每经记者 陈利 每经编辑(ji) 魏(wei)文(wen)艺
这是徐彬(bin)淮(huai)就任碧桂园服务（HK06098，股价(jia)7.02港元，市值234.71亿(yi)港元）总裁后交出的第一份完整财报。
3月27日，碧桂园服务公布2024年度业绩报告并召开业绩发布会。年报显示，2024年，碧桂园服务实现收入439.93亿(yi)元（人民币，下同(tong)），同(tong)比增长3.24%；股东应占溢利18.08亿(yi)元，同(tong)比增长518.59%；净利润18.75亿(yi)元，同(tong)比增长262.8%；毛利为(wei)84.01亿(yi)元，同(tong)比下降(jiang)3.8%。
“2024年对(dui)碧桂园服务来说(shuo)是极具挑战的一年，企业经历了很多的风雨和波折(she)。不过到了年末，大家还(hai)是交了一份合格的答卷。”在当天的业绩会上，碧桂园服务实行董(dong)事、总裁徐彬(bin)淮(huai)表示，从收入、利润到现金流，基本上达成了年初管理团队内部设定的目标。
碧桂园服务2024年度业绩发布会现场 图片来源：企业提供(gong)
“今年业务会出现向好趋(qu)势(shi)”
“合格答卷”，这是徐彬(bin)淮(huai)对(dui)去年业绩的定义。
反映到数据上，2024年，碧桂园服务实现营收439.93亿(yi)元，同(tong)比增长3.24%。其中(zhong)，物业管理服务收入259.1亿(yi)元，同(tong)比上升4.9%，占总收入比例58.9%；社区增值服务收入41.94亿(yi)元，同(tong)比增长11.8%，占总收入比例9.5%；“三供(gong)一业”业务收入49.92亿(yi)元，同(tong)比增长31%，占总收入比例14.9%。
上述(shu)三项业务的合计经调整收入实现同(tong)比增长10.2%，核心业务收入占总收入的比例升至87%；核心业务经调整的毛利为(wei)92亿(yi)元，同(tong)比增长6.4%，占总收入的比例升至87%。
但另(ling)外三项业务则处于下滑态势(shi)。其中(zhong)，非业主增值服务收入同(tong)比下降(jiang)54.6%至7.04亿(yi)元，城(cheng)市服务收入同(tong)比下降(jiang)14.7%至41.68亿(yi)元，商业运营服务收入下降(jiang)38.1%至6.27亿(yi)元。
2020年以来碧桂园服务业绩情(qing)况 来源：百度股市通
对(dui)此，碧桂园服务说明称(cheng)，非业主增值服务与商业运营服务的收入下降(jiang)均与企业主动压降(jiang)关联方(fang)交易(yi)规模有关；城(cheng)市服务营收下降(jiang)，则是企业主动退出若干环(huan)卫项目及市场竞争激烈(lie)等综合因(yin)素所(suo)致(zhi)。
作为(wei)龙(long)头物企，碧桂园服务在管规模依然具有明显优势(shi)。报告期内，碧桂园服务管理共7895项物业，除“三供(gong)一业”业务外，收费管理面积约为(wei)10.37亿(yi)平方(fang)米，“三供(gong)一业”业务的物业服务收费管理面积约为(wei)9030万平方(fang)米。其中(zhong)，年内净新增8200万平方(fang)米，来自关联方(fang)碧桂园交付仍(reng)是核心业务增长的主要动力，面积达到5000万平方(fang)米。
“2025年碧桂园已明确表示交房任务总量较去年会明显减少，同(tong)时碧桂园服务仍(reng)有大量的项目退出。”中(zhong)物智库高(gao)级研究员宋子谦表示，仅从2023年来看，其退出的面积在5962万平方(fang)米左右。“碧桂园服务想要维(wei)持核心业务的增长，一方(fang)面考验其保盘能力，另(ling)一方(fang)面则考验企业的项目外拓能力。”
碧桂园服务管理层(ceng)也(ye)坦言，目前企业处于从依赖关联方(fang)输送向市场化(hua)独立发展的过程当中(zhong)，“这是物业的核心基本盘，它决定了整个企业是轻资产(chan)净现金流、完全(quan)安全(quan)稳健的财务特质(zhi)”。据透露，截(jie)至今年2月，碧桂园服务已经新进场超过100个物业管理项目，截(jie)至3月拓展的目标大概能实现2025全(quan)年既定目标的25%。
不过相(xiang)较于数据的增长，碧桂园服务管理层(ceng)认为(wei)，能力建设比单纯的增长数据更重要，核心业务与非核心业务必须短长结合地处理。“业务在2025年会有一定的向好趋(qu)势(shi)出现，对(dui)整体报表起到的支撑作用(yong)，不会像2024年形成一个拖累，对(dui)整体企业的经营状况否极泰来是有信心的。”
对(dui)于核心业务增长，碧桂园服务给出了2025年“最保底(di)目标”：在核心业务的收入规模、盈利贡献方(fang)面，要实现大单位(wei)数的增长。
2024年碧桂园服务主营构成 来源：百度股市通
“已将关联交易(yi)上限封死”
年报显示，截(jie)至2024年12月31日，碧桂园服务实现净利润约18.75亿(yi)元，同(tong)比大幅提升262.8%；归母净利润为(wei)18.08亿(yi)元，同(tong)比上升518.7%；集团的银行及其他借款约8.703亿(yi)元，年内所(suo)有到期借款均得以按时偿还(hai)。
需要注意的是，截(jie)至2024年末，碧桂园服务的货币资金规模为(wei)181.8亿(yi)元，经营活动所(suo)得现金净额38.7亿(yi)元。而在2024年中(zhong)期，其经营活动现金流仅为(wei)2.7亿(yi)元。这也(ye)意味着，在半年时间里碧桂园服务就抢收了36亿(yi)元的现金，其中(zhong)还(hai)并不包括出售(shou)万达商管股权回笼的资金。
“增加经营现金流入最直接的方(fang)法，就是大力清缴(jiao)往年的应收账(zhang)款，催缴(jiao)当年的物业费，并预缴(jiao)未(wei)来的物业费。”宋子谦分(fen)析指(zhi)出。
而在2024年中(zhong)期业绩会上，碧桂园服务管理层(ceng)就表示，企业成立了追讨欠款委员会，由总裁徐彬(bin)淮(huai)亲自挂帅，副总裁肖华和独董(dong)芮(rui)萌担(dan)任委员，针对(dui)已逾(yu)期的应收账(zhang)款采取(qu)积极回款措施(shi)，包括但不限于以资抵债、推进诉(su)讼或仲裁，并加强物业、城(cheng)服等各业务欠费催收，推出更激进有效的内部激励措施(shi)等。
如今看来，这一举措的效果(guo)立竿见影(ying)。从应收账(zhang)款规模看，来自关联方(fang)的贸易(yi)应收款项已大幅回降(jiang)，来自第三方(fang)的应收账(zhang)款增速也(ye)有所(suo)回落(luo)。
报告期内，碧桂园服务虽然仍(reng)存在对(dui)关联方(fang)应收款项25.48亿(yi)元，来自第三方(fang)应收款项185.95亿(yi)元，但相(xiang)较2023年同(tong)期对(dui)关联方(fang)应收款21.98亿(yi)元的计提减值金额，2024年已下降(jiang)至18.86亿(yi)元。
“此前大家一直担(dan)心大家与兄弟企业形成的业务影(ying)响。在2024年年初的时候(hou)，企业已经将关联交易(yi)的上限进行封死，并且对(dui)于开展关联交易(yi)有关的合规程序和支付条件、结算条件进行严格的固化(hua)。”黄鹏表示，经过严格实行，碧桂园服务目前关联交易(yi)发生额占收入的总比例下降(jiang)至仅为(wei)0.9%，来自第三方(fang)的业务占比接近99%。
不仅如此，碧桂园服务对(dui)过去大规模收并购所(suo)带来的商誉减值以及风险客商影(ying)响减值问题也(ye)进行了处理。如报告期内，企业就对(dui)满国环(huan)境的商誉减值确定为(wei)约9.9亿(yi)元；对(dui)风险客商2024年已确认收入为(wei)11.5亿(yi)元，未(wei)确认收入为(wei)6.8亿(yi)元。
但也(ye)有业内人士(shi)担(dan)心，目前碧桂园服务仍(reng)有154亿(yi)元的商誉，其中(zhong)有68亿(yi)元来自富良(liang)环(huan)球（富力物业），以及从彩生活并购来的邻里乐（开元国际(ji)、万象(xiang)美等）并购在近几年未(wei)发生任何减值，未(wei)来商誉减值是否仍(reng)将持续(xu)？
“部分(fen)项目的商誉已在过去几年基本计提完毕，目前企业商誉部分(fen)进一步计提的风险较低，未(wei)来几年再出现大幅商誉减值的可能性(xing)也(ye)比较低。”黄鹏强调，“关联方(fang)、风险客商新增收入带来的未(wei)来新增应收账(zhang)款风险，可以说(shuo)是基本出清，各项风险得到有效管控和消除”。
“业务还(hai)有很多升维(wei)空间”
“破界(jie)而生，重赴星(xing)海”是碧桂园服务对(dui)2024年写下的结语。
在徐彬(bin)淮(huai)看来，碧桂园服务的竞争力主要体现在社区生活服务，即增值服务方(fang)面一直走在行业探索的前沿。以酒类(lei)业务为(wei)例，2024年，碧桂园服务在全(quan)国区域(yu)内选(xuan)了6个地区深化(hua)“1到N”试点工作，着重挖掘业主在社区里面的用(yong)酒需求和社区用(yong)酒体验需求，摸(mo)索需要构建何种组织能力和营销模式实现更好销售(shou)效果(guo)。
在6个试点地区内，碧桂园服务业务同(tong)比增长超过88%，实现1.9亿(yi)元的营业收入，发展了3800位(wei)社区合伙人，复(fu)购率(lu)达到近50%。“大家平均每投入一个人，一年就会产(chan)生100多万元的收入，2025年会把这6个区域(yu)继续(xu)深化(hua)，扩展到更多的区域(yu)。”
此外，在充电桩业务上，2024年是碧桂园服务开展两轮充电桩直营业务的第一年，落(luo)地充电桩5万台，预计2025年会产(chan)生2亿(yi)元的收入。“开展此类(lei)社区场景业务，大家会收获了如何从0到1、从1到N去扩展的经验。”
在碧桂园服务管理层(ceng)看来，无论是业务发展还(hai)是企业价(jia)值都(dou)已在2024年触底(di)，“2025年的目标是止住跌势(shi)、调整结构、优化(hua)资产(chan)报表，建立有效市场，并驱动5条业务结构共同(tong)成长”“物业行业还(hai)远远没有到天花(hua)板(ban)，当下仍(reng)然是行业的一个大时代。这个行业里这么多建筑、人口、渠道、空间、数据资产(chan)，业务还(hai)有很多空间可以升维(wei)，大家能作为(wei)的还(hai)非常多”。
在业绩发布当天，碧桂园服务还(hai)宣布，企业计划将视(shi)市场情(qing)况及企业届时的实际(ji)需要，在2025年3月27日后的未(wei)来一年内，使用(yong)集团不少于5亿(yi)元的现有可用(yong)现金储备(bei)在公开市场购回或购买股份。
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封面图片来源：每经记者 包晶(jing)晶(jing) 摄