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能源需求增长助推业绩(ji)稳中有进。2024年全社会用电量(liang)同比增长6.8%，各类产(chan)业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优(you)异，平(ping)均可供(gong)分配完成率高达103%，底层资(zi)产(chan)总发电量(liang)达到28.1亿KWH，营业收入和发电量(liang)平(ping)均完成率达到95%。

消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内(nei)需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等(deng)各类引流措(cuo)施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量(liang)均呈现上涨态势，报(bao)告期末出租率均超95%，其中华(hua)夏(xia)金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩(ji)提升提供(gong)了有力支撑。

仓储物流需求修复(fu)促进经营企(qi)稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产(chan)业体系等(deng)举措(cuo)纳入2025年政府工(gong)作任务中，仓储物流租赁市场开始迎(ying)来需求修复(fu)。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复(fu)苏提供(gong)支撑。

产(chan)业园(yuan)区市场竞(jing)争激发运营效(xiao)能。面对我国产(chan)业园(yuan)区当(dang)前以城市群和产(chan)业链为主导(dao)的差异化竞(jing)争环境，沪市产(chan)业园(yuan)区REITs相(xiang)继采取“产(chan)业+基金”、智慧化管(guan)理等(deng)各类运营措(cuo)施，成功实现稳健的业绩(ji)表现，报(bao)告期末平(ping)均出租率达到88%，基本达到预测水平(ping)。其中，东(dong)久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT 2024年末整体出租率达91.9%，较2023年末上升近20%。

高速(su)公路阶段性调整迎(ying)接复(fu)苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等(deng)事件，2024年沪市高速(su)公路REITs积极采取措(cuo)施，仍然展现出资(zi)产(chan)韧(ren)性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东(dong)高速(su)和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。另从2025年1-2月沪市高速(su)公路REITs最新披露(lu)的经营数据可以看到，许多前期业绩(ji)表现不(bu)佳的路产(chan)已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎(ying)来复(fu)苏。

高速(su)公路REITs为“现金牛”

2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资(zi)产(chan)的优(you)势特性愈发凸显，受(shou)到了更(geng)多投资(zi)者的青睐(lai)，成为资(zi)产(chan)配置的优(you)先选择。2024年沪市REITs二级市场复(fu)权(quan)价格平(ping)均上涨11.8%，投资(zi)者切实从稳定分红和市值增长中获得丰(feng)厚回报(bao)。

得益于REITs高分红的产(chan)品特性，配置型投资(zi)者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报(bao)信息，2024年沪市REITs共进行64次分红，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速(su)公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资(zi)本市场投资(zi)者真正享受(shou)到交通基础设施建设发展带来的回报(bao)。

除直接分红收益外，交易(yi)型投资(zi)者也能从二级市场交易(yi)中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不(bu)复(fu)权(quan)价格平(ping)均涨幅为5.0%，2025年一季度的平(ping)均涨幅更(geng)是高达11.5%，且各大类资(zi)产(chan)呈现出差异化走势，为不(bu)同风险偏好、不(bu)同投资(zi)策略的投资(zi)者提供(gong)了多元化投资(zi)选择。

对此，公募内(nei)部(bu)人士(shi)表示(shi)，优(you)异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易(yi)活跃(yue)互相(xiang)促进，REITs作为独立大类资(zi)产(chan)的投资(zi)价值进一步显现。

部(bu)分典型项目主动披露(lu)关(guan)键机制(zhi)建设情(qing)况

REITs作为一个资(zi)产(chan)上市的平(ping)台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等(deng)运营机制(zhi)的建立和有效(xiao)运行。在2024年年报(bao)中，部(bu)分典型项目主动披露(lu)了关(guan)键机制(zhi)建设情(qing)况，通过在集团层面设置REITs运营官(guan)、优(you)化运管(guan)机构激励约束机制(zhi)、积极推进扩募等(deng)，充分发挥产(chan)业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平(ping)台的持续发展保驾护航。

根据年报(bao)信息，京能光伏、京东(dong)仓储、华(hua)润(run)有巢等(deng)项目在原始权(quan)益人集团层面设置了REITs运营官(guan)的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露(lu)、投资(zi)者关(guan)系管(guan)理、资(zi)产(chan)扩募等(deng)重大事项的推动实施，为REITs平(ping)台发展提供(gong)了源源不(bu)断的资(zi)源活水。

其中，东(dong)吴苏园(yuan)年报(bao)显示(shi)，该产(chan)品已在实行前期披露(lu)的运营管(guan)理机构激励约束安排，当(dang)运营管(guan)理机构所运营的基础设施资(zi)产(chan)年度净收入超过对应目标金额时，将不(bu)低(di)于50%的绩(ji)效(xiao)管(guan)理费作为团队绩(ji)效(xiao)激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工(gong)作积极性。

此外，京能光伏、国君(jun)东(dong)久、华(hua)夏(xia)京保、华(hua)润(run)有巢、国君(jun)临港、厦门安居等(deng)则在年报(bao)中披露(lu)了扩募进展情(qing)况，资(zi)产(chan)类别涵盖清洁能源、产(chan)业园(yuan)、保租房等(deng)类型，通过扩募优(you)化资(zi)产(chan)组合，在提高资(zi)产(chan)组合投资(zi)收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平(ping)台向深度、广度发展。

基金管(guan)理人表示(shi)，从国内(nei)外的成熟(shu)经验来看，REITs持续发展壮大离不(bu)开产(chan)业方的积极参与，原始权(quan)益人的专业能力、资(zi)源优(you)势是资(zi)产(chan)运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服(fu)务实体经济发展、盘活存量(liang)资(zi)产(chan)和扩大有效(xiao)投资(zi)作用具有重要意义。主动在年度报(bao)告中披露(lu)关(guan)键机制(zhi)建设情(qing)况，让投资(zi)者充分感(gan)受(shou)到企(qi)业着力打造REITs平(ping)台的决心(xin)和能力。

保租房、消费及仓储物流的出租率较高

2024年11月，上交所发布了REITs年度报(bao)告指引，进一步完善以“管(guan)资(zi)产(chan)”为核心(xin)的基础设施REITs信息披露(lu)规则体系。

从年报(bao)披露(lu)情(qing)况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报(bao)告指引的要求详细披露(lu)了基金管(guan)理人、运营管(guan)理机构等(deng)市场参与主体的履职情(qing)况，对不(bu)同行业的基本情(qing)况、周期性特点、竞(jing)争格局及可比项目作了详实分析(xi)，并在此基础上对不(bu)同底层资(zi)产(chan)的运营指标及未来变化趋势进行比较、说明及研判，年报(bao)信息披露(lu)的规范性、针(zhen)对性及有效(xiao)性显著(zhu)提升。

从年报(bao)信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部(bu)分项目都在90%以上，叠加相(xiang)对稳定的价格水平(ping)，获得了投资(zi)者的普遍认可；能源环保保持了相(xiang)对稳定的发电量(liang)及污(wu)水处理量(liang)，部(bu)分项目电力价格在可控范围内(nei)有所波动；产(chan)业园(yuan)区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部(bu)分项目租金价格在报(bao)告期内(nei)出现一定波动；高速(su)公路整体经营有所承压，国金铁建、山东(dong)高速(su)则展现了较强的抗周期能力，货车流量(liang)逆势增长有效(xiao)支撑了通行费收入的稳定。

多家投资(zi)机构表示(shi)，从年报(bao)使用者的角度来看，2024年年报(bao)信息相(xiang)较之前的年度报(bao)告更(geng)加丰(feng)富立体，凸显了REITs的权(quan)益属性。详细披露(lu)的运营指标抓住了不(bu)同行业的资(zi)产(chan)特性，精准反映(ying)了底层资(zi)产(chan)在报(bao)告期内(nei)的实际运营情(qing)况，结合年报(bao)中对行业形势的分析(xi)研判，使投资(zi)者能够直观、迅速(su)了解关(guan)键运营信息，为投资(zi)决策提供(gong)了有力依据。而根据新规则修订的年度报(bao)告模板(ban)结构清晰、重点明确(que)、数据详实，大大增加了年报(bao)可读性，夯实了数据分析(xi)基础，给投研工(gong)作带来了极大便利。信息披露(lu)作为REITs市场的重要机制(zhi)，相(xiang)关(guan)规则制(zhi)度的完善优(you)化及有效(xiao)落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。