去年以来，在(zai)政策利(li)好推动下(xia)，中国公募REITs（不动产投资信托基金）迈入(ru)常态化发展(zhan)新阶段。那(na)么，2024年，房企公募REITs的成绩单如何？
近期，房企参与的已上市公募REITs陆续发布业绩。据新京报贝壳财经记者统计，8只上市REITs中，4只营收破亿元，7只实现正向盈利(li)，展(zhan)现出良好的盈利(li)状态。
而随(sui)着房企年报的披露，多(duo)家房企也对外表示出申报REITs的意向，REITs的春天会到(dao)来吗？
多(duo)家房企在(zai)业绩会或(huo)年报中表达了申报基础设施REITs的意愿。图/IC photo
8只REITs中有7只实现正盈利(li)
REITs就是不动产投资信托，指依法向投资者募集资金并主要投资于不动产项目，其(qi)产生的收益享有税收优惠，且大(da)部(bu)分收益将分配给投资者的投资基金。
随(sui)着公募REITs政策环(huan)境逐渐完善、市场规(gui)模逐渐扩大(da)，持(chi)有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多(duo)的机会，部(bu)分房企已经开始(shi)进行试水(shui)。从房企参与的公募REITs的基础设施类型(xing)来看(kan)，主要还是在(zai)消费(fei)类基础设施和(he)租赁(lin)住房两个方面(mian)。相较于这两个与房企业务关系较为紧密的领域，产业园和(he)仓储物(wu)流虽然也有房企涉及，但数(shu)量相对较少。
据克而瑞研究(jiu)中心统计，截至2024年12月31日(ri)，共(gong)有华润置地、招商(shang)蛇口(kou)、大(da)悦(yue)城、万科、首创(chuang)城发和(he)中国金茂的8只REITs产品完成了上市，总(zong)规(gui)模224.22亿元，此外还有金隅集团和(he)万科的两只新发行REITs以及华润的租赁(lin)住房REITs扩募正在(zai)审批中。不过，相对于目前1661.64亿元的公募REITs市场而言，房企的参与程(cheng)度仍然相对较低。
据新京报贝壳财经记者对于房企参与的已上市公募REITs业绩统计，8只已上市REITs中，营收破亿元的有4只，实现正向盈利(li)的有7只。其(qi)中，营收最高的是华夏华润商(shang)业REIT，达到(dao)6.42亿元，其(qi)底层资产是青(qing)岛万象城；而博时蛇口(kou)产园REIT实现净利(li)润5141.49万元，是去年净利(li)润最高的REIT，其(qi)底层资产为产业园，主要包括万融大(da)厦、万海大(da)厦、光明加速器二期项目，均位于深圳。
在(zai)此前业绩会上，博时蛇口(kou)产园REIT基金管理人提(ti)到(dao)，2024年，得益于广泛拓展(zhan)客户招商(shang)渠道和(he)瞄准(zhun)运营管理机构(gou)坚(jian)持(chi)产业园区(qu)专(zhuan)业化的运营服务，各个项目顶住了2024年市场内卷压力，出资率整体保(bao)持(chi)在(zai)90%以上。
遗(yi)憾的是，华夏大(da)悦(yue)城商(shang)业REIT在(zai)2024年虽然拥有1.06亿元的营收，但是，净利(li)润却亏损了47.31万元，这只REIT也是西南地区(qu)首单消费(fei)REITs，底层资产是成都(dou)大(da)悦(yue)城。
图说：房企参与的已上市公募REITs业绩一览。新京报贝壳财经记者根据公开资料整理。
多(duo)家房企披露申报REITs意向
近日(ri)，多(duo)家房企在(zai)业绩会或(huo)年报中也表达了申报基础设施REITs的意愿，涉及的资产类型(xing)包括消费(fei)、租赁(lin)住房、产业园等。
比如，中海管理层在(zai)业绩会上表示，企业将加快设立公募REITs，也将积极(ji)把握商(shang)业资产的调整期，做好相关的收并购工作。
而已有试水(shui)的万科在(zai)年报中提(ti)到(dao)，企业将持(chi)续夯实REITs战略平台，实现业务模式(shi)由重向轻，加速长租公寓与物(wu)流REITs上市进程(cheng)，推动中金印力消费(fei)REIT扩募。
美的置业虽然剥离了房地产开发业务，但是其(qi)管理层在(zai)业绩会上表示，对于留在(zai)上市平台的5座商(shang)场和(he)3个产业园，会推进研究(jiu)发行公募REITs。
还有房企明确表示计划扩募。中国金茂管理层在(zai)业绩会上表示，企业旗下(xia)在(zai)营的项目包括南京金茂览秀城、青(qing)岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城等，均有望成为华夏金茂商(shang)业REIT后续的扩募资产。
此外，华润置地管理层在(zai)业绩会上表示，目前公募REITs的扩募工作正在(zai)有序推进中，同时企业也在(zai)研究(jiu)推进私募REITs等，进一步完善覆盖(gai)资产全周期的金融化通道。
公募REITs新品类不断增加
值得一提(ti)的是，今年以来，陆续有新的REITs产品品类成功发行。今年3月31日(ri)，汇添富(fu)上海地产租赁(lin)住房REIT成功上市发行，以上海地产房屋租赁(lin)有限企业持(chi)有的虹桥璟智项目和(he)江(jiang)月路项目作为底层资产，均为上海地产集团旗下(xia)优质租赁(lin)住房标杆项目。这也是全国首个获批的“商(shang)改保(bao)”REITs。所谓“商(shang)改保(bao)”，就是从商(shang)办项目调整为保(bao)障性租赁(lin)住房项目，进一步丰富(fu)了REITs产品品类。
汇添富(fu)上海地产租赁(lin)住房REIT自申报发行以来便吸引市场广泛关注与资本热捧。数(shu)据显示，该产品募集份额5亿份，发售价格2.724元/份，募集资金规(gui)模达13.62亿元；网(wang)下(xia)询价倍数(shu)约181倍，公众投资者认(ren)购倍数(shu)更是高达494倍。其(qi)从3月5日(ri)获批到(dao)挂(gua)牌上市，仅历时18个工作日(ri)，刷新了公募REITs市场纪录。
中信证券曾在(zai)其(qi)研报中指出，“保(bao)租房产品预期现金分派率仍处于低位，产品总(zong)体仍供不应求。我(wo)们认(ren)为当前C-REITs市场保(bao)租房板块规(gui)模仍然较小，难以满足投资者需求，未来随(sui)着政策支撑(chi)力度持(chi)续增大(da)，保(bao)租房REITs产品有望迎来上市高峰(feng)。”
上海易居房地产研究(jiu)院院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，REITs是打通“投、融、管、退”闭环(huan)非常重要的一部(bu)分，拥有优质不动产项目的房企运营商(shang)们可以借(jie)助公募REITs加快企业的战略转型(xing)，资产运作模式(shi)由重转轻，自身角色(se)定位从开发商(shang)转变为资产管理服务商(shang)，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟(juan)娟(juan) 校对 付(fu)春愔