从“三道红线(xian)”指标(biao)来看，企业已连续(xu)8年稳(wen)居“三道红线(xian)”绿档，持续(xu)验证(zheng)其不(bu)断优化的财务健康度。截至2024年底(di)，企业剔除预(yu)收款的资产负债(zhai)率57.2%，净负债(zhai)率51.7%，现(xian)金短债(zhai)倍(bei)数为1.63倍(bei)。

财务定力的背后(hou)，是龙湖对资产质量的有效(xiao)管理和把控。

截至2024年末，龙湖土储3312万平方米(mi)，土地储备的平均成本仅4304元/平方米(mi)，企业布局的区域优质，其中(zhong)，环渤海地区、西部(bu)地区、华(hua)中(zhong)地区、长三角地区及(ji)华(hua)南地区的土地储备分别(bie)占土地储备总面积的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及(ji)8.9%。

从去年销售成绩可以看到，其全年实现(xian)合同销售额1011.2亿元，销售回(hui)款率超100%。其中(zhong)，一(yi)二(er)线(xian)城市销售占比超90%，长三角、环渤海等核心区域贡献显著。

得益于低成本、高能级的土储结(jie)构，既降低了(le)企业存货减值风险，又为未来利润(run)释放(fang)预(yu)留空间。

护(hu)城河二(er)：运营业务造血能力凸显，多元航(hang)道构建增长飞(fei)轮

与传统房(fang)企依赖开(kai)发业务不(bu)同，龙湖已形成“开(kai)发+运营+服务”的协同生态。

2024年，运营及(ji)服务业务收入267亿元，同比增长7.4%，占总收入比重提升至21%。这一(yi)结(jie)构性变化，标(biao)志着龙湖已经(jing)成功从“地产开(kai)发商”向“城市运营商”蜕变。

商业投资板块(kuai)成为增长引擎，去年企业新增运营11座商场，其中(zhong)4座为轻资产。截至2024年末，龙湖商业累(lei)计运营89座商场，期末出租率提升至97%。得益于良好的运营能力，龙湖商业全年租金收入达109.8亿元，同比增长7%，商场全年营业额达735亿元，全年平均客流达328万人(ren)次(ci)。

另外在去年新增运营的11座天(tian)街中(zhong)，成都东安(an)天(tian)街、苏州相城天(tian)街、天(tian)津梅江天(tian)街等项目(mu)首(shou)年出租率即达到或接近100%的状态，印证(zheng)其选址与运营能力。

企业资管航(hang)道则通过(guo)长租公寓、产业办(ban)公等六大业态，全年创收31.8亿元，其中(zhong)冠寓租金收入26.5亿元，截至2024年底(di)，其已开(kai)业房(fang)源12.4万间，整(zheng)体期末出租率95.3%，稳(wen)居行业头部(bu)。

在物业管理方面，龙湖智创生活(huo)全年实现(xian)收入114.2亿元，同比增长8%，其不(bu)断拓宽服务半径(jing)，服务超过(guo)325万户业主(zhu)，在管面积4.1亿平方米(mi)，客户满意度更是连续(xu)第16年超过(guo)90%。

伴随企业轻资产模式(shi)的持续(xu)深化与存量资产的提质，将为其提供持续(xu)现(xian)金流，弱化行业周期波动(dong)。

护(hu)城河三：战(zhan)略聚(ju)焦长期主(zhu)义，五大航(hang)道业务协同发展

在近年来房(fang)地产市场深度调(diao)整(zheng)的背景下，龙湖通过(guo)五大航(hang)道业务的协同发展，成功构建了(le)穿越周期的护(hu)城河。这种(zhong)护(hu)城河不(bu)仅是对短期市场波动(dong)的应对，更是基于长期主(zhu)义战(zhan)略的前瞻(zhan)性布局。

在开(kai)发业务上，龙湖聚(ju)焦高能级城市，打造“好房(fang)子”产品，满足市场对高品质居住的需求，展现(xian)了(le)其在改善型需求上的精准捕捉能力，以此不(bu)断稳(wen)固基本盘。

同时，企业在运营和服务板块(kuai)持续(xu)发力，商业投资、长租公寓、物业管理等业务稳(wen)健增长，成为龙湖业绩增长的重要支撑。此外，龙湖通过(guo)代建业务平台龙湖龙智造等前沿板块(kuai)打开(kai)增量空间。

可以看到，地产开(kai)发作为短周期业务，为运营和服务板块(kuai)等业务提供基础资源，特(te)别(bie)是为其代建业务提供了(le)其三十余年所积累(lei)的全周期、全业态空间营造能力。而运营和服务板块(kuai)等长周期业务，则通过(guo)持久稳(wen)定的经(jing)营对企业的收入、利润(run)和现(xian)金流形成持续(xu)贡献，构成良性循环。各业务平台相互赋能，资源共通，有机协同，这种(zhong)多业务、多航(hang)道的协同效(xiao)应，不(bu)仅增强(qiang)了(le)龙湖的抗风险能力，亦为其在行业调(diao)整(zheng)期提供了(le)新的增长动(dong)力。

通过(guo)五大航(hang)道业务协同发展，正让龙湖稳(wen)健地走向新的发展周期，并为行业提供了(le)一(yi)个高质量发展的样(yang)板。

结(jie)语

面对2025年，龙湖管理层释放(fang)明确信号(hao)。一(yi)方面，继续(xu)优化融资结(jie)构，拉长债(zhai)务周期，减少(shao)短期债(zhai)务，同时，企业会逐(zhu)年减少(shao)外币的债(zhai)务占比。对此管理层表示，将坚守财务安(an)全的发展底(di)线(xian)，履(lu)行所有债(zhai)务的安(an)全对付，把公开(kai)市场不(bu)违约，银行贷款不(bu)逾期不(bu)展期作为首(shou)要原则。另一(yi)方面企业还(hai)将持续(xu)推(tui)动(dong)各航(hang)道业务协同发展，开(kai)发、运营、服务齐头并进(jin)，提升龙湖穿越市场周期的韧性。

总的来看，如今伴随房(fang)地产行业正从“高杠杆规模竞赛”转向“高质量韧性生存”。龙湖凭借财务自律、运营深耕与产品创新，不(bu)仅守住安(an)全底(di)线(xian)，更在业态转型中(zhong)抢占先机。当(dang)行业进(jin)入剩者为王的时代，此类兼(jian)具“生存能力”与“进(jin)化能力”的房(fang)企，或将率先迎来价值修复。