从“三道红线”指标(biao)来(lai)看，企业已(yi)连续8年稳居“三道红线”绿档，持续验证(zheng)其不断优化的财务健(jian)康度。截至2024年底，企业剔(ti)除预收款的资产负债率57.2%，净负债率51.7%，现金短债倍数为1.63倍。

财务定力的背后，是龙湖对资产质量的有效(xiao)管理和把控。

截至2024年末，龙湖土储3312万平方米，土地(di)储备的平均成本仅4304元/平方米，企业布局的区域优质，其中，环渤海地(di)区、西部地(di)区、华中地(di)区、长(chang)三角地(di)区及华南地(di)区的土地(di)储备分别占土地(di)储备总面积的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9%。

从去年销售成绩(ji)可以看到，其全年实现合同销售额1011.2亿元，销售回款率超100%。其中，一二线城(cheng)市销售占比超90%，长(chang)三角、环渤海等(deng)核心区域贡(gong)献(xian)显著。

得益(yi)于低成本、高(gao)能级的土储结(jie)构，既(ji)降低了企业存货(huo)减值风险，又为未来(lai)利(li)润(run)释放预留空间。

护城(cheng)河二：运营业(ye)务造血能力凸显，多(duo)元航(hang)道构建(jian)增长(chang)飞轮(lun)

与传统房(fang)企依赖开发业(ye)务不同，龙湖已(yi)形成“开发+运营+服务”的协(xie)同生态。

2024年，运营及服务业(ye)务收入267亿元，同比增长(chang)7.4%，占总收入比重提升至21%。这一结(jie)构性变化，标(biao)志着龙湖已(yi)经成功从“地(di)产开发商”向(xiang)“城(cheng)市运营商”蜕变。

商业(ye)投资板块成为增长(chang)引擎(qing)，去年企业新增运营11座商场，其中4座为轻资产。截至2024年末，龙湖商业(ye)累计(ji)运营89座商场，期末出租(zu)率提升至97%。得益(yi)于良好的运营能力，龙湖商业(ye)全年租(zu)金收入达(da)109.8亿元，同比增长(chang)7%，商场全年营业(ye)额达(da)735亿元，全年平均客流达(da)328万人次(ci)。

另外在去年新增运营的11座天街中，成都东安天街、苏州相城(cheng)天街、天津梅江天街等(deng)项目首年出租(zu)率即达(da)到或接近100%的状态，印证(zheng)其选址与运营能力。

企业资管航(hang)道则通(tong)过长(chang)租(zu)公寓、产业(ye)办公等(deng)六大业(ye)态，全年创收31.8亿元，其中冠寓租(zu)金收入26.5亿元，截至2024年底，其已(yi)开业(ye)房(fang)源12.4万间，整体期末出租(zu)率95.3%，稳居行业(ye)头部。

在物业(ye)管理方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比增长(chang)8%，其不断拓宽(kuan)服务半(ban)径，服务超过325万户业(ye)主，在管面积4.1亿平方米，客户满意度更是连续第16年超过90%。

伴(ban)随(sui)企业轻资产模式的持续深化与存量资产的提质，将为其提供持续现金流，弱化行业(ye)周期波动。

护城(cheng)河三：战略聚焦长(chang)期主义，五大航(hang)道业(ye)务协(xie)同发展

在近年来(lai)房(fang)地(di)产市场深度调整的背景(jing)下，龙湖通(tong)过五大航(hang)道业(ye)务的协(xie)同发展，成功构建(jian)了穿越周期的护城(cheng)河。这种护城(cheng)河不仅是对短期市场波动的应对，更是基(ji)于长(chang)期主义战略的前(qian)瞻性布局。

在开发业(ye)务上，龙湖聚焦高(gao)能级城(cheng)市，打造“好房(fang)子”产品，满足市场对高(gao)品质居住的需求，展现了其在改善型需求上的精准捕捉能力，以此不断稳固基(ji)本盘。

同时，企业在运营和服务板块持续发力，商业(ye)投资、长(chang)租(zu)公寓、物业(ye)管理等(deng)业(ye)务稳健(jian)增长(chang)，成为龙湖业(ye)绩(ji)增长(chang)的重要支撑。此外，龙湖通(tong)过代建(jian)业(ye)务平台龙湖龙智造等(deng)前(qian)沿(yan)板块打开增量空间。

可以看到，地(di)产开发作(zuo)为短周期业(ye)务，为运营和服务板块等(deng)业(ye)务提供基(ji)础资源，特别是为其代建(jian)业(ye)务提供了其三十余年所积累的全周期、全业(ye)态空间营造能力。而运营和服务板块等(deng)长(chang)周期业(ye)务，则通(tong)过持久(jiu)稳定的经营对企业的收入、利(li)润(run)和现金流形成持续贡(gong)献(xian)，构成良性循环。各业(ye)务平台相互赋能，资源共通(tong)，有机协(xie)同，这种多(duo)业(ye)务、多(duo)航(hang)道的协(xie)同效(xiao)应，不仅增强了龙湖的抗风险能力，亦为其在行业(ye)调整期提供了新的增长(chang)动力。

通(tong)过五大航(hang)道业(ye)务协(xie)同发展，正让龙湖稳健(jian)地(di)走向(xiang)新的发展周期，并为行业(ye)提供了一个高(gao)质量发展的样板。

结(jie)语(yu)

面对2025年，龙湖管理层释放明(ming)确信号(hao)。一方面，继续优化融(rong)资结(jie)构，拉长(chang)债务周期，减少短期债务，同时，企业会逐年减少外币的债务占比。对此管理层表(biao)示，将坚守财务安全的发展底线，履行所有债务的安全对付，把公开市场不违约，银行贷(dai)款不逾期不展期作(zuo)为首要原则。另一方面企业还将持续推动各航(hang)道业(ye)务协(xie)同发展，开发、运营、服务齐头并进，提升龙湖穿越市场周期的韧性。

总的来(lai)看，如今伴(ban)随(sui)房(fang)地(di)产行业(ye)正从“高(gao)杠杆规模竞(jing)赛”转(zhuan)向(xiang)“高(gao)质量韧性生存”。龙湖凭借财务自律、运营深耕(geng)与产品创新，不仅守住安全底线，更在业(ye)态转(zhuan)型中抢(qiang)占先机。当(dang)行业(ye)进入剩者为王的时代，此类兼具“生存能力”与“进化能力”的房(fang)企，或将率先迎来(lai)价值修复。