒仙桥地块；位(wei)于西城区的京华玖序项目是二环内稀缺产品，北京市住(zhu)建委官(guan)网显示(shi)的245套房源网签均价约17.5万元/平方米。
3月24日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分(fen)局公示(shi)万吉玖序项目公众(zhong)参与反馈意见，其(qi)中备(bei)受关注的阳台和设备(bei)平台面积问题，建设单位(wei)“承诺后期不封闭使用(yong)”，官(guan)方也回(hui)应“在规划审批文件中明确开敞阳台按(an)照(zhao)水平投影(ying)面积计算容积率指标”。
来(lai)源：北京市规划和自然资源委员会
4个月砸下380亿元背后
据(ju)每经记者统计，过去4个月里，中海地产在北京土(tu)拍市场已经砸下了(le)近380亿元（不包括联合体拿地），分(fen)别是总价110.54亿元的丰台万泉寺(si)棚户区改造地块、153.32亿元的朝阳酒仙桥组合地块、40.08亿元的丰台西南郊冷库及(ji)周(zhou)边城中村改造地块，以及(ji)此次以75.02亿元拿下的海淀树村地块。
其(qi)中，酒仙桥组合地块打破了(le)北京单笔土(tu)地出让金纪录，海淀树村地块则创下了(le)北京“两集中”供(gong)地以来(lai)的成交楼面价新(xin)高。
中海地产位(wei)于北京丰台的某在建项目 图片来(lai)源：每经记者 陈梦妤 摄
在北京楼市，很难找出第(di)二家(jia)可以与中海地产“掰手腕”的开发商了(le)，因(yin)为它已经“连庄”7年了(le)。克而瑞(rui)数据(ju)显示(shi)，2024年，中海地产在北京的全口(kou)径销售额(e)为474.8亿元，远(yuan)高于第(di)二名的309.45亿元。
不过今年前两个月，中海地产全口(kou)径销售额(e)为27.62亿元，在北京楼市排名第(di)三(san)，落后于保利发展和中建智(zhi)地。
每经记者查询中海幸福家(jia)小程序发现，中海地产目前在北京的在售项目超过20个。对当惯了(le)“带头大哥”的中海地产来(lai)说，今年前两个月在北京的销售业绩并不尽(jin)如人(ren)意，这(zhe)可能也是其(qi)延续去年四(si)季度以来(lai)积极拿地的重(zhong)要原因(yin)。
从公开资料及(ji)社交平台看，还有(you)中海汇德里业主反馈楼盘出现楼体渗漏、建设进度拖(tuo)沓、空调外机(ji)格栅设计漏洞等，中海京叁号院被(bei)指存在偷换沙盘、园林(lin)减配(pei)等，中海长安誉被(bei)投诉存在签不平等条(tiao)款(kuan)、外立面施工事故等。
此外，中海地产在北京的部分(fen)项目去化(hua)情况堪忧。
中海丰和三(san)号院网签 图源：北京市住(zhu)建委
如丰台区郭公庄板块的中海丰和三(san)号院项目，截至3月25日，北京市住(zhu)建委显示(shi)的网签数只(zhi)有(you)66套，成交均价约8.7万元/平方米，按(an)照(zhao)批复的412套房计算，去化(hua)率只(zhi)有(you)16%左右(you)；中海公园里项目的网签数为55套，成交均价约6.3万元/平方米，按(an)照(zhao)批复的622套房计算，去化(hua)率还不到10%。
中海公园里网签 图源：北京市住(zhu)建委
“好房子”新(xin)规下的得(de)房率之战
事实上，中海地产在北京主要有(you)两个操(cao)盘团队，分(fen)别是中海地产北京企业和中海地产北京新(xin)城企业（以下简称北京中海和中海新(xin)城），多年来(lai)分(fen)工合作，形成AB角。
中海新(xin)城深(shen)耕石(shi)景山多年，开发了(le)中海时代广场、中海学(xue)士里、中海天钻等多个住(zhu)宅和商办(ban)项目；北京中海的项目则遍(bian)布海淀、丰台、昌平等多个区域，常在公开市场拿地，销售额(e)和项目数量也多于中海新(xin)城。
而去年西城区二环内热(re)销的豪宅京华玖序项目，让中海新(xin)城真正(zheng)在北京声名鹊起。如前所述，北京市住(zhu)建委显示(shi)的京华玖序网签数为245套，成交均价约17.5万元/平方米。去年11月，中海新(xin)城手上又新(xin)增了(le)153.32亿元的朝阳酒仙桥组合地块，一时间风头无两。
中海地产北京某在建项目样板间 图片来(lai)源：每经记者 陈梦妤 摄
或许是因(yin)为感受到了(le)来(lai)自“同门”的压力，去年下半年，北京中海把天津企业营销负责人(ren)王野调来(lai)北京，与同样出身天津企业的倪建刚形成配(pei)合，后者目前正(zheng)是北京中海总经理。
与此同时，每经记者注意到，去年10月27日，丰台区政府与中海方面正(zheng)式签署合作框架协议，中海集团董(dong)事长颜建国、中海集团海外发展行(xing)政总裁张智(zhi)超出席，其(qi)中提到要“在丰台区着力谋划和打造未来(lai)的标杆型(xing)房地产产品和新(xin)商务地标”。
变化(hua)也来(lai)得(de)很快。去年12月12日，北京中海以底价110.54亿元摘得(de)丰台万泉寺(si)村棚户区改造地块，楼面价约6.2万元/平方米；今年1月16日，又以40.08亿元底价竞得(de)丰台西南郊冷库及(ji)周(zhou)边城中村改造项目地块，楼面价约5.8万元/平方米。
再加上这(zhe)次以75.02亿元获得(de)的海淀树村地块，上述四(si)宗地里，北京中海拿了(le)三(san)宗，且均为不限价地块。
但新(xin)的问题也接踵而来(lai)。导火索就是今年2月发布的《北京市平原多点地区“好房子”规划管(guan)理相关技术要点（试行(xing)）》。根据(ju)“好房子”新(xin)规，开发商可按(an)需设置封闭或开敞阳台，部分(fen)面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住(zhu)宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住(zhu)宅得(de)房率。
图源：人(ren)民网领导留言板
比如，由于万泉寺(si)地块不限地价、不限房价，给开发商提供(gong)了(le)前所未有(you)的产品创新(xin)空间，因(yin)此在报规后，就有(you)业主投诉称该项目规划方案采用(yong)大量结构化(hua)墙体，有(you)规划验收后封闭改造嫌疑；要求核查设备(bei)平台面积为何如此之大；要求开发商出具(ju)阳台不封闭的承诺性(xing)文件等等。
对此，北京市规划和自然资源委员会丰台分(fen)局回(hui)复：已要求建设单位(wei)在建设过程中严格按(an)照(zhao)规划许可内容进行(xing)建设，后期申(shen)报规划许可手续时提供(gong)开敞阳台及(ji)设备(bei)平台在施工过程中不做封闭的承诺，并在后续房屋销售合同中注明为开敞阳台且不封闭。
如何适应“好房子”新(xin)规，造出抢手的产品？如何协调“同门”之间的竞争关系(xi)？是摆在中海地产北京区域面前的新(xin)课(ke)题。
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