新房不好卖，都是很平(ping)常的(de)事。
但如果全深圳(chou)的(de)中介都帮忙卖也卖不完，就(jiu)值得留意了。
高于市场价
最近位于深圳(chou)龙岗平(ping)湖的(de)凤凰九里慧苑获(huo)批预售，210套约(yue)76~86平(ping)住宅，备案单价约(yue)42491元/㎡，单价区间约(yue)3.93万—4.64万/平(ping)，总价区间约(yue)297万-395万/套。
价格出来后，让市场小小吃了一惊。
不仅(jin)对比周边附近的(de)新房，价格高了不少，比周边的(de)二手房挂牌均价和成交价也高了许多。
要(yao)知道今年(nian)1月位于龙岗平(ping)湖的(de)岗宏翰林华府（二期）入市，860套住宅，建面79—139平(ping)，单价区间约(yue)3.11万—3.94万/平(ping)，总价区间约(yue)246万—549万/套。
开盘当天释放(fang)约(yue)85折优(you)惠(hui)+其(qi)他优(you)惠(hui)。
折后单价区间约(yue)2.6万-3.37万/㎡，总价区间约(yue)209.1万-467万/套。
而岗宏翰林华府（二期）与凤凰九里慧苑步行(xing)不过1.9公里。
去年(nian)12月位于龙岗平(ping)湖的(de)远洋城启(qi)家园(yuan)入市，479套65-107平(ping)住宅，备案均价约(yue)35753元/㎡，单价区间约(yue)2.9万-4.06万/平(ping)，总价区间约(yue)229万-416万/套。
开盘释放(fang)约(yue)8.72折优(you)惠(hui)，折后均价3.14万/㎡，折后单价约(yue)2.52万-3.54万/㎡，总价在200万-362万/套。
而远洋城启(qi)家园(yuan)与凤凰九里慧苑步行(xing)相距约(yue)6公里。
可以看到，岗宏翰林华府与远洋城启(qi)家园(yuan)折后价格都去到了二字头，而凤凰九里慧苑将近4字头（约(yue)3.93万/平(ping)起(qi)）起(qi)步的(de)差距，相比之下就(jiu)显得多少有(you)些贵(gui)了。
而留意平(ping)湖市场合正新悦润园(yuan)的(de)群体，可能会发现其(qi)备案也差不多这(zhe)个水平(ping)，也算是守住了地段的(de)价格。
2022年(nian)7月合正新悦润园(yuan)入市，811套约(yue)77~119平(ping)住宅，备案均价约(yue)42650元/㎡，单价区间约(yue)3.7万-4.72万/平(ping)，总价区间约(yue)292万~559万/套。
价格上，似乎凤凰九里慧苑与合正新悦润园(yuan)相差不大，凤凰九里慧苑与合正新悦润园(yuan)相距约(yue)2.7公里。
但要(yao)知道合正新悦润园(yuan)地段位置更(geng)好，相较之下，合正新悦润园(yuan)更(geng)靠近双拥(yong)街以及平(ping)湖地铁站口，轨道交通(tong)更(geng)为便利。
所以论价格，相较于竞品新房的(de)远洋城启(qi)家园(yuan)和岗宏翰林华府（二期），是缺少价格说服力(li)的(de)。
而论地理(li)位置的(de)优(you)势，也比不上附近的(de)合正新悦润园(yuan)。
更(geng)重要(yao)的(de)是，项(xiang)目一路之隔就(jiu)是东莞凤岗的(de)地界，与凤凰九里慧苑相隔约(yue)2.2公里的(de)东莞三正·鹏程上花园(yuan)新房均价不过2.18万/平(ping)。
而二手房方面，凤凰九里慧苑附近的(de)小区挂盘均价也不过是2.8万—4.2万/平(ping)。
周边次新房如佳兆业君汇公馆以及融湖中心(xin)城二期，前(qian)者(zhe)今年(nian)1月成交一套130.54平(ping)户型，成交单价约(yue)3.02万/平(ping)，后者(zhe)今年(nian)2月成交一套89.05平(ping)户型，成交单价约(yue)3.57万/平(ping)。
所以整体上，凤凰九里慧苑似乎有(you)点虚高了。
这(zhe)就(jiu)更(geng)不用说项(xiang)目过去推出的(de)房源(yuan)给出85折的(de)优(you)惠(hui)，且还自带约(yue)400套价格比市场价更(geng)低的(de)库存安居房。
去年(nian)11月凤凰九里恒(heng)苑就(jiu)拿出安居房源(yuan)配售，价格约(yue)1.7万/平(ping)起(qi)，还是带装修，不仅(jin)带装修还送家电礼包(bao)和物业管理(li)费。
所以，备案均价约(yue)42491元/㎡的(de)凤凰九里慧苑来说对市场来说，价格已经不是高那么一些些了。
去化(hua)之困
这(zhe)样的(de)价格，会带来什(shi)么结局呢？
那就(jiu)是项(xiang)目没有(you)任何市场话语权。
因为上一次凤凰九里慧苑就(jiu)卖得不怎么样，甚至(zhi)可以说是有(you)点惨。
到底(di)卖得有(you)多惨？
据当时(shi)的(de)销售记录显示，金光华凤凰九里（备案名：凤凰九里慧苑）2023年(nian)11月23日取得预售许可证推出1栋楼(lou)共430套68-107平(ping)住宅，备案均价约(yue)42113元/㎡，单价区间约(yue)3.73万—4.91万/平(ping)，总价区间约(yue)262万-521万/套。
截至(zhi)2024年(nian)7月24日，已签认购(gou)书/备案房源(yuan)74套，尚有(you)357套期房待售，网签率为17.21%，开盘7个月仅(jin)卖了74套。
而在销售冷清的(de)情况下，凤凰九里慧苑还加入了“以旧换新”的(de)活动。
去年(nian)4月，深房中协启(qi)动“换馨家”活动，首批参(can)与活动的(de)项(xiang)目有(you)13家，到了7月累计64个住宅项(xiang)目参(can)与，凤凰九里慧苑就(jiu)包(bao)含(han)在其(qi)中。
而这(zhe)次活动，参(can)与的(de)房地产经纪品牌从(cong)首批21家增至(zhi)34个，覆(fu)盖全市1200余家经纪机(ji)构。
换句话说，全市一千多家中介帮忙卖，凤凰九里慧苑去化(hua)仍然(ran)惨淡。
截至(zhi)2025年(nian)3月21日，深圳(chou)房地产信息平(ping)台显示，凤凰九里慧苑430套住宅，依(yi)旧还有(you)224套房源(yuan)未出售。
如今距离第一批房源(yuan)入市销售已经过去将近一年(nian)半。
要(yao)知道2023年(nian)深圳(chou)楼(lou)市的(de)新房市场氛围，相比2025年(nian)的(de)氛围是要(yao)更(geng)好一些的(de)。
所以，如今凤凰九里慧苑第二批房源(yuan)入市，价格上与一年(nian)半前(qian)几乎一致(zhi)，可想而知，这(zhe)一批房源(yuan)的(de)去化(hua)命运了。
但价格仅(jin)仅(jin)是其(qi)中一个关键因素。
更(geng)主要(yao)的(de)是项(xiang)目所处(chu)位置地段有(you)明显短板，一步之遥就(jiu)是东莞。
对于通(tong)勤需(xu)求度高的(de)购(gou)房群体而言，距离最近的(de)地铁站双拥(yong)街站约(yue)3公里，骑行(xing)需(xu)要(yao)约(yue)11～18分钟，上班(ban)高峰期通(tong)勤体验相对较差，而规划中的(de)17/18号(hao)线距离真正通(tong)车还需(xu)要(yao)时(shi)间。
其(qi)次项(xiang)目周边环境界面有(you)待开发完善，周边以旧村以及厂(chang)房为主，拆迁改造以年(nian)为单位，所以街景相对杂乱，对于有(you)居住品质需(xu)求的(de)购(gou)房群体而言，是需(xu)要(yao)注意的(de)。
不过根据实地考察，项(xiang)目如今是现房状态，外立面已经装修完毕，交房方面是有(you)保障的(de)。
编辑(zhe) | 醉酒大鲨鱼