无(wu)论是城市层面还是区域层面，都崛起了一(yi)个又一(yi)个超级TOD封面。

（1）以铺为金(jin)，打开资产想象天(tian)花板(ban)

事(shi)实(shi)上，纵观全(quan)球，任何TOD地(di)段的商(shang)业资产，都可以说是自带“金(jin)光”，几乎每一(yi)轮(lun)资产的大(da)洗牌，都有更强的防御性，更是三番四次打开人们想象力的天(tian)花板(ban)。

以香港为例，每一(yi)个优(you)质商(shang)业铺面挂售价格并不低。

根据中原地(di)产官网3月25日数(shu)据显示，位于香港大(da)角咀(ju)铁树街约657呎的商(shang)铺，挂牌售价1580万港元，位于中环嘉咸街约5000呎的商(shang)铺，挂牌售价1亿港元。

根据2022年《社区商(shang)业白皮(pi)书》显示，美国邻里商(shang)铺是经济周期危机阶段中总回报率比自助式仓储、公寓、权益类REITS平均(jun)、办(ban)公与(yu)物流、购物中心(xin)、酒店(dian)等更有韧性，是受经济周期影响更小的防御型优(you)质资产。

所以若是城市的心(xin)脏中心(xin)，即(ji)使是商(shang)街的普通物业资产，保值抗风险也更有韧性。

而深铁映巷商(shang)街的物业，恰恰是最(zui)典(dian)型的地(di)铁站点(dian)+邻里圈层的模(mo)式，不仅带动了周边极(ji)大(da)的发(fa)展(zhan)潜能，更是支撑起商(shang)业流量的砝码。

（2）聚焦城心(xin)，映巷系(xi)封面爆发(fa)

根据《中国城轨TOD指数(shu)报告（2024）》显示，经济发(fa)达城市的站点(dian)周边商(shang)办(ban)占比较(jiao)高，北京、上海、深圳TOD区域1.5公里内住(zhu)宅均(jun)价超60000元/平方米，而在46个城市轨道交(jiao)通TOD城市中，深圳的城市TOD引(yin)领磁力指数(shu)排名首位。

这意味着，越靠近城市TOD中心(xin)或者轨道站点(dian)，交(jiao)通效率、发(fa)展(zhan)潜力指数(shu)就越高。

所以可以看(kan)到，这些(xie)区域的商(shang)业项目(mu)在市场上的追捧度也比较(jiao)高。

最(zui)明显的， 经历了多次迭代升级，深铁的TOD开发(fa)也从最(zui)初的轨道上盖，到站城高度融合，再(zai)到区域产业协同发(fa)展(zhan)，已经成为深圳“轨道+”高速赋能的代表。

如今深铁映巷系(xi)列的资产也迎来了爆发(fa)阶段，成为全(quan)市场狙击的焦点(dian)。

今年以来，位于南山前海蛇口(kou)自贸片区的山海漫街分别两次整售成功，目(mu)前该(gai)项目(mu)已全(quan)部售罄。

再(zai)往(wang)前看(kan)，2024年位于龙(long)华(hua)北站CBD的汇德(de)大(da)厦T4商(shang)业整售成功，成交(jiao)金(jin)额约人民币1.3亿元。

除此以外，南山大(da)学城商(shang)圈的深铁阅山境花园街铺也备受市场青睐。这就充分表明，核心(xin)位置的优(you)质资产往(wang)往(wang)消(xiao)化非常迅速。

究其根本(ben)，深铁映巷系(xi)列商(shang)业资产优(you)势显著(zhu)，不仅地(di)处城央，汇聚丰富的城市资源，更背靠高端社区与(yu)轨道综合体。

其中，深铁懿府映巷作为现有深铁映巷系(xi)中最(zui)高端物业，不仅坐拥华(hua)侨(qiao)城与(yu)安托山两大(da)高能板(ban)块，更是安托山代表性的立体标杆。

该(gai)项目(mu)采用新中式设计，玻璃幕(mu)墙搭配米白色石材融合自然与(yu)都市潮(chao)流。

商(shang)街上的商(shang)铺与(yu)独立商(shang)业和休闲(xian)广场一(yi)体，华(hua)灯亮(liang)起，可远眺安托山公园群像与(yu)都市摩登天(tian)际线，近观深铁睿印里霓虹之境。

背靠财富名圈，特色商(shang)业臻稀供应

TOD模(mo)式下的物业，背后代表的是区域巨大(da)的能量升腾。

比如香港九龙(long)站开发(fa)的高档物业项目(mu)“Union Square”将昔日黯淡的西九龙(long)变成了香港的金(jin)融中心(xin)，在地(di)铁带动人流急(ji)速上升的优(you)势下，“Union Square”附近也成为香港最(zui)有名豪宅区，九龙(long)站也因此成为区域交(jiao)通枢纽。

（1）C位汇聚精英(ying)客潮(chao)，自带商(shang)业增长极(ji)

深铁懿府映巷商(shang)街背靠华(hua)侨(qiao)城、安托山与(yu)香蜜湖豪宅群，汇聚数(shu)十个如深铁懿府、波托菲诺天(tian)鹅堡等均(jun)价超10万+/平的豪宅社区。

仅深铁懿府就有2790户高净(jing)值业主，与(yu)之相邻的深云村也聚居了3735户高端人才，堪称精英(ying)汇聚地(di)。庞(pang)大(da)的高智高知人群可形成的强劲人流与(yu)消(xiao)费力。

然而，这片高净(jing)值家庭聚居地(di)，消(xiao)费需求却未得到充分满足(zu)。

一(yi)方面，香蜜湖与(yu)华(hua)侨(qiao)城开发(fa)成熟，无(wu)净(jing)地(di)可开发(fa)，而安托山虽有发(fa)展(zhan)但用地(di)也所剩无(wu)几，除深铁懿府外难有新增商(shang)业版图，且地(di)价高昂，十分考验开发(fa)商(shang)实(shi)力。

另一(yi)方面，周边社区住(zhu)户众多，目(mu)前却主要(yao)依赖(lai)福到来等中低端商(shang)业，营业商(shang)铺少，难以匹配高知人群消(xiao)费力。在此背景下，作为安托山为数(shu)不多在售的商(shang)铺，深铁懿府映巷系(xi)商(shang)街很好地(di)填补(bu)了区域市场空白，提升商(shang)业水平。

不仅背靠7000户精英(ying)家庭，自带商(shang)业增长动力，周边多学府环绕(rao)，拥有1所九年一(yi)贯制学校（36个班约1680个学位）、2所12班幼儿园，紧邻中科(ke)院，为文教商(shang)业的挖掘提供了稳定(ding)的人文教育(yu)消(xiao)费支撑。

据胡润《2024中国高净(jing)值人群家族教育(yu)报告》显示，高净(jing)值人群子女教育(yu)投入(ru)平均(jun)约460万元，对自我教育(yu)投入(ru)年平均(jun)支出也达到数(shu)十万，如参加(jia)培训班、聘请高管教练等。

（来源：《2024中国高净(jing)值人群家族教育(yu)报告》）

（来源：《2024中国高净(jing)值人群家族教育(yu)报告》）

而深铁懿府的映巷商(shang)街恰恰处于社区主入(ru)口(kou)C位，不仅串(chuan)联起整个深铁懿府社区集中商(shang)业以及学校，形成了商(shang)业封面，还牢牢把握住(zhu)了社区主入(ru)口(kou)的天(tian)然流量。

（2）黄金(jin)资产，自由穿(chuan)越长周期

而这种位居社区广场入(ru)口(kou)C位的商(shang)铺，穿(chuan)越周期的韧性高。

一(yi)方面，居民需求稳定(ding)，受经济波动影响小，入(ru)口(kou)C位及休闲(xian)广场C位的商(shang)铺自带天(tian)然曝光，容易形成品(pin)牌记忆，契(qi)合高频消(xiao)费业态。如疫情期间，一(yi)线城市高端社区入(ru)口(kou)零售商(shang)业门店(dian)销售额逆势增长。

另一(yi)方面，在资产领域，许多商(shang)街商(shang)业一(yi)直被低估。

如安托山、华(hua)侨(qiao)城、香蜜湖等豪宅区商(shang)圈，租金(jin)水平通常以万元起步。

根据安居客官网3月25日数(shu)据显示，安托山六路(lu)120平外摆铺月租金(jin)4.9万/月，香蜜湖翠海花园150平地(di)铁口(kou)社区商(shang)铺租金(jin)3万/月，华(hua)侨(qiao)城创(chuang)意园商(shang)业街155平铺面租金(jin)也要(yao)5.2万/月。

（数(shu)据来源：安居客）

而在高流量支撑的入(ru)口(kou)商(shang)铺或者临(lin)街商(shang)铺租金(jin)往(wang)往(wang)远超社区内部。

所以在实(shi)际投资经验中，投资机构和富豪多元资产配置有个 “成功公式”： 超千家高净(jing)值家庭聚集社区+社区多出入(ru)口(kou)C位+周边商(shang)超支撑薄弱。

而除了租金(jin)的溢价空间，事(shi)实(shi)上这类商(shang)铺还具备非常明显的资产价值点(dian)。

以深铁懿府映巷系(xi)商(shang)业为例，撬动高品(pin)质商(shang)业街首排财富机会之余，其70年产权也比普通商(shang)铺多30年，即(ji)便不考虑租金(jin)涨(zhang)幅，未来也多30年收租时间。

19席鎏金(jin)空间，多业态灵活赋能

事(shi)实(shi)上，在国家战略布局层面，每个城市都朝着TOD模(mo)式发(fa)展(zhan)，每个与(yu)城市共(gong)生的项目(mu)都成为城市提升居民生活质感(gan)的重要(yao)一(yi)环。

商(shang)务部自2021年推动 “一(yi)刻钟便民生活圈” 建设。根据商(shang)务部发(fa)布的《2023年度城市一(yi)刻钟便民生活圈发(fa)展(zhan)报告》显示，截至2023年12月，平均(jun)每个生活圈有1.15座社区商(shang)业中心(xin)。

可惜(xi)随着深圳核心(xin)区域的成熟，真正释(shi)放给市场的机会并不多。

深铁懿府这次推出的臻稀资产包19席，除了15席稀缺临(lin)街商(shang)铺，4席是独立商(shang)业封面。

（1）15席精品(pin)空间，潮(chao)流灵活新坐标

深铁懿府临(lin)街首排商(shang)铺，层高 最(zui)大(da)约5.4米，但最(zui)大(da)开间却有8.4米。

这样的精品(pin)空间，展(zhan)示性、空间利用、经营灵活性等方面都具有诸多优(you)势。

临(lin)街首排C位具有极(ji)高的曝光度和可视性，一(yi)线临(lin)街与(yu)社区直达不仅精准捕捉外部街面客流和内部社区刚性消(xiao)费需求，更弥补(bu)了传统商(shang)铺“单边依赖(lai)”的短(duan)板(ban)。

再(zai)搭配盖板(ban)广场，坐拥天(tian)然“人气(qi)磁场”，极(ji)大(da)程度地(di)绑定(ding)了商(shang)铺前场的天(tian)然聚客力和消(xiao)费黏性。

约8.4米宽阔的开间可充分进行橱窗展(zhan)示、广告布置，能够更好地(di)展(zhan)示商(shang)品(pin)或服(fu)务特色，层高 最(zui)大(da)约5.4米的高度，为空间布局及使用效率提供了更多可能性。

而开阔的落地(di)玻璃门面，也增加(jia)了内部的透视性，保证了商(shang)铺的采光以及通透性。

无(wu)论是作为颜值至上的咖啡馆(guan)、猫咖还是空间设计氛围极(ji)致的陶(tao)艺摄影馆(guan)，都是潮(chao)流的新坐标，打造(zao)出休闲(xian)学问+精品(pin)生活配套(tao)互动场所，完(wan)美适(shi)配城市中心(xin)高净(jing)值人群的消(xiao)费需求和生活节奏。

并且 建筑面积约41—124平的鎏金(jin)空间，各个面积段可灵活组合，无(wu)论是空间打造(zao)还是业态选择，都能实(shi)现商(shang)铺的实(shi)用率最(zui)大(da)化，衍(yan)生出更多的可能性。

从物理空间到人流动线，系(xi)统性地(di)定(ding)义了创(chuang)富基因。

（2）4席府系(xi)自用叠界+资产保障(zhang)双驱(qu)，激活全(quan)天(tian)候复合场景

但深铁懿府映巷商(shang)街的亮(liang)点(dian)，不仅在于鎏金(jin)商(shang)铺，更在于封藏(cang)版独立商(shang)业界面。

因为深铁懿府4席独立商(shang)业封面很好地(di)平衡(heng)了都会与(yu)自然诗意共(gong)生的边界，是不可多得的进阶府系(xi)意境封面。

每一(yi)席独立商(shang)业都拥有一(yi)整面约10.8米挑高的玻璃幕(mu)墙，不仅能将安托山的天(tian)际线引(yin)入(ru)室内，更能将府系(xi)园林的绿篱高树收纳在眼底。

而4席独立商(shang)业也将映巷系(xi)列的休闲(xian)商(shang)街串(chuan)在一(yi)起，形成了一(yi)条天(tian)光霓影交(jiao)汇的时尚带，为整个安托山夜色增添一(yi)抹靓丽的视觉色谱。

另外，其二层设计精妙，既(ji)填补(bu)了商(shang)脉休息场所空白，又能把握社区脉动。

与(yu)纯商(shang)铺物业不同， 独立商(shang)业约10.8米挑高+约11.5米的进深+约7.9—8.2米的开间，空间更阔绰通透。

这不仅突破传统商(shang)街的局限和单一(yi)功能，更融合商(shang)业经营与(yu)休闲(xian)休憩，实(shi)现都市人工作与(yu)休闲(xian)休憩的自由切换。

相比约5.4米高的商(shang)铺，其约10.8米挑高视野更为开阔，“前店(dian)掘金(jin)，后园养心(xin)”实(shi)用性更强，一(yi)整面玻璃幕(mu)墙，兼具生活与(yu)时尚感(gan)。

站在室内前望是商(shang)业繁华(hua)深处，转(zhuan)身则见府系(xi)园林绿野，这种双界切割视觉效果在深圳极(ji)为罕见。

就更不用说要(yao)做到“一(yi)铺掌舵商(shang)业动脉，一(yi)叠界可私藏(cang)园林资产”了。

无(wu)论是映巷纯商(shang)铺还是独立灵活商(shang)业叠界，都是安托山豪宅区内不可多得的生活与(yu)资产沉淀(dian)藏(cang)品(pin)，也是投资的优(you)质选择。

但这类与(yu)高净(jing)值群体相邻、灵活度和可塑性强的资产本(ben)就稀缺，前期深铁懿府几百席的资产包都遭到了热购，而这次推出19席（预售许可证号(hao)为深房许字(2025)南山001号(hao)、深房许字(2025)南山002号(hao)），数(shu)量更少，更有可能引(yin)发(fa)资金(jin)激烈角逐，或许又要(yao)拼手速了。

（免(mian)责声明：以上数(shu)据及观点(dian)仅供参考，不代表开发(fa)商(shang)承诺。）

编辑 | 林波荔