2024年9月以来房地产(chan)组(zu)合拳为市场注入了强心针(zhen)，一线及核心二线城市表现出了“量(liang)升价稳”，三(san)、四线城市虽(sui)然承压，但也表现出了分(fen)化性局部回暖。
叠加2025年政府工作报(bao)告中“持续用力推动房地产(chan)市场止跌回稳”的定调，当前楼市正处于关键转折期(qi)，城市格局也将进一步深化。
逐步复苏(su)
自2024年四季(ji)度(du)以来，中央和(he)地方密集出台的调控政策逐步显效。
2024年9月中央政治局会议提出“止跌回稳”目标后，一线城市集体松绑限购、降(jiang)低(di)首付比例至15%的历史低(di)点，取消普通住宅与非普通住宅标准(zhun)，推动契税和(he)增值税减免，政策效果在2024年10月集中释放，一直持续到2025年2月。
一线城市新房不仅成交(jiao)止跌回升，北京、上海、深圳等地甚至“日光盘”现象。
比如北京踩着2024年的尾(wei)巴，诞(dan)生60秒即售罄(qing)日光盘，深圳2025年首月便诞(dan)生开盘仅1小时全(quan)部售罄(qing)，销售金额超7亿元的项目，上海进入2025年2月末端，一口气(qi)出了2个日光项目，揽金44亿。
而(er)进入2025年，一线城市新房成交(jiao)不仅继续企稳，热度(du)也持续上升，各地均呈现出冷热不一的“小阳春”。
除北京外，沪深广(guang)新房住宅在2025年前两个月网签(qian)量(liang)都有明显的抬头。
广(guang)州1、2月新房住宅合计网签(qian)达到8724套，同比增长57.81%；
深圳1、2月新房住宅合计网签(qian)达到5635套，同比增长116.8%；
上海1、2月新房住宅合计网签(qian)达到9178套，同比增长70.4%。
其中广(guang)州新房活跃(yue)尤(you)为明显。
根据(ju)广(guang)州中原研究发展部监控全(quan)市150个主流热盘实时认(ren)购显示，春节后的第7、8周（2.10-2.23），热盘来访认(ren)购数据(ju)反弹，开春的第8周（2.17-2.23）盘均成交(jiao)4.1套，来访达到109人次/盘。
而(er)根据(ju)国(guo)家统计局公布的2025年1月最(zui)新70城房价数据(ju)，广(guang)州一手房价在连跌了19个月之(zhi)后止跌，深圳则已经连续4个月表现出了环比增长，上海则持续环比增加0.6%。
一线城市新房活跃(yue)度(du)率先回暖，在政策驱动下二、三(san)线城市新房总体销售也表现出快速反弹效应。
根据(ju)财通证券研究显示，30个大中城市中，2月二线城市新房成交(jiao)面积(ji)同比增长28.9%，三(san)线城市成交(jiao)面积(ji)同比增长49.4%。
这意味着政策优化信(xin)号，在新房中得到进一步的释放，全(quan)国(guo)新房市场，在稳步企稳且(qie)复苏(su)。
止跌回升持续效应
新房呈现出逐步企稳且(qie)复苏(su)的状态，二手房方面，持续且(qie)稳定回暖的迹象则更加明确。
从四大一线城市来看，二手住宅2025年前两月网签(qian)总量(liang)，均表现出好转。
根据(ju)住建局数据(ju)显示，前两个月二手住宅网签(qian)总量(liang)北京为24355套，同比增加29.7，上海则突(tu)破3万套，达到35131套，同比增加68.1%，深圳达到8231套，同比增加56.84%，广(guang)州为17564套，同比增长31.9%。
而(er)二三(san)四线城市虽(sui)然承压，但数据(ju)上也表现出了更为积(ji)极的信(xin)号。
根据(ju)财通证券研究数据(ju)显示，重点监测的17城中，二线城市二手房成交(jiao)面积(ji)同比增加129.5%，三(san)、四线城市二手房成交(jiao)面积(ji)同比增加57.3%。
成交(jiao)出现放量(liang)，二手房价格也有所回温。
根据(ju)国(guo)家统计局公布的1月份全(quan)国(guo)70城大中城市房价情况来看，二手房中，6个城市的房价环比去年12月上涨，其中上海上涨0.4%，北京上涨0.1%，深圳上涨0.4%，广(guang)州则下降(jiang)0.2%。
而(er)二三(san)四线城市则显示，除天(tian)津、南(nan)京、宁波、成都、无锡5城二手住宅销售环比上涨，其他城市价格几乎全(quan)部回落(luo)。
这就意味着，二手房市场呈现“一线回暖、中小城市承压”加剧分(fen)化的特(te)征，一线及核心二线城市受政策红(hong)利辐射，成交(jiao)量(liang)和(he)价格逐步企稳。
行情可期(qi)
从核心城市来看，今年1、2月份楼市交(jiao)出的答(da)卷相对比较满意，同时也奠定了2025年楼市的平稳开端。
进入3月预计市场端成交(jiao)量(liang)走(zou)势会延续稳中上涨的态势。
一方面政策精准(zhun)发力。
2025年政府工作报(bao)告明确提出“因城施策调减限制性措施”，为一线二线城市楼市调控松绑留足空间。总体来说，房地产(chan)支撑政策有望再加码，进一步降(jiang)低(di)购房门槛。
另一方面，全(quan)国(guo)楼市陆续推进“好房子”。
住建部近期(qi)不仅针(zhen)对“好房子”明确了安全(quan)、舒适、绿色(se)、智慧的标准(zhun)，更是对住宅层(ceng)高标准(zhun)将调整为不低(di)于3米作出了表态。这意味着楼市将进入住宅品质快速迭代(dai)的阶段。
这也将加快新房与二手房市场格局的重构。
那么在新一批住宅空间利用率大幅提升、小区配套进一步提升、户型设计优化、装配升级、梯户比设计升级的背景下，存量(liang)新房尚存改造喘息空间，而(er)老旧二手房则集中面临(lin)系统性价值重估。
第三(san)全(quan)国(guo)土地市场出现阶段性升温，平均溢价率创近三(san)年新高。
根据(ju)克而(er)瑞(rui)重点检测数据(ju)显示，不仅二线城市供(gong)地规模持续回升，上海、杭州、苏(su)州、成都多地拍出高溢价地块，重点城市平均溢价率22.9%，创近三(san)年新高，流拍率10.2%，回升至近一年均线附近。
楼市繁(fan)荣阶段，土地出让对推动楼市有着更为积(ji)极的作用，眼(yan)下更多的是通过提升房企拿地意愿，进而(er)推动优质新房供(gong)应最(zui)终(zhong)带动市场需(xu)求释放。
所以无论是政策的可期(qi)性，还是地块以及销售市场的区域热度(du)上升，都以需(xu)求集中释放为前提，这也为接下来的楼市提供(gong)了更大的势能。
编辑 | 骑猪英雄