看(kan)得出，开发商对市场的态度比较有(you)试探性(xing)。

选择先拿一(yi)小批房(fang)源(yuan)出来，无论是通过打折(she)卷价格(ge)获取市场，还是加快销售清盘，操盘都相对比较容易。

如果能顺利卖完(wan)，不仅可以早早宣布销售成(cheng)绩，写进财报，也方便后续批次的房(fang)源(yuan)调整销售策略或者折(she)扣优惠。

毕竟根据天健(jian)集团2023年的财报显示，天健(jian)和(he)悦府全年预售面积才10761平，预售金额37292万元，2024年半年报显示，天健(jian)和(he)悦半年预售面积才6736平，预售金额23239万元。

而天健(jian)和(he)悦府所在地块为G12314-8035宗地，由天健(jian)在2022年3月拍得，成(cheng)交总(zong)价约25.76亿元。

也就是说，从首次销售到2024年年中，约1年的时间，天健(jian)和(he)悦府预售回款才60531万元，连当初拍地成(cheng)本的三分之一(yi)还不到。

但(dan)这样的备案价格(ge)，同(tong)时也暴露了天健(jian)和(he)悦府一(yi)次比一(yi)次低的事(shi)实。

天健(jian)和(he)悦府2023年5月才初次销售，174套约75~99平住宅，备案均价约39251元/㎡，单价区间约3.5万-4.11万/平，总(zong)价区间约263万~407万/套；

第二次是在2023年8月，514套约76~90平住宅，备案均价约38918元/㎡，单价区间约3.53万-4.17万/平，总(zong)价区间约269万~376万/套；

可以看(kan)到，天健(jian)和(he)悦府的备案均价从大约两年前的约39251元/㎡，卷到了如今的约37133元/㎡。

并且7栋B单元的折(she)后最低单价已经低于前期备案次数约3.5万/平的最低单价线。

且据了解，天健(jian)和(he)悦府5栋01单元的成(cheng)交均价已经去到了24944元/㎡，而天健(jian)和(he)悦府5栋01单元的备案价格(ge)区间约为3.55万—3.73万/平，几乎是7折(she)左右的水平。

要知道周(zhou)边早一(yi)两年入市的燕澜和(he)鸣花园，价格(ge)基本是要横在“4字(zi)头”的。

2021年10月燕澜和(he)鸣花园一(yi)期入市，646套约77~116平户型，备案单价约40612元/㎡，单价区间约3.68万—4.35万/平，总(zong)价区间约303万~492万；

2022年6月燕澜和(he)鸣花园二期入市，459套约77~116平户型，备案单价约40523元/㎡，单价区间约3.78万—4.35万/平，总(zong)价区间约297万~489万。

基本上如果晚两三年再看(kan)坪山的石井片(pian)区，周(zhou)边的业(ye)主如今能节(jie)省大几十(shi)万。

但(dan)即便是价格(ge)一(yi)路卷，天健(jian)和(he)悦府还是剩下不少房(fang)源(yuan)。

2023年的5月入市的那一(yi)批，还剩余25套未售，2023年8月入市的那一(yi)批还剩余228套，去化差强人意。

要知道，项(xiang)目还带着坪山深中片(pian)区的光环，当初深圳中学坪山创新学校(xiao)落地时，为市场带来了不小的区域预期。

配套暂时空缺

项(xiang)目去化差强人意的核心原因是什(shi)么？

如果对项(xiang)目有(you)一(yi)定了解，可能有(you)的人会说，地段太偏了吧。

实际上地段位置对项(xiang)目的去化影响并不是最核心的原因。

真正的原因是市场变化以及(ji)项(xiang)目的本身。

因为如果是地段导致去化不够(gou)理想，那么与项(xiang)目一(yi)路之隔的燕澜和(he)鸣花园当初市场热度就不会还不错。

要知道，2021年10月燕澜和(he)鸣花园首批房(fang)源(yuan)入市，646套住宅，开盘当天认筹268批客户卖出172套，比同(tong)期罗湖、福(fu)田的项(xiang)目意向登记人数还要多。

如今在深圳房(fang)地产(chan)信息平台上显示，仅剩4套，而燕澜和(he)鸣花园2022年6月第二批房(fang)源(yuan)入市，459套房(fang)源(yuan)，在深圳房(fang)地产(chan)信息平台上显示仅剩10套房(fang)源(yuan)未售。

并且燕澜和(he)鸣花园销售的整体价格(ge)相比天健(jian)和(he)悦府的价格(ge)也更高。

所以地段的因素只是其(qi)中的一(yi)个比较小的因素。

真正的原因是市场，2021年以及(ji)2022年的新房(fang)市场，即便是位置处于坪山区域也能卖得不错。

而项(xiang)目本身有(you)诸多影响购房(fang)者抉择的因素。

比如项(xiang)目车(che)位的情况。

项(xiang)目总(zong)户数为2833户，其(qi)中，普通住宅为1740户，自持保障性(xing)住宅为806户，移交保障房(fang)的287户，但(dan)机动车(che)停(ting)车(che)位只有(you)2600个。其(qi)中西地块车(che)位比仅1:0.67。

比如周(zhou)边环境及(ji)配套的情况。

项(xiang)目自身是带1.16万平商业(ye)，但(dan)无大型商业(ye)。大型综合商业(ye)需要去到步行(xing)约2.1公里的坪山新天地，步行(xing)约5.5公里的益田假日世界以及(ji)约6.1公里的佳华(hua)领悦广场。

在建的坪山万象城也要步行(xing)约4.8公里。

而根据实地考(kao)察，项(xiang)目虽然是现楼状态，外(wai)立(li)面也基本装(zhuang)修(xiu)完(wan)毕，小区公区园林景(jing)观(guan)等仍在完(wan)善中。

但(dan)底部(bu)商业(ye)并未见多少正常营业(ye)的店铺，周(zhou)边相邻项(xiang)目也都在完(wan)善中，短期周(zhou)边商业(ye)还有(you)很大的提升空间。

且根据实地考(kao)察，项(xiang)目周(zhou)边以厂(chang)房(fang)、居民房(fang)为主，基本上短期+长期避免不了施工(gong)情况。

一(yi)方面，周(zhou)边施工(gong)情况明(ming)显，另(ling)一(yi)方面，周(zhou)边存在长周(zhou)期旧改计划。

根据深圳市坪山区城市更新和(he)土地整备局关于坪山区石井街道石井片(pian)区城市更新单元规划（草(cao)案）显示，天健(jian)和(he)悦府所在的片(pian)区，未来还会有(you)大范围的拆除(chu)改造。

整个石井片(pian)区城市更新单元规划中，就有(you)17块二类居住用地。

而在深圳《关于规范城市更新实施工(gong)作的若干意见》发布的背景(jing)下，拆迁和(he)土地整备的速度只会快不会慢。

因为如果太慢就会城市更新单元规划就有(you)可能容易失效，即使可以顺延，顺延的时间也就1年时间。

并且在配套政策下，加大融资支撑力度，开了绿灯(deng)，资金压力的问题(ti)能解决的话，推进的速度就更快了。

这就意味着，周(zhou)边还有(you)不少潜在的住宅项(xiang)目供应。

这样一(yi)来，周(zhou)边不仅会处于一(yi)个长期施工(gong)的状态，且住宅会陆陆续续地入市。

比如项(xiang)目自身不仅有(you)普通住宅也有(you)自持保障性(xing)住宅更有(you)需要移交的保障房(fang)，社(she)区纯粹性(xing)一(yi)般。

再比如项(xiang)目得房(fang)率低的约75%，高的部(bu)分约82%，若是76平得房(fang)率约75%的户型，则空间感一(yi)般。

影响购房(fang)群体抉择的因素并不少。

编辑 | 醉酒大鲨鱼