在全(quan)球资本追逐AI狂潮(chao)，而川普的关税(shui)“乱拳”扰动跨境(jing)流动性的混沌时刻，敏(min)锐的投资者(zhe)正将目光聚焦到“现金(jin)流资产”，以期(qi)在风险收益中找到平衡。
而近日，招商局商业房托基金(jin)（1503.HK）发布的2024年度业绩为市场带来了标(biao)杆(gan)效(xiao)应。
这份财报继续验证了招商局商业房托基金(jin)（简称“招商房托”）的“抗击打能力”，其更暗含着一套穿越周期(qi)的经营方法论：以强运营对抗市场波动，用财务纪律(lu)筑牢风险底线。
1、业绩韧性凸显，资产运营与财务优化并(bing)举
从财报数据来看，招商房托核心财务指标(biao)表现抢眼，亮点如下(xia)：
其一，收益增长稳健。
年内，招商房托年度收益总额(e)达5.29亿元人民币，同比增长8.2%；物业收入达3.84亿元，同比增长8.1%。
结合整体外部环境(jing)，不难看到，商业地产市场的整体景气度仍旧较低，写字楼市场受益供应过剩和需求疲软承压(ya)明显。在此背景下(xia)，招商房托通过策略性的经营调整，稳定了业务基本盘。
（来源：企业资料）
其二，分(fen)派能力增强。
此次(ci)财报企业可供分(fen)派收入达1.17亿元，同比增长23.2%。分(fen)派率达9.2%，较上年增加(jia)2.3个百分(fen)点。对比行业不少(shao)企业下(xia)调分(fen)派比率，招商房托成为仍然(ran)保持分(fen)派率提升的“少(shao)数派”。
（来源：企业资料）
从上述数据不难看到，招商房托交出(chu)的成绩单可圈可点，而这一成绩的取(qu)得，在笔者(zhe)看来，源于其在资产运营、财务管理上的系统性突(tu)破。
资产运营方面来看，面对市场的阶(jie)段性调整，招商房托并(bing)未陷入被动，而是通过差异化运营策略打开新局面。
结合企业底层资产运营情况来看，一方面企业锚定科技、健康等新兴产业，受益深圳硬科技产业集聚带来的强劲需求，释放(fang)增长动能。实(shi)际上，得益于招商房托在区域产业集群的卡(ka)位优势，也为其提供了高于同业的定价权，实(shi)现更高的租(zu)金(jin)坪效(xiao)，带动经营利润率的提升。
财报显示，过去的2024年，企业整体物业组合的出(chu)租(zu)率达90.6%。其中，写字楼物业中，科技大厦及科技大厦二期(qi)项目出(chu)租(zu)率分(fen)别达到了100%、99.8%。招商局航华科贸中心的出(chu)租(zu)率达到94.0%，较上年提升12.1个百分(fen)点。
从写字楼物业明细(xi)来看，来自健康医疗、科技与信息技术、金(jin)融租(zu)户贡献的月租(zu)金(jin)收入占比超过50%。这些优质潜力租(zu)户不仅为企业带来了稳定的现金(jin)流，还提升了物业组合的整体品质和抗风险能力。
（来源：企业财报）
另一方面，企业紧握消费复苏趋势，通过业态焕新与精(jing)准营销，提升出(chu)租(zu)率，带动零售收入增长。财报显示，企业零售收入占比提升到20%，随着收入结构的优化，也进一步增强了企业盈利的稳定性和抗风险能力。
财务策略方面，招商房托通过低成本融资置换和精(jing)细(xi)化成本管控，持续夯实(shi)收益基础，财务端的主动管理也为分(fen)派韧性提供了强力支撑，进一步夯实(shi)了企业的整体经营安全(quan)性。
财报显示，过去一年，招商房托融资成本为1.32亿元，同比下(xia)降3.9%。而截止2024年末，其总借款净额(e)为40.86亿元，资产负(fu)债率为40.5%。值得一提的是，招商房托于2025年1月24日还完成了人民币41亿元贷款置换，融资成本下(xia)降了37个基点，年节约利息达到1480万元。
2、政策东风与内生变革共振
站在2025年的新起点，笔者(zhe)认为招商房托的价值成长逻辑愈发清晰(xi)，可以从如下(xia)几个方面来挖掘企业的机会所在。
其一，政策红利加(jia)持。
当下(xia)，伴随中央(yang)“适度宽松货币政策+积(ji)极(ji)财政政策”组合拳逐步发力，商业地产作为经济(ji)复苏的重要载体，有望在消费刺激、产业升级、城市更新等领(ling)域获得增量资金(jin)支撑，招商房托将持续受益市场大环境(jing)的向好，在顺周期(qi)中，收获“贝塔”行情机会。
其二，资产焕新动能。
随着企业资产改造步入新阶(jie)段，并(bing)持续加(jia)强主动管理能力，拓展租(zu)户资源，挖掘多样化的市场机遇，企业有望进一步释放(fang)成长动能。
从花园城的改造成绩来看，也已(yi)经验证了企业优化资产兑现业绩增长的潜力。财报显示，花园城在经历完2023年的升级改造后，运营情况及客流量持续突(tu)破，出(chu)租(zu)率达到93.5%，同比提升19.8个百分(fen)点。
其三，融资成本优化。
从市场环境(jing)来看，全(quan)球主要经济(ji)体的货币政策宽松，市场利率下(xia)行，为商业地产REITs提供了有利的融资环境(jing)。未来伴随招商房托积(ji)极(ji)借助流动性窗口期(qi)推动负(fu)债结构的优化，有望进一步降低融资成本，提升财务灵活性和盈利能力。
最后，扩(kuo)募(mu)想象空间。
招商蛇口（1979.SZ）作为招商房托的大股东，其在国内特别是大湾区拥有众多运营成熟的写字楼、商业地产，考虑到当前做强做优做大国有资本和国有企业的背景下(xia)，不排除后续相(xiang)关资产的注入。这不仅将进一步提升招商房托的管理规模(mo)，也将有助于优化其资产组合，并(bing)与现有资产形成互补，提升整体运营效(xiao)率和服(fu)务质量，夯实(shi)行业优势地位。
3、结语
当前招商房托股价1.27港元对应PB仅0.41倍、分(fen)派收益率达9.2%，结合富途各REITs的股息率表现来看，企业派息优势显著，安全(quan)边际与收益弹性兼备。
（来源：富途行情，截止3月18日）
展望后续，随着深圳写字楼市场供需逐步平衡、消费复苏传导至租(zu)金(jin)企稳，招商房托有望迎来“估值修复+分(fen)派增长”的戴维斯双击。
总的来看，“在不确定中寻找确定性”正是REITs投资的精(jing)髓所在。招商房托以央(yang)企资源为盾(dun)、以运营革新为矛(mao)，在逆周期(qi)中展现出(chu)难得的战略节奏感。
当市场还在争论“底在何处”时，聪明的资金(jin)早已(yi)从这份财报中读懂(dong)了价值重估的序章。