在全球资本追(zhui)逐AI狂潮，而川普的关税“乱拳(quan)”扰动跨(kua)境流动性(xing)的混沌时刻(ke)，敏锐的投资者正将目光聚焦到“现金流资产”，以期在风险收益中(zhong)找到平衡。
而近日，招商局商业房托基金（1503.HK）发(fa)布的2024年度业绩为市场(chang)带(dai)来了标杆效应。
这份财报(bao)继续验证了招商局商业房托基金（简称“招商房托”）的“抗击打能力”，其更暗含着(zhe)一套穿越周期的经营方法论：以强运营对(dui)抗市场(chang)波动，用财务纪律筑(zhu)牢风险底线。
1、业绩韧性(xing)凸显，资产运营与(yu)财务优化并举
从财报(bao)数据(ju)来看，招商房托核心财务指标表现抢眼，亮点(dian)如下：
其一，收益增长稳健。
年内，招商房托年度收益总额达5.29亿元人民币，同比(bi)增长8.2%；物业收入达3.84亿元，同比(bi)增长8.1%。
结(jie)合整体外部环(huan)境，不难看到，商业地产市场(chang)的整体景气(qi)度仍旧较(jiao)低，写字(zi)楼市场(chang)受益供应过剩和需求疲软承压明显。在此背景下，招商房托通过策略性(xing)的经营调整，稳定了业务基本盘。
（来源：企业资料）
其二，分派能力增强。
此次财报(bao)企业可(ke)供分派收入达1.17亿元，同比(bi)增长23.2%。分派率达9.2%，较(jiao)上(shang)年增加2.3个百分点(dian)。对(dui)比(bi)行业不少企业下调分派比(bi)率，招商房托成为仍然保(bao)持分派率提升(sheng)的“少数派”。
（来源：企业资料）
从上(shang)述数据(ju)不难看到，招商房托交出的成绩单可(ke)圈可(ke)点(dian)，而这一成绩的取得，在笔者看来，源于其在资产运营、财务管理上(shang)的系统性(xing)突破。
资产运营方面来看，面对(dui)市场(chang)的阶段性(xing)调整，招商房托并未陷入被动，而是通过差异化运营策略打开新局面。
结(jie)合企业底层(ceng)资产运营情况来看，一方面企业锚定科技、健康等新兴产业，受益深圳(chou)硬科技产业集聚带(dai)来的强劲(jin)需求，释放增长动能。实际上(shang)，得益于招商房托在区(qu)域产业集群的卡位(wei)优势，也为其提供了高于同业的定价权，实现更高的租金坪效，带(dai)动经营利润率的提升(sheng)。
财报(bao)显示，过去(qu)的2024年，企业整体物业组合的出租率达90.6%。其中(zhong)，写字(zi)楼物业中(zhong)，科技大厦及科技大厦二期项(xiang)目出租率分别达到了100%、99.8%。招商局航(hang)华科贸(mao)中(zhong)心的出租率达到94.0%，较(jiao)上(shang)年提升(sheng)12.1个百分点(dian)。
从写字(zi)楼物业明细来看，来自健康医疗、科技与(yu)信息技术、金融租户贡(gong)献的月租金收入占比(bi)超过50%。这些优质潜力租户不仅为企业带(dai)来了稳定的现金流，还(hai)提升(sheng)了物业组合的整体品质和抗风险能力。
（来源：企业财报(bao)）
另一方面，企业紧握消费复苏趋势，通过业态焕新与(yu)精准营销，提升(sheng)出租率，带(dai)动零(ling)售收入增长。财报(bao)显示，企业零(ling)售收入占比(bi)提升(sheng)到20%，随着(zhe)收入结(jie)构的优化，也进一步增强了企业盈利的稳定性(xing)和抗风险能力。
财务策略方面，招商房托通过低成本融资置换(huan)和精细化成本管控，持续夯实收益基础，财务端的主动管理也为分派韧性(xing)提供了强力支撑，进一步夯实了企业的整体经营安全性(xing)。
财报(bao)显示，过去(qu)一年，招商房托融资成本为1.32亿元，同比(bi)下降3.9%。而截止2024年末(mo)，其总借款净额为40.86亿元，资产负债率为40.5%。值得一提的是，招商房托于2025年1月24日还(hai)完成了人民币41亿元贷款置换(huan)，融资成本下降了37个基点(dian)，年节约利息达到1480万元。
2、政策东风与(yu)内生变革共振
站在2025年的新起点(dian)，笔者认为招商房托的价值成长逻辑愈发(fa)清晰(xi)，可(ke)以从如下几个方面来挖掘企业的机会所在。
其一，政策红利加持。
当下，伴随中(zhong)央“适度宽松(song)货币政策+积极财政政策”组合拳(quan)逐步发(fa)力，商业地产作为经济(ji)复苏的重要载体，有望在消费刺激、产业升(sheng)级、城市更新等领域获得增量资金支撑，招商房托将持续受益市场(chang)大环(huan)境的向好，在顺周期中(zhong)，收获“贝塔”行情机会。
其二，资产焕新动能。
随着(zhe)企业资产改造步入新阶段，并持续加强主动管理能力，拓(tuo)展租户资源，挖掘多样化的市场(chang)机遇，企业有望进一步释放成长动能。
从花园城的改造成绩来看，也已经验证了企业优化资产兑现业绩增长的潜力。财报(bao)显示，花园城在经历(li)完2023年的升(sheng)级改造后，运营情况及客流量持续突破，出租率达到93.5%，同比(bi)提升(sheng)19.8个百分点(dian)。
其三，融资成本优化。
从市场(chang)环(huan)境来看，全球主要经济(ji)体的货币政策宽松(song)，市场(chang)利率下行，为商业地产REITs提供了有利的融资环(huan)境。未来伴随招商房托积极借助流动性(xing)窗口期推(tui)动负债结(jie)构的优化，有望进一步降低融资成本，提升(sheng)财务灵活性(xing)和盈利能力。
最后，扩募想象空间。
招商蛇口（1979.SZ）作为招商房托的大股东，其在国内特别是大湾区(qu)拥有众多运营成熟(shu)的写字(zi)楼、商业地产，考(kao)虑到当前做强做优做大国有资本和国有企(qi)业的背景下，不排除后续相关资产的注入。这不仅将进一步提升(sheng)招商房托的管理规模，也将有助于优化其资产组合，并与(yu)现有资产形成互补，提升(sheng)整体运营效率和服(fu)务质量，夯实行业优势地位(wei)。
3、结(jie)语(yu)
当前招商房托股价1.27港元对(dui)应PB仅0.41倍、分派收益率达9.2%，结(jie)合富途各REITs的股息率表现来看，企业派息优势显著，安全边际与(yu)收益弹性(xing)兼备。
（来源：富途行情，截止3月18日）
展望后续，随着(zhe)深圳(chou)写字(zi)楼市场(chang)供需逐步平衡、消费复苏传导至租金企(qi)稳，招商房托有望迎来“估值修复+分派增长”的戴维(wei)斯双击。
总的来看，“在不确定中(zhong)寻(xun)找确定性(xing)”正是REITs投资的精髓所在。招商房托以央企(qi)资源为盾、以运营革新为矛，在逆周期中(zhong)展现出难得的战略节奏(zou)感。
当市场(chang)还(hai)在争论“底在何处”时，聪明的资金早已从这份财报(bao)中(zhong)读懂了价值重估的序章。