杭州造“地王(wang)”的速度和幅度令房地产行人士(shi)惊叹。
3月28日(ri)，杭州蒋村地块正式被摆上货架(jia)，经过102轮报价，建发以34.34亿总价竞得，楼(lou)面(mian)价8.8万/平米(mi)，溢价率(lu)115.39%。
这是一宗创下(xia)杭州甚至全国多项纪录的地块。杭州楼(lou)面(mian)价首次站(zhan)上8.8万/平米(mi)的高(gao)位，并超过深圳(chou)，排在(zai)上海和北京(jing)之后(hou)，登上全国第(di)三的位置。同时，杭州溢价率(lu)近(jin)6年来首次破百，创限(xian)价放(fang)开后(hou)全国溢价率(lu)新高(gao)。
震惊的是，这一纪录的打破只用(yong)了(le)三天，三天时间(jian)，单(dan)价地王(wang)涨了(le)超1万。
此次勇夺地王(wang)，建发国际董事会主席林伟国在(zai)当天业绩会上表(biao)示，比大家预期的要(yao)低(di)，地价高(gao)主要(yao)是因为地块的位置和低(di)密度的稀缺性。
放(fang)眼2025年第(di)一季度，杭州地王(wang)全面(mian)迸发。其中，杭州单(dan)价地王(wang)三次易主，同时，双桥、之江、安琪儿等板块地王(wang)也不断涌出。
杭州土拍市场与“杭州六小龙”走出了(le)一致的火爆行情。一位杭州央企地产商人士(shi)对界面(mian)资讯记者(zhe)表(biao)示，地王(wang)层出不穷主要(yao)是因为杭州拿出了(le)压(ya)箱底地块，蒋村、湖墅民生药厂都(dou)属于板块内绝版地块。
另一位拿地的民企地产商人士(shi)告诉(su)界面(mian)资讯记者(zhe)，拿的地基本上在(zai)板块甚至杭州都(dou)是孤品，安全性高(gao)。
全国第(di)三地王(wang)
蒋村地块前的三天，杭州奥体水电新村地块开拍，经过72轮激烈角逐，最终滨江以总价52亿、楼(lou)面(mian)价7.74万/平米(mi)和溢价率(lu)69.86%竞获。
更早前的1月24日(ri)，杭州湖墅民生药厂地块，经过220轮竞价，地块由(you)滨江以54.56亿元总价竞得，成交楼(lou)面(mian)价6.48万/平米(mi)，溢价率(lu)71.25%。
根据杭州拿地研究院数据，短短不到半年时间(jian)，杭州地王(wang)实现从“5W+” 到“6w+”至“7w+”再到“8w+”的四连跳。中指研究院华东大区常务副总高(gao)院生表(biao)示，地价跳涨对市场信心提(ti)振显著。
除了(le)杭州地王(wang)，杭州各个板块地王(wang)也不断涌现。
比如城东安琪儿板块，2月25日(ri)拍地，经过110轮火拼，华润补仓安琪儿地块，成交楼(lou)面(mian)价5.06万/平米(mi)，一举打破了(le)5天前大家刚创下(xia)的地价纪录4.74万/平米(mi)。
也有板块出现隐形地王(wang)。比如望江新城海潮TOD地块，中海竞拍了(le)204轮，以总价80.78亿、4.33万/平米(mi)的楼(lou)面(mian)价和溢价率(lu)35.58%竞获地块。
几乎一场土拍就一个地王(wang)，地价以万为单(dan)位跳涨，杭州造地王(wang)的速度和幅度超乎想象。但对于蒋村这宗“全国第(di)三地王(wang)”，争论也很大。
浙报传媒地产研究院院长(chang)丁建刚表(biao)示，分析一块地的楼(lou)面(mian)价，首先要(yao)看容积率(lu)。另一个层面(mian)，纯宅地和商住地的名义地价表(biao)现也不一样。
建发蒋村项目容积率(lu)仅1.1，可做叠排，而滨江水电新村项目容积率(lu)为2.9，只能做高(gao)层，两者(zhe)不能对等来比较。中海商业商办(ban)等部分占比高(gao)达约44%，一般商业商办(ban)部分的价值都(dou)远低(di)于住宅，因此住宅实际地价要(yao)高(gao)得多。
另外，丁建刚认为，杭州并没有超过深圳(chou)地价，成为全国第(di)三。2024年12月，华润+中海联(lian)合体竞得的深圳(chou)后(hou)海地王(wang)，成交总价185.12亿元，实际住宅地价将达到10万元/平米(mi)。
另外，除了(le)蒋村低(di)密地王(wang)，需要(yao)关注的是中海望江新城地块。
该宗地虽然名义地价低(di)，但地块要(yao)建商业、城镇社(she)区服务设施和社(she)会停车场，可售住宅建面(mian)占总建面(mian)只有约56%。
一位杭州市场人士(shi)对界面(mian)分析称，中海地块实际地价高(gao)达7万/平米(mi)以上，在(zai)这之前板块房价最高(gao)限(xian)价不过6.98万/平米(mi)。
滨江是大赢家
从土拍名单(dan)看，杭州参(can)拍房企稳定，本地和央国企派(pai)别分明。
比如，蒋村地块，参(can)拍房企有伟星、西(xi)房、滨江、绿城、保利发展、中海、华润、兴耀&中天&海威联(lian)合体、建杭、金茂、建发、招商和宁波地产集团。
水电新村地块参(can)拍房企有伟星、滨江、绿城、保利发展、中海、兴耀、中天&海威、建杭、金茂、建发和招商。
望江地块参(can)拍房企有滨江、绿城、中海、建发和杭州地铁。
本地派(pai)中，滨江为绝对核心。兴耀、建杭、海威被称为滨江的“小老弟”。本地派(pai)拿地一贯风格是参(can)股滨江拿地项目，或者(zhe)拿地后(hou)让滨江做名义的“老大”。
央企派(pai)中，除了(le)绿城，华润、中海、建发和金茂、招商等均受限(xian)于集团严苛(ke)的投资纪律，他们根据企业实际情况在(zai)杭州土地市场上各取所需。
另外，一些外来房企也在(zai)看杭州的市场机会，比如参(can)拍房企出现了(le)“新面(mian)孔”保利置业和宁波地产集团。
从杭州地王(wang)缔(di)造者(zhe)看，连续拿了(le)湖墅地王(wang)和水电新村滨江似(si)乎是最大赢家。不过多位消息人士(shi)称，滨江水电新村地块大概率(lu)与多家开发商合作。
滨江集团董事长(chang)戚金兴曾对外公开表(biao)示，滨江对杭州有五(wu)个信心：“一是杭州是全国同等规模城市中经济活力最强、相对经济状况增量最快的城市；二(er)是杭州是全国人才最向往的城市；三是杭州是人才来了(le)比较容易就业的城市；四是杭州是营商环境最好的城市；五(wu)是杭州是最宜居的城市，包括人文环境和自然环境。”
浙报传媒地产研究院何肖霞表(biao)示，不论是本周的上一任“地王(wang)”水电新村，还是今日(ri)的蒋村低(di)密、海潮TOD，参(can)拍企业大多是国央企或者(zhe)是全国性布局的民企，尤其是有高(gao)端住宅建设经验的房企。她总结称，具有产品力、竞争力的企业更有拿地机会。
争夺杭州富(fu)人
上述杭州央企地产商人士(shi)对界面(mian)资讯记者(zhe)表(biao)示，浙江有钱人太(tai)多，这些地王(wang)本质上都(dou)在(zai)争夺杭州甚至全省的富(fu)人。
据界面(mian)资讯不完全统计，杭州千万级以上豪宅改善房源约有6000套。
何肖霞表(biao)示，以蒋村项目为例，有人戏称该项目未来销售仅需区域营销，“不愁卖”。但同时也需要(yao)注意，剑指顶豪客群的地块，尤其是低(di)密项目，房企自身的品牌和产品能力也直接(jie)决定了(le)未来的新房溢价和利润空间(jian)。
不可否(fou)认的是，杭州楼(lou)市上的高(gao)端购买力实力强劲。
近(jin)日(ri)，位于钱二(er)的绿城玉(yu)澜月华首开4栋(dong)共152套房源，其中三栋(dong)房源总价都(dou)接(jie)近(jin)2000万或2000万以上。最终登记结果显示，超2000组家庭(ting)报名，有房家庭(ting)社(she)保拼至164个月，开盘时最贵的房源先被选走。
中国指数研究院数据显示，新房市场“小阳春”表(biao)现亮眼，3月内开盘53次，推售近(jin)5000套房源，中签(qian)率(lu)37%，绿城、滨江等高(gao)端改善盘触发超百月社(she)保门(men)槛，部分叠墅单(dan)价突破11万元仍受热捧(peng)。二(er)手房成交强势反弹，截至27日(ri)已签(qian)约9137套，日(ri)均338套同比增67%，全月或破万套创历史新高(gao)。
高(gao)院生表(biao)示，政策宽松(song)叠加土拍火热推动(dong)市场预期，二(er)手房呈(cheng)现“量升价稳”趋势，楼(lou)市整(zheng)体进入活跃(yue)周期。
另一位央企地产商人士(shi)对界面(mian)资讯记者(zhe)表(biao)示，杭州六小龙后(hou)，浙江省富(fu)人的信心增强，购买资产的意愿加大。
浙报传媒地产研究院数据显示，截至3月28日(ri)，2025年一季度杭州市区涉宅用(yong)地土地成交总额595.1亿元，已达到2024全年（1169.0亿元）的51%。
何肖霞表(biao)示，但也不得不关注，目前土地市场的狂欢(huan)集中在(zai)中心城区和部分热点区域或具有稀缺性的低(di)密地块，整(zheng)体看外围板块的普通宅地尚未接(jie)收(shou)回暖讯号。