从个案来看，4月初，武汉对部分(fen)使(shi)用专项债券收储(chu)土地(di)的定价进(jin)行公示。其中，据公示文(wen)件，“中城乐(le)（武汉）文(wen)化产业管(guan)理(li)有(you)限企业P[2020]035号04B4部分(fen)地(di)块(kuai)”收储(chu)土地(di)价格约为3.28亿元。该地(di)块(kuai)是在2020年5月由中国动漫集团(tuan)全资(zi)子企业以底价10.97亿元竞得，规划净用地(di)面积71752平方米，其中，04B4地(di)块(kuai)39927平方米，为商服用地(di)，彼(bi)时(shi)计划投资(zi)35亿元打造城市乐(le)园。

图片来源/中指研究(jiu)院

分(fen)地(di)区来看，有(you)14个省市公示拟使(shi)用专项债收购存量土地(di)，其中广东省公示拟收购总金额接近500亿元，位居第一；湖南、福建、四川等省公示收购总金额均超100亿元。细分(fen)到各个城市，惠州拟收购金额127.5亿元，居各城市首位，柳州、天津、广州拟收购金额均超70亿元。

对于(yu)存量闲置土地(di)，3月11日自然资(zi)源部和财政部联合发布的《关于(yu)做好运用地(di)方政府专项债券支撑土地(di)储(chu)备有(you)关工作的通知》（简称“《通知》”）明确提到，存量闲置土地(di)包括，企业无力或无意愿继续开发、已供(gong)应未动工的房(fang)地(di)产用地(di)，以及其他(ta)符合收回(hui)收购条件的土地(di)。2024年11月7日之后供(gong)应的土地(di)不列入存量闲置土地(di)范围。

从目前(qian)全国拟收购的存量用地(di)来看，用地(di)单位覆盖地(di)方国企、央企和民(min)企，但(dan)是绝大多数为地(di)方国企。

对此，广东省住房(fang)政策研究(jiu)中心首席研究(jiu)员李宇嘉表示，一方面在于(yu)国企城投地(di)块(kuai)资(zi)产负债关系较为清晰(xi)，另一方面民(min)企地(di)块(kuai)很多在抵押(ya)状态，或有(you)复杂的债权债务(wu)关系，甚至是司法纠纷，不符合收购条件。但(dan)并非只有(you)国企地(di)块(kuai)才能入选，后续民(min)企地(di)块(kuai)符合条件，或也(ye)会被收购。

广州发债额超60亿居首，长(chang)沙发行约26亿

在上海(hai)易居房(fang)地(di)产研究(jiu)院副院长(chang)严(yan)跃(yue)进(jin)看来，“发债收地(di)”模式不仅有(you)助于(yu)快速系统高效促(cu)进(jin)存量土地(di)的盘活，对于(yu)土地(di)市场的供(gong)求关系平衡也(ye)具有(you)积极作用。当然，最为关键的是，有(you)助于(yu)房(fang)企轻装上阵。

“收储(chu)是2025年土地(di)市场的一大看点。”李宇嘉表示，其一方面可以从源头上减少库存，缓解(jie)市场供(gong)求关系；另一方面有(you)助于(yu)稳(wen)定开发商资(zi)金链，推动保交付和拿地(di)开工，促(cu)进(jin)行业和市场稳(wen)定。当然，最终效果(guo)取(qu)决于(yu)发行规模、收储(chu)规模，以及收储(chu)后的用途等。

从目前(qian)来看，收储(chu)土地(di)的价格普(pu)遍低于(yu)当初出让价。据中指研究(jiu)院统计，收储(chu)价格与出让时(shi)的成交价相比，超50%的地(di)块(kuai)拟收储(chu)价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，约35%的地(di)块(kuai)比值在0.9-1.0之间，约16%的地(di)块(kuai)拟收储(chu)价格与成交价的比值在0.7-0.8之间，部分(fen)地(di)块(kuai)拟收储(chu)价格的折扣较大。

此外，在公示拟收购的地(di)块(kuai)中，住宅用地(di)的宗(zong)数占(zhan)比超过60%；地(di)块(kuai)成交时(shi)间集中在2020年-2024年，宗(zong)数占(zhan)比约80%，特别是2021年-2023年地(di)块(kuai)居多。

值得关注的是，目前(qian)各地(di)用于(yu)收储(chu)存量用地(di)的专项债发行规模略小(xiao)。据中指研究(jiu)院统计，截至4月10日，广东、四川、湖南发行的用于(yu)收购存量闲置土地(di)的专项债总金额约为402亿元。在各个城市中，广州发行专项债金额超60亿元，位居各城市首位，二线城市长(chang)沙发行26.3亿元、成都发行2.8亿元。

图片来源/中指研究(jiu)院

业内：收储(chu)配套政策仍待完(wan)善(shan)

从目前(qian)来看，自政策明确重启土地(di)储(chu)备专项债以来，运用专项债收储(chu)的实际(ji)落(luo)地(di)进(jin)展较慢(man)。全国各地(di)已公示拟使(shi)用专项债收购存量闲置土地(di)的金额超1200亿元，覆盖14个省市，而实际(ji)发行专项债的金额约为收储(chu)金额的1/3，且仅覆盖3个省份，其他(ta)省市落(luo)地(di)进(jin)展仍有(you)待提速。

中指研究(jiu)院政策研究(jiu)总监陈文(wen)静表示，根据调研结果(guo)，地(di)方收购存量土地(di)依然存在多项难点，主要包括用于(yu)收购存量土地(di)的专项债额度(du)不清晰(xi)、收购价格难确定、被收购主体较为单一等。预计未来打通各个收储(chu)堵点，加快收储(chu)节奏，将是政策着(zhe)力点，相关配套政策也(ye)有(you)望继续完(wan)善(shan)。预计更多地(di)区将参考借鉴已发行专项债省份的做法，出台详(xiang)细的操作细则或指引(yin)。

而为了加快专项债收购存量土地(di)节奏，陈文(wen)静认(ren)为，一方面，收购价格若以土地(di)出让时(shi)的“起(qi)拍价”作为收购价格的重要参考，可以缩短时(shi)间、提高效率；另一方面，地(di)方以增量价值为原则进(jin)行收购，可以更好地(di)促(cu)进(jin)市场进(jin)入新循环，如聚焦核心城市/区域项目，丰富被收购主体，加大对非地(di)方国资(zi)的支撑力度(du)，收购2020年以来的存量土地(di)，最大化发挥资(zi)金效益(yi)等。

值得关注的是，为了更好地(di)引导地(di)方加快发债节奏，对于(yu)“自审自发”试点地(di)区，《通知》提到，土地(di)储(chu)备项目经省级人民(min)政府审核批准后，省级财政部门(men)即可组(zu)织发行专项债券。去年底国务(wu)院办公厅明确了11个专项债“自审自发”试点地(di)区，包括北京市、上海(hai)市、江苏(su)省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门(men)市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省、河北雄安新区。

“自审自发”试点地(di)区中的广东、四川、湖南已经发行用于(yu)土地(di)储(chu)备的专项债，业内人士预计，已经公示收储(chu)地(di)块(kuai)的福建、浙江、山东等地(di)专项债的发行节奏有(you)所加快。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 穆(mu)祥桐