二手(shou)房成交“高速(su)奔跑”

据上海中原地产监测(ce)的数据，今年3月(yue)，上海二手(shou)住宅累计成交2.69万套，环比增加(jia)75%，同比增加(jia)45.36%。这一(yi)成交量超过(guo)2024年12月(yue)的高点，并且也是2022年以来(lai)成交量最高的3月(yue)。

从交易节(jie)奏来(lai)看，整个3月(yue)成交都处于“高速(su)奔跑”状态，每(mei)周(zhou)的成交套数都在5600套以上，并且是逐周(zhou)向(xiang)上走势。

一(yi)些先行指标，如带看、新增客户(hu)等也都和去年12月(yue)的水平相当。根据太平洋(yang)房屋提供的数据，今年1-3月(yue)，上海全市的挂牌量有所上升，带看量也持(chi)续(xu)提升，特别是浦(pu)东以及闵行，市场活跃度进(jin)一(yi)步(bu)提升。

截(jie)至今年3月(yue)末，上海二手(shou)房的月(yue)成交套数已经连续(xu)6个月(yue)超过(guo)了枯荣线(xian)。

4月(yue)以来(lai)，上海二手(shou)房市场依旧维持(chi)热度。根据网上房地产数据统计，截(jie)至4月(yue)22日，上海4月(yue)份二手(shou)房（含商业(ye)）网签量已有16805套，近两周(zhou)的周(zhou)末单日平均网签量为1187套，其中单日最高网签量为1261套。

二手(shou)房价格也出(chu)现(xian)止跌回(hui)升迹象。上海中原地产二手(shou)住宅价格指数显示，3月(yue)指数环比上涨0.75%。从今年前三个月(yue)的指数变化来(lai)看，呈现(xian)1月(yue)、3月(yue)环比上涨，2月(yue)环比下跌走势，趋(qu)势上，呈现(xian)波(bo)动、筑底的信号明显。

3月(yue)半数新盘认购率超100%

新房市场在“金三”传统旺季(ji)加(jia)持(chi)下也加(jia)速(su)回(hui)暖，多个项目开盘即售罄。

上海中原地产数据显示，3月(yue)，上海新建商品住宅成交面积68.3万平方米，环比增加(jia)145.1%，也是一(yi)季(ji)度成交最多的月(yue)份。

据上海中原的监测(ce)数据，3月(yue)入市的29个项目中，6个为单价“10万+”楼盘，6个为单价8万元/平方米-10万元/平方米的高端改善项目。从市场投放可以看出(chu)，偏中高端改善项目依旧是市场重点关注产品，并且有不错的去化结果。此外，部分郊(jiao)区的首次改善项目也是市场交易重要(yao)构成部分，包括位于宝山的四季(ji)隐秀(xiu)、浦(pu)东的金海汀雲台等均保持(chi)不错的去化节(jie)奏。

数据显示，29个楼盘中近半数认购率超过(guo)100%，有7个“日光”项目。其中3个单价“10万+”项目均在开盘当天售罄。

从4月(yue)以来(lai)的表现(xian)看，不少项目延续(xu)认购热度，多盘触发高积分有望推动“日光盘”加(jia)速(su)扩容。例如，4月(yue)21日，位于上海浦(pu)东新区内中环的浦(pu)发?莲园(yuan)开盘即售罄，该项目首批112套房源引来(lai)357组客户(hu)争抢，入围分为58.1分。位于浦(pu)东新区杨思区域的翡雲悦府则成功(gong)刷新今年上海新盘最高认购数，该项目228套房源吸引近千组客户(hu)，入围积分近64分，为今年以来(lai)最高入围积分；位于闵行梅陇的保利海上印，认购首日认购超190组，认购率190%，直接触发积分规则。

业(ye)内认为，随着二手(shou)房市场交易活跃，市场交易链条顺畅，不少业(ye)主顺势置换新房，推动市场持(chi)续(xu)升温。新房市场中，部分热门(men)项目触发积分，更有不少楼盘开盘即售罄。尽管(guan)并非所有项目都触发积分，但市场整体热度提升显著。

土地市场再现(xian)激烈(lie)竞争，溢价率攀升

土地市场的热度上涨，也是房地产市场整体回(hui)暖的一(yi)环。在今年3月(yue)28日的上海第(di)三批次土地拍(pai)卖现(xian)场，位于静安区大宁板块的一(yi)宗住宅用地吸引9位竞买(mai)人参与竞拍(pai)，经过(guo)67轮竞价，大华(hua)以24.86亿元的总价竞得，溢价率32.31%，成交楼板价为92659元/平方米，刷新大宁板块宅地单价纪录；另一(yi)宗位于浦(pu)东北蔡的地块则被绿城(cheng)以总价29.16亿元竞得，地块成交楼板价为71412元/平方米，溢价率40%，创下该区域的地价纪录。

中指研究院上海企(qi)业(ye)常(chang)务(wu)副总经理程宇(yu)指出(chu)，今年1-3月(yue)，上海房地产市场延续(xu)平稳(wen)基调，土地市场与新房供需双向(xiang)活跃。一(yi)季(ji)度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢价，5宗溢价率超30%，核心区域优(you)质地块竞争激烈(lie)，房企(qi)拿地积极(ji)性显著提升。

在卢(lu)文曦看来(lai)，今年以来(lai)，多地出(chu)现(xian)土地高溢价成交现(xian)象，部分地块更是刷新区域楼板价纪录。随着优(you)质地块的出(chu)让，不仅提升了市场预期，也增强(qiang)了区域内优(you)质二手(shou)房业(ye)主的信心。以核心区域为例，优(you)质地块周(zhou)边的次新房房东议价空间(jian)收窄(zhai)，为房源去化创造了有利条件。

与此同时，“两旧一(yi)村”改造政策在去库存、激发市场需求方面也发挥了重要(yao)作用。

在2025上海“民生访谈”中，上海市住房城(cheng)乡建设管(guan)理委主任、上海市房屋管(guan)理局局长王桢表示，今年上海将(jiang)加(jia)快“两旧一(yi)村”改造，计划完成剩余12万平方米零星旧改任务(wu)，涉及4354户(hu)居民，还将(jiang)完成31万平方米旧住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，并启动25个城(cheng)中村改造项目。今年一(yi)季(ji)度已认定6个项目。

业(ye)内认为，大量因改造产生的刚性和改善性购房需求涌入市场，也将(jiang)成为楼市止跌回(hui)稳(wen)的有力支(zhi)撑。从市场趋(qu)势而言，3月(yue)市场的成交量足够多，给4月(yue)留出(chu)足够空间(jian)，即便成交量有回(hui)落，也会(hui)稳(wen)定在活跃区间(jian)运行。