金茂(mao)服务 视觉中(zhong)国 资料图(tu)
3月24日，金茂(mao)服务（00816.HK）披露2024年财报。
数据显示，截至2024年12月21日，金茂(mao)服务总收入约为29.66亿(yi)元，同比增加9.7%。
收入主要来自三条业(ye)务线，分别为物业(ye)管理服务、非业(ye)主增值服务和社区(qu)增值服务。这三部(bu)分的收入分别约为20.58亿(yi)元、3.24亿(yi)元和5.82亿(yi)元，占比分别为69.4%、10.9%和19.7%。第三方收入占比由68.5%提升至78.8%。
该企业毛利约为7.06亿(yi)元，同比减少5.4%；整体毛利率由2023年的27.6%降至23.8%。物业(ye)管理服务毛利率约15.1%，非业(ye)主增值服务毛利约32.9%，社区(qu)增值服务毛利率约49.5%。年内利润约为3.84亿(yi)元，同比增加12%。现金及现金等价物约13.99亿(yi)元。
截至2024年12月31日，金茂(mao)服务的合约建筑面积约为1.34亿(yi)平方米，同比增加约26.2%，管理595个(ge)物业(ye)项目，总在管建筑面积约为1亿(yi)平方米，同比增加约19.8%，包括406个(ge)住宅社区(qu)和189个(ge)非住宅物业(ye)。合约面积覆(fu)盖倍(bei)数1.33倍(bei)。
澎湃资讯（www.thepaper.cn）从金茂(mao)服务2024年投资者业(ye)绩发布会(hui)获悉，金茂(mao)服务首席执(zhi)行官李玉龙在谈及收并购外拓时表(biao)示，“自从上市后做了两单并购，有一些(xie)投资人比较关注(zhu)今年在其他收益部(bu)分里有一个(ge)4600万元的补偿收益，这一部(bu)分实际上是大家(men)在之前收购首置物业(ye)的时候，关注(zhu)到后期(qi)可能出现的并购风险做了比较好的铺排。当新的项目出现一些(xie)延期(qi)交付，或(huo)者是交付的饱和收入没有达到大家(men)当时测算标(biao)准的时候，就(jiu)会(hui)触发这样一个(ge)补偿内容。”
李玉龙在业(ye)绩会(hui)上表(biao)示，企业目前关注(zhu)收敛聚焦，不管是存量项目还是增量项目，都集中(zhong)于一些(xie)高能级的城市，因为这些(xie)城市本身物业(ye)费的单价水平、盈(ying)利情况，包括未来可以附加增值业(ye)务的空间都还是比较大，所以会(hui)关注(zhu)核心城市的一些(xie)项目。
“大家(men)会(hui)考虑效益优先，平衡利润和现金流两个(ge)维(wei)度(du)的考量，不管是哪个(ge)层面上出现了一些(xie)风险项的触发，企业都会(hui)审慎地对于这些(xie)运营的项目进行评估(gu)。”
截至目前，金茂(mao)服务管理的项目有595个(ge)。李玉龙在业(ye)绩会(hui)上表(biao)示，目前企业把在管的这些(xie)项目做了风险的分级管理，项目是属于低风险、中(zhong)风险还是高风险，在内部(bu)也都会(hui)触发一盘一策的管理机制，会(hui)有不同层级的管理部(bu)门去介入进行项目的一些(xie)管理提升。
对于金茂(mao)服务的市场拓展，李玉龙称，目前这部(bu)分的竞争比较激烈。“大家(men)更多去做质(zhi)量筛选，企业其实也是这样的一个(ge)逻辑，刚才谈到收敛聚焦在核心的城市，关注(zhu)这个(ge)项目本身的盈(ying)利潜力，现金流的风险，包括可以长期(qi)经营的一些(xie)因素，大家(men)筛选一个(ge)标(biao)的。整个(ge)2024年企业外拓项目是100个(ge)，合计的签(qian)约面积达到了1239万平方米，年饱和收入是2.36亿(yi)元，大家(men)所有外拓的项目有95%都位于核心的一二线城市，一线城市的占比超过了六成。”李玉龙强调，从去年以来企业特(te)别关注(zhu)项目的现金流安全，从目前的情况来看，整个(ge)外拓项目的现金回流的情况还是比较良好的。
对于近期(qi)热(re)议的物业(ye)费调降的话题，金茂(mao)服务管理层在业(ye)绩会(hui)上也有所回应。
李玉龙表(biao)示，关于行业(ye)有关物业(ye)费降价、空置费打折这样的一些(xie)话题，企业也有关注(zhu)到近期(qi)确实有一些(xie)城市出现了一些(xie)物业(ye)费的管理要求，有的直(zhi)接降价，有的对于空置费的折扣(kou)做出了一些(xie)约定。
“我想其实在房地产供需结构发生(sheng)了一个(ge)重(zhong)大转变的背景之下，可能属地政(zheng)府会(hui)考虑老(lao)百姓房屋的持有成本在上升，包括说有一部(bu)分业(ye)主可能对于物业(ye)费价格的敏感(gan)度(du)也在提升所采取的一些(xie)措施。当然首先针(zhen)对这些(xie)举措，其实大家(men)也看到行业(ye)的各地协会(hui)，包括人大的法工委，其实都正式地有了一些(xie)发文的回应。按照民法典当中(zhong)的一些(xie)要求，其实有一些(xie)所谓的降价的举措或(huo)者是限(xian)价的举措，并没有完全在当地就(jiu)一刀切去做落实。其实根据自身的服务水平和与业(ye)主的沟通情况，还是存在一些(xie)空间的。”谈及对企业的影响时，李玉龙认为，在大的趋势之下，没有任何一家企业(ye)可以独善其身。“大家(men)现场的工作压力，或(huo)者说大家(men)需要额外去做一部(bu)分工作来和客户沟通现在这样的一个(ge)价格水平，或(huo)者是有关价格问题的沟通。但是好在从结果(guo)来看，企业目前整个(ge)的物业(ye)费单价水平还是保持了稳定。”
关于空置率的问题，李玉龙表(biao)示，因为企业管理的规模比较大，在不同的城市还是会(hui)有一些(xie)差别，但是总体上空置率水平和行业(ye)一般企业(ye)的空置率水平是相当的。