去年12月位于龙岗平湖的远洋城启家园(yuan)入(ru)市，479套65-107平住宅，备案均(jun)价约35753元/㎡，单价区间约2.9万-4.06万/平，总价区间约229万-416万/套。

开盘释放约8.72折优惠，折后均(jun)价3.14万/㎡，折后单价约2.52万-3.54万/㎡，总价在(zai)200万-362万/套。

而远洋城启家园(yuan)与凤凰(huang)九里慧苑步行(xing)相距约6公里。

可(ke)以看到，岗宏翰林华府与远洋城启家园(yuan)折后价格都去到了二字头，而凤凰(huang)九里慧苑将近(jin)4字头（约3.93万/平起）起步的差(cha)距，相比(bi)之下(xia)就显得多少有些贵(gui)了。

而留意平湖市场合正新悦润园(yuan)的群体，可(ke)能会发(fa)现其备案也差(cha)不多这个水平，也算(suan)是守住了地(di)段的价格。

2022年7月合正新悦润园(yuan)入(ru)市，811套约77~119平住宅，备案均(jun)价约42650元/㎡，单价区间约3.7万-4.72万/平，总价区间约292万~559万/套。

价格上(shang)，似乎凤凰(huang)九里慧苑与合正新悦润园(yuan)相差(cha)不大，凤凰(huang)九里慧苑与合正新悦润园(yuan)相距约2.7公里。

但(dan)要知道合正新悦润园(yuan)地(di)段位置更好，相较之下(xia)，合正新悦润园(yuan)更靠近(jin)双拥街以及平湖地(di)铁站口，轨道交通更为(wei)便利。

所以论价格，相较于竞品新房(fang)的远洋城启家园(yuan)和岗宏翰林华府（二期），是缺(que)少价格说服力的。

而论地(di)理位置的优势，也比(bi)不上(shang)附近(jin)的合正新悦润园(yuan)。

更重要的是，项目一路之隔(ge)就是东莞凤岗的地(di)界，与凤凰(huang)九里慧苑相隔(ge)约2.2公里的东莞三(san)正·鹏程上(shang)花园(yuan)新房(fang)均(jun)价不过2.18万/平。

而二手房(fang)方面，凤凰(huang)九里慧苑附近(jin)的小区挂盘均(jun)价也不过是2.8万—4.2万/平。

周(zhou)边次新房(fang)如佳兆业君汇(hui)公馆以及融湖中心城二期，前者今年1月成交一套130.54平户型(xing)，成交单价约3.02万/平，后者今年2月成交一套89.05平户型(xing)，成交单价约3.57万/平。

所以整体上(shang)，凤凰(huang)九里慧苑似乎有点虚高了。

这就更不用说项目过去推出的房(fang)源给出85折的优惠，且还自带约400套价格比(bi)市场价更低的库存安(an)居房(fang)。

去年11月凤凰(huang)九里恒(heng)苑就拿出安(an)居房(fang)源配售，价格约1.7万/平起，还是带装修，不仅带装修还送家电礼包和物业管理费。

所以，备案均(jun)价约42491元/㎡的凤凰(huang)九里慧苑来说对市场来说，价格已经不是高那么一些些了。

去化之困

这样的价格，会带来什么结局呢？

那就是项目没(mei)有任何(he)市场话(hua)语(yu)权。

因为(wei)上(shang)一次凤凰(huang)九里慧苑就卖得不怎么样，甚至可(ke)以说是有点惨。

到底卖得有多惨？

据当(dang)时的销(xiao)售记录显示，金光华凤凰(huang)九里（备案名：凤凰(huang)九里慧苑）2023年11月23日取得预(yu)售许可(ke)证推出1栋楼共430套68-107平住宅，备案均(jun)价约42113元/㎡，单价区间约3.73万—4.91万/平，总价区间约262万-521万/套。

截至2024年7月24日，已签认购书/备案房(fang)源74套，尚有357套期房(fang)待售，网签率为(wei)17.21%，开盘7个月仅卖了74套。

而在(zai)销(xiao)售冷清的情况(kuang)下(xia)，凤凰(huang)九里慧苑还加入(ru)了“以旧(jiu)换新”的活动。

去年4月，深房(fang)中协启动“换馨家”活动，首批参与活动的项目有13家，到了7月累计64个住宅项目参与，凤凰(huang)九里慧苑就包含在(zai)其中。

而这次活动，参与的房(fang)地(di)产(chan)经纪品牌从首批21家增(zeng)至34个，覆盖全市1200余家经纪机构。

换句话(hua)说，全市一千多家中介帮忙卖，凤凰(huang)九里慧苑去化仍然惨淡。

截至2025年3月21日，深圳房(fang)地(di)产(chan)信息平台显示，凤凰(huang)九里慧苑430套住宅，依旧(jiu)还有224套房(fang)源未出售。

如今距离第一批房(fang)源入(ru)市销(xiao)售已经过去将近(jin)一年半。

要知道2023年深圳楼市的新房(fang)市场氛围，相比(bi)2025年的氛围是要更好一些的。

所以，如今凤凰(huang)九里慧苑第二批房(fang)源入(ru)市，价格上(shang)与一年半前几乎一致，可(ke)想而知，这一批房(fang)源的去化命运了。

但(dan)价格仅仅是其中一个关键因素(su)。

更主(zhu)要的是项目所处(chu)位置地(di)段有明显短板，一步之遥就是东莞。

对于通勤需(xu)求(qiu)度高的购房(fang)群体而言(yan)，距离最近(jin)的地(di)铁站双拥街站约3公里，骑行(xing)需(xu)要约11～18分钟(zhong)，上(shang)班高峰期通勤体验相对较差(cha)，而规划中的17/18号线距离真正通车还需(xu)要时间。

其次项目周(zhou)边环境界面有待开发(fa)完善，周(zhou)边以旧(jiu)村以及厂(chang)房(fang)为(wei)主(zhu)，拆迁(qian)改造以年为(wei)单位，所以街景(jing)相对杂乱，对于有居住品质需(xu)求(qiu)的购房(fang)群体而言(yan)，是需(xu)要注意的。

不过根据实地(di)考察，项目如今是现房(fang)状(zhuang)态，外立面已经装修完毕，交房(fang)方面是有保障(zhang)的。

编辑 | 醉酒大鲨鱼