“本集团(tuan)的(de)审慎策略(lue)在房地产行业持(chi)续结构性调整的(de)情况下，展现了其韧(ren)性及(ji)维持(chi)盈(ying)利能力。”老牌港资房企瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞房”）在2024年度业绩(ji)报告的(de)开篇如(ru)是写道。
3月28日下午，瑞房发布了2024年业绩(ji)报告。期(qi)内(nei)，公(gong)司集团(tuan)录(lu)得(de)收入81.73亿元，同比下降16%；实现净利润(run)8.1亿元，同比下降42%；股东应占净利润(run)为(wei)1.8亿元，同比下降78%。
虽然业绩(ji)仍在下滑，但在当前(qian)形势(shi)下，瑞房的(de)这份(fen)成绩(ji)单也算是可圈可点。
当日晚间，瑞房召开2024年度业绩(ji)发布会。回顾整场业绩(ji)会，“审慎”一词(ci)依然贯穿始终。
展望后市，瑞房主席罗(luo)康(kang)瑞认为(wei)，房地产市场经(jing)过过去两三年的(de)调整，现在应该已经(jing)筑底，总体来说是稳步向好的(de)。
不过，他也表(biao)示，“目前(qian)短期(qi)内(nei)有两个(ge)大的(de)不确定因素(su)，需要大家小心去看，一是全球(qiu)地缘政治的(de)不确定性；二是行业内(nei)出(chu)险的(de)开发商到底财务怎么样处理，也会影响市场未来的(de)发展。”
高端住宅项(xiang)目表(biao)现亮眼，一个(ge)项(xiang)目卖了120亿
财报数(shu)据显示，2024年，瑞房录(lu)得(de)已确认物业销(xiao)售收入43.56亿元，同比下降26%。
虽然结转收入并不多，但在新房销(xiao)售方面，瑞房表(biao)现亮眼。2024年，瑞房实现合约物业销(xiao)售额为(wei)150.55亿元，较2023 年上升(sheng)32%，其中住宅物业销(xiao)售占97%。对此，瑞房指出(chu)，销(xiao)售额增长得(de)益于上海太平桥翠湖天地六和（以下简称“翠湖六期(qi)”）的(de)强劲(jin)销(xiao)售。
对比同行来看，中指院数(shu)据显示，2024年百强企业销(xiao)售总额、销(xiao)售面积分别为(wei)39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。
2024年9月，翠湖六期(qi)正式开盘。作为(wei)瑞房旗下高端住宅品牌翠湖天地住宅系列的(de)最新作品，翠湖六期(qi)108套单元开盘当天全部售罄，合约销(xiao)售额将近120亿元，平均售价为(wei)21.02万/平方米，创下上海豪宅销(xiao)售记录(lu)。
瑞房在财报中指出(chu)，公(gong)司计划在2025年底及(ji)以后推出(chu)下一批别墅和联排别墅（视乎施工进度和政府预售批准的(de)时(shi)间）。
据瑞房行政总裁王颖先容，今(jin)年计划的(de)入市的(de)别墅项(xiang)目为(wei)翠湖天地六期(qi)风貌别墅和翠湖滨江风貌别墅项(xiang)目。其中，翠湖天地六期(qi)风貌别墅仅(jin)有36套，项(xiang)目预计于2027年第二季度竣工，第四季度交付；而翠湖滨江风貌别墅则(ze)位于杨(yang)浦滨江南(nan)段，这个(ge)项(xiang)目也是翠湖品牌首次走出(chu)新天地。
截至2024年12月31日，瑞房（包括合营公(gong)司及(ji)联营公(gong)司）拥(yong)有的(de)住宅可售货值(zhi)总额为(wei)512亿元，其中瑞房权益的(de)货值(zhi)为(wei)269亿元。分城市来看，在上海共有110亿元的(de)可售货值(zhi)，剩余的(de)可售货值(zhi)大部分来自于武汉。
图片来源：瑞房2024年业绩(ji)报告
而在新项(xiang)目拓(tuo)展方面，王颖透露，目前(qian)瑞房已获取了闵行区召稼(jia)楼项(xiang)目，该项(xiang)目由(you)瑞房携(xie)手上海浦呈和上海南(nan)虹桥成立的(de)合营公(gong)司共同开发。项(xiang)目的(de)总建筑面积为(wei)22.3万平方米，包含15万平方米住宅，以及(ji)7.3万平方米商业和学问设施，预计将在2030年下半(ban)年竣工并投入运营。
此外，公(gong)司还储备了两个(ge)轻(qing)资产合作项(xiang)目—“永年里”和“上海奉贤南(nan)桥城中村(cun)改造项(xiang)目”。其中，与永业集团(tuan)合作开发的(de)“永年里”项(xiang)目，将在上海新天地社区开发的(de)翠湖品牌高端住宅，项(xiang)目拥(yong)有约10.5万平方米的(de)住宅，以及(ji)5万平方米的(de)商业及(ji)其他业态。而与上海奉贤区政府合作的(de)南(nan)桥城中村(cun)改造项(xiang)目已于今(jin)年1月正式启动，拥(yong)有约32.6万平方米的(de)住宅和9.46万平方米的(de)商业及(ji)配套设施。
王颖指出(chu)，虽然从去年“930”政策以后，市场出(chu)现了一些积极信号，正在迈向筑底的(de)过程(cheng)。但是目前(qian)的(de)房地产市场仍然面临重大的(de)挑战，包括房企信用风险蔓延带来的(de)保交楼问题、市场库存仍处在高位等等，调整仍需时(shi)日，因此我(wo)们仍然需要保持(chi)审慎。
“鉴(jian)于目前(qian)房地产市场整体调整尚未结束，未来一个(ge)时(shi)期(qi)在业务拓(tuo)展上仍然会在保持(chi)财务稳健的(de)前(qian)提下再考虑(lu)新的(de)投资发展机会，不会冒进。在投资方面仍然会重点关注一线城市，尤其是上海，继续聚焦于我(wo)们有优势(shi)的(de)中高端细分市场的(de)业务发展机会，持(chi)续强化公(gong)司的(de)品牌影响力和市场吸引力。”
全年收租(zu)超35亿，零售商业逆势(shi)发力
作为(wei)瑞房的(de)另一大核心业务，公(gong)司商业板块过去一年的(de)收入表(biao)现颇为(wei)不俗(su)。
财报数(shu)据显示，2024年，瑞房实现租(zu)金及(ji)相关收入（包括合营公(gong)司及(ji)联营公(gong)司）总额同比增长9%至35.47亿元；即便除去合营公(gong)司及(ji)联营公(gong)司，瑞房租(zu)金及(ji)相关收入仍同比增长2%至24.56亿元。
瑞房子公(gong)司瑞安新天地有限公(gong)司行政总裁张斌感叹道，“过去几(ji)年里整个(ge)商业物业面临的(de)挑战是前(qian)所未有的(de)。与此同时(shi)，市场上同质化项(xiang)目的(de)供应量(liang)非常大，所以在当下市场要取得(de)租(zu)金的(de)增长其实非常不容易(yi)。”
瑞房在财报中指出(chu)，增长主要来自两个(ge)2023年落(luo)成的(de)城市更新项(xiang)目—“蟠龙天地”和“鸿寿(shou)坊”。
张斌先容称，2024年，“蟠龙天地”和“鸿寿(shou)坊”分别吸引了超1800万、1200万的(de)客流。在两个(ge)项(xiang)目带动下，去年瑞房零售物业整体销(xiao)售和客流实现分别为(wei)8%和12%的(de)年化增长，出(chu)租(zu)率也维持(chi)在94%左右。至于办公(gong)方面，由(you)于市场下行且同质化严重，成熟办公(gong)楼物业的(de)出(chu)租(zu)率在91%左右。
据张斌透露，瑞房目前(qian)重点推向市场的(de)旗舰项(xiang)目为(wei)太平洋新天地商业中心，该项(xiang)目由(you)三栋办公(gong)楼和一个(ge)零售综合体组成，将为(wei)瑞房商业板块带来新的(de)租(zu)金和利润(run)增长点。
负债到期(qi)高峰已过，近五年已偿还452亿离岸债务
近些年来，债务压力恰似一把高悬的(de)利刃，直直地悬于房企们头顶。
在2024年中期(qi)业绩(ji)发布会上，财务总裁及(ji)投资总裁孙希灏曾表(biao)示，2025年将是瑞房未来几(ji)年偿还债务的(de)高峰。
所以，市场对瑞房当前(qian)债务情况颇为(wei)关注。财报数(shu)据显示，2024年，瑞房已偿还合计108.7亿元的(de)债务（总额）。
截至2024年12月31日，瑞房总资产919.38亿元，总负债299.27亿元，现金及(ji)银行存款77.34 亿元，净负债221.93亿元，净资产负债率为(wei)52%，一年内(nei)到期(qi)债务82.64亿元。
在最新业绩(ji)会上，孙希灏透露，瑞房负债到期(qi)的(de)高峰期(qi)已经(jing)过去了。“今(jin)年3月公(gong)司偿还了4.9亿美(mei)元债（合计约56亿元人民币），已经(jing)偿还了今(jin)年到期(qi)债务的(de)近七(qi)成。2025年剩余要到期(qi)的(de)负债负金额不多，今(jin)年下半(ban)年公(gong)司对整体流动性有一定的(de)信心。”
孙希灏指出(chu)，过去几(ji)年间，瑞房秉持(chi)非常审慎的(de)资本管(guan)理策略(lue)，通(tong)过新增境内(nei)融资渠道，大幅削减了大部分境外债务。若算上今(jin)年3月份(fen)偿还的(de)4.9亿美(mei)元债，自2021年至今(jin)，瑞房累计已偿还离岸债务合计452亿元（总额），剩余离岸债务已降至30%以下。
“未来下半(ban)年和未来一到两年的(de)时(shi)间，保持(chi)公(gong)司整体流动性和财务的(de)稳健，是我(wo)们首要任务，这与过去两三年在做的(de)事情没(mei)有太大改变。”孙希灏称。
来源：时(shi)代周(zhou)报